תיאור בדיקת כדאיות כלכלית שנעשתה לחלקת קרקע חקלאית בבנימינה אשר הוצעה למכירה. פרסית השלבים השונים של הליך הבדיקה נועד לסייע לכם לרכוש מיומנות מקצועית או מקצועית למחצה בביצוע בדיקה דומה לחלקות קרקע חקלאיות אחרות.
עיון בעיתונות הכלכלית של הימים האחרונים מעלה כי תשומת לב תקשורתית רבה מוקדשת לתקן שמאות חדש אשר מתגבש בימים אלו במשרד השמאי הממשלתי הראשי (יחידה מקצועית במשרד המשפטים). התקן החדש, תקן מספר 22, משרטט את האופן בו יחויב שמאי לנסח שומה לקרקע חקלאית המשווקת על בסיס הציפייה כי הקרקע תעבור תהליך של הפשרה.
מטרת התקן, כך על פי יוזמיו ברשות להגנת הצרכן וביחידת השמאי הממשלתי הראשי, היא להעניק למשקיעים קטנים בתחום הנדל"ן מידע אמין וברור לגבי ערכה של קרקע חקלאית המוצעת להם לרכישה. על בסיס מידע מפורט שכזה יוכל המשקיע הסביר לבצע החלטה מושכלת באם להשקיע ברכישת הקרקע באם לאו. לצד הכוונות הטובות יש לציין כי הסתמכות על תקינה ממשלתית ועל היענותם של גורמים מסחריים לאותה תקינה, יכולה להיות בסיס רעוע לקבלת החלטות כלכליות מושכלות. בסיס יציב יותר לתהליך קבלת החלטות שכזה יהיה ידע ברמה סבירה לגבי הפרמטרים הרלוונטיים לערכה של קרקע חקלאית והפעלת הגיון בריא ונטול רגשות. על מנת לסייע לכם ברכישת ידע זה נתאר כעת בדיקת כדאיות שנעשתה לחלקת קרקע בבנימינה.
החלקה המדוברת, 12 דונם של קרקע חקלאית, ממוקמת בצידה הדרום-מערבי של המושבה בנימינה (בתחום שיפוטה של המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה) בגבולה של שכונת וילות חדשה אשר נבנתה לפני 4 שנים, בעקבות הפשרתן של קרקעות חקלאיות. הבעלות על הקרקע הגיעה בירושה לידיה של משפחה אמריקאית אמידה, אשר אחד מאבותיה רכש את הקרקע בשנות ה-30 של המאה ה-20. עלייתו של הבן הצעיר במשפחה לישראל ללימודים אקדמאיים במרכז הבינתחומי בהרצליה, הניעה תהליך בסופו החליטה המשפחה להעמיד את הקרקע למכירה. מאחר ולבני המשפחה לא היה ידע גדול במיוחד לגבי ערכן של קרקעות חקלאיות בישראל, הופקדה הקרקע בידיו של הבן הצעיר בישראל, על מנת שזה יוביל את תהליך המכירה.
\
על מנת לברר את ערכה הריאלי של הקרקע החל בן המשפחה באיסוף הנתונים הרלוונטיים. ממצאי הבדיקות שערך העלו כי: חלקת הקרקע עדיין רשומה בטאבו על שם אבי המשפחה שרכש אותה לפני עשרות שנים, שכן בני המשפחה האמריקאית לא טרחו לשקף את הליכי העברת הירושה ברישום מתאים בטאבו. חקלאי אשר בבעלותו מספר חלקות קרקע סמוכות פלש לפני כ-15 שנים לקרקע והחל לעבדה, כך שכיום נטוע בה מטע אבוקדו מבוגר ורווחי. בתמ"א 35, תוכנית המתאר המגדירה את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל מוגדרות האדמות כמשויכות למרחב תכנוני במרקם פיתוח עירוני. בתוכנית מתאר מקומית עתידית למועצה המקומית בנימינה- גבעת עדה מיועד השטח למגורים. השלמת העבודה על אותה תוכנית מתאר מקומית הוקפאה עקב מחסור בתקציב ברשות המקומית. מועד השלמת התוכנית ואישורה, אם בכלל, אינו ידוע.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה –בנימינה-גבעת עדה דנה לפני כעשור בתוכנית להפשרת כ-250 דונם של קרקע חקלאית בדרום בנימינה אשר הוגשה על ידי חברת נדל"ן שהחזיקה בבעלות על מרבית השטח. המתחם התכנוני שהוגדר באותה תוכנית כלל גם את החלקה הנבדקת על מנת לשמור על רצף תכנוני. באופן תיאורטי בעלי הקרקע היו יכולים להגיש התנגדות להכללת החלקה בתוכנית או לתוכנית עצמה, אך מאחר ולא היו מודעים לה כלל, לא עשו כן. התוכנית נדונה בוועדה המקומית והוחזרה לידי החברה המגישה בליווי מספר לא מבוטל של דרישות ותיקונים (הגדלת היקף שטחי ציבור, שינוי תכנון נתיבי התחבורה ועוד). מאחר ובעלי החברה נקלעו לסכסוך משפטי ארוך בינם ולבין עצמם, הוקפא המיזם ולא הוגשה לוועדה תוכנית מתוקנת.
על סמך כלל הנתונים שנאספו וחקר עסקאות למכירת אדמות חקלאיות באיזור הועמדו הקרקעות למכירה בתמחור של 250,000 ₪ לדונם.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה