השקעה בקרקע חקלאית - סקירת שוק

סקירה תמציתית של הפעילות הכלכלית הנוגעת לעתודת הקרקעות החקלאיות בישראל והמאמץ לשנות את ייעודן מחקלאות לבנייה

בשני העשורים האחרונים לערך, צירוף של נסיבות כלכליות, חברתיות ודמוגרפיות הביא לעלייה ניכרת בערכה הכלכלי של הקרקע כמשאב נדל"ני בישראל. מגמה זו לצד רמת הביקוש הגואה בשוק הדיור ליחידות דיור יצר לחץ הולך וגובר להרחבת עתודת הקרקעות בישראל הזמינות ומתוכננות לבניית מבני מגורים ובמידה פחותה יותר גם להקמת מבני מסחר ותעשייה.

הרווח הכלכלי הפוטנציאלי הטמון בבעלות על קרקעות מאושרות לבנייה גרם וגורם לציבור רחב של יזמי נדל"ן, חברות נדל"ן, אנשים פרטיים וגופים ציבוריים, לפעול במרץ מול גופי התכנון להשגת מעמד של קרקע מאושרת לבנייה, עבור קרקעות הנמצאות במעמד אחר, דוגמת קרקע חקלאית.

התשתית החוקית של מערכת התכנון והבנייה בישראל קובעת כי כל שטח קרקע מסומן בישראל צריך להיות משויך לייעוד כלשהו: מגורים, מסחר, תעשייה, תיירות, שמורת טבע, חקלאות וכו'. היכולת להעביר קרקע ממעמד אחד למעמד אחר נתון בידי גופי התכנון: ועדות תכנון ובנייה מקומיות, ועדות תכנון ובנייה מחוזיות והמועצה הארצית לתכנון ובנייה. עבודתם של גופי התכנון בנוגע להחלטות אלו מונחית על ידי עקרונות תכנון כלליים המוצגים בתוכניות מתאר ארציות ומסמכי תכנון ממוקדים יותר דוגמת תוכניות בניין ערים.

הפועל היוצא של מצב עניינים זה הפך את מאגר הקרקעות החקלאיות בישראל לחשוד המיידי במאמץ להרחיב את מאגר הקרקעות הזמינות לבנייה במדינה. הסיבות לכך הן בעיקרן: קרבתן של חלקות קרקע חקלאית רבות לישובים קיימים (קרבה שנועדה בעבר להקל על החקלאים ביישוב להגיע לקרקעותיהם), קיומן של תשתיות שונות (תחבורה, מים, חשמל וכו') בקרקעות חקלאיות המוזילות את פיתוח הקרקע לבנייה.

שטחה הכולל של מדינת ישראל עומד כיום על 22,150 קמ"ר. נכון לשנת 2013 כ-15 אחוזים משטח זה מוגדר כקרקע חקלאית, דהיינו כ-3,300 קמ"ר. מרבית האדמות החקלאיות בישראל ממוקמות באיזורי הפריפריה: נגב, גליל ורמת הגולן. באופן לא מפתיע, מרבית האדמות החקלאיות בישראל, אשר עדיין מעובדות ומשמות לפעילות חקלאית ממש, ממוקמות באזורים אלו.

בשנים הראשונות לקיומה של המדינה גם איזור המרכז כלל היקף לא מבוטל של אדמות חקלאיות, אולם התרחבותן הזוחלת של הערים והמושבות, כרסמה בהיקף הנדל"ן החקלאי, וכיום באיזור גוש דן, היקף הקרקע החקלאית הוא מצומצם ביותר ובתוך זה היקף הקרקעות המשמשות לחקלאות בפועל. בין שתי קצוות אלו מצויים שני איזורי ביניים: השרון והשפלה, המרכזים את עיקר הפעילות הנדל"נית לשינוי ייעודה של אדמות חקלאיות לצרכי בנייה. באזורים אלו, גם כיום עדיין קיימת עתודת קרקעות חקלאיות לא מבוטלת ומנגד קיים ביקוש ער לדירות חדשות.

מאחר ומיסי הנדל"ן המלווים את הפשרתה של קרקע חקלאית והבנייה עלייה, מגיעים בחלקם לכיסי הרשות המקומית, רשויות מקומיות לא מעטות באיזור השרון והשפלה (לדוגמא: עיריית חדרה, המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור, מועצת מזכרת בתיה) תומכות (ואף יוזמות) בתוכניות הפשרת קרקעות חקלאיות. הרווח הכלכלי הטמון בהפשרת קרקע וירידה בתשואה הממוצעת באפיקי השקעה נפוצים אחרים הובילה לציבור משקיעים הולך וגדל להיכנס לתחום ההשקעה בנדל"ן חקלאי. בהמשך למגמה זו חלה עלייה מואצת בערכן של אדמות חקלאיות בשרון ובשפלה. באופן אירוני מעט, עליית המחירים מביאה להפחתה בכדאיות הכלכלית של ההשקעה בנדל"ן חקלאי בשרון ובשפלה. ניתן להניח כי המשכו של תהליך זה יעלה את האטרקטיביות הכלכלית הטמונה ברכישת אדמות חקלאיות בנגב ובגליל.