הוד"לים, המסלול המהיר להפשרת קרקע חקלאית

בשנים האחרונות הלכה והתגברה המחאה הציבורית אשר קראה לראשי המדינה לפעול לפתרון משבר הדיור בישראל. המקור המרכזי להתגברות המחאה הינו העלייה המהירה במחירי הדירות בישראל עד לרמה מעבר להישג ידה של המשפחה הישראלית הממוצעת, בהתאם הדרישה המרכזית של מובילי המחאה הייתה כי הממשלה תפעל במרץ להורדת מחירי הדירות לרמה נגישה יותר. דרישה ציבור המוחים אל נפלה על אוזניים ערלות ובשנים האחרונות יזמה הממשלה מספר תוכניות ורפורמות בשוק הדיור אשר נועדו , לפחות במוצהר, להביא ליעד המבוקש – הורדת מחירי הדירות. נכון לנובמבר 2013 אפשר לקבוע בוודאות כי אף מאותן יוזמות ורפורמות לא השפיעה על מחירי הדירות בישראל.

האבחנה המקובלת על מרבית הגורמים הפעילים בשוק הנדל"ן הישראלי, כולל הגורמים הממשלתיים, היא כי הורדת מחירי הדירות תגיע כאשר יעלה מספר הדירות החדשות הנבנות כל שנה בישראל יגדל בצורה דרמטית. על מנת לבנות את אותן עשרות אלפי דירות חדשות יש צורך בקרקעות פנויות וזמינות לבניית מבני מגורים. בחינת עתודת הקרקעות המאושרות לבנייה בישראל מעלה כי היקפה רחוק מלספק מענה לצורך הנדל"ני. על כן קל להבין מדוע הפשרת קרקע חקלאית נחשבת לתהליך מרכזי ביותר ביצירת מאגר אדמות מאושרות ומזינות לבנייה. למרבה הצער יודעים זאת כל העסוקים בהשקעה ברכישת קרקעות חקלאיות, תהליך שינוי ייעוד לחלקת קרקע חקלאית במערכת התכנון הישראלית הוא ארוך, מסורבל ובלתי צפוי. נכון להווה בעל קרקע, בין אם הוא גורם פרטי, גורם ציבורי או אילו המדינה עצמה, אינו יכול לצפות במידה סבירה של ודאות כמה זמן יארך תהליך שינוי יעוד לקרקע חקלאית וכן אינו יכול לצפות מה תהיה תוצאתו של אותו תהליך.

בשנת 2011, על מנת לנסות ולפתוח את צוואר הבקבוק במסלול אישור התוכניות במערכת התכנון והבנייה בישראל, החליטה הממשלה להוסיף אליה גוף חדש – ועדות לדיור לאומי (ובראשי תיבות – וד"ל). פעולתם של הודל"ים הוסדרה בהוראת שעה (תקנה בחוק שתוקפה זמני) אשר נוסחה על ידי פקידי הממשלה ואושרה על ידי הכנסת.

בסעיפי הוראת השעה הרלוונטית כי המדינה תקים 6 וד"לים אשר יפעלו בצמוד ל-6 הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה וכי כל אחד מהוד"לים יצויד בסמכויות נרחבות מעט יותר מאלה של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, אך יחויב בקבלת החלטות בלוח זמנים קצר וקצוב במידה משמעותית. מאחר והקמת הוד"לים יועדה להגדלת מספר הדירות החדשות הנבנות בישראל, נקבעו תנאי סף קשיחים לתוכניות אותן ניתן להגיש לאישור הוד"ל. על פי תנאי סף אלה ניתן להגיש לאישור הגוף החדש רק תוכניות העוסקות בבניית מספר גדול של דירות מגורים ורק תוכניות העוסקות בקרקעות המנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל (אדמות מדינה ואדמות קק"ל).

למרות אוסף הכוונות הטובות במבחן התוצאה התגלתה יוזמת הוד"לים ככישלון ומספר הדירות אשר בנייתן אושרה במסלול הוד"לים עמד על כמה מאות בלבד. בשלהי 2013 נדרשה הממשלה לעסוק בנושא עקב תום תוקפה של הוראת השעה שאפשרה את פעולתם הוד"לים. למרות הכישלון הברור החליטה הממשלה לבקש מהכנסת להאריך את תקופה של הוראת השעה בשנתיים נוספות אך הפעם לצייד את הוד"לים בסמכויות נרחבות עוד יותר. בין היתר הורחבה סמכות הוד"לים בנודע להפשרת קרקע חקלאית - בנוסחה הקודם של הוראת השעה נקבע כי אישור תוכנית שינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות על ידי הוד"לים מצריך אישור נוסף של וועדה ייעודית במועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בנוסחה החדש של הוראת השעה נקבע כי הוד"ל רשאית לאשר הפשרת קרקעות חקלאיות ללא צורך באישור נוסף.

השקעה ברכישת קרקע חקלאית – סקירת שוק

בשנים האחרונות חלה עלייה ניכרת בהיקף הפעילות בתחום ההשקעה בקרקע חקלאית. עלייה זו באה לידי ביטוי בהיקף הקרקעות המוצעות לרכישה, במחזור העסקאות המתבצעות בתחום, במספר החברות הפעילות בתחום ובמספר של המשקיעים הפעילים בתחום. במאמר זה נציג כמה נתונים בנוגע לפעילות בתחום. אחד מאזורי הארץ העומדים במוקד פעילות הרכישה של קרקעות חקלאיות הוא איזור השרון, להלן מספר נתונים לגבי הישובים בשרון בהם משווקת קרקע חקלאית.

הוד השרון

בדרום מזרח העיר ישנו מתחם תכנוני גדול, בהיקף של כ-600 דונמים, המכונה- שביל התפוזים. קרקעות חקלאיות במתחם זה משווקות על ידי חברת קבוצת אייזנברג (בבעלות שמעון אייזנברג), חברת קרקעות ישראל וקבוצת יזמים אותה מוביל נריה אליוף.

הרצליה

בדרום מערב העיר ובסמוך לחוף הים ישנו מתחם תכנוני גדול המכונה – חוף התכלת. קרקע חקלאית במתחם זה משווקת על ידי קבוצת אייזנברג (בבעלות שמעון אייזנברג) ועל ידי חברת טריגו השקעות ושיווק נדל"ן.

חדרה

בתחום שיפוטה של העיר חדרה ישנם שני אזורים שונים בהם משווקות אדמות חקלאיות. בצידה הצפון מזרחי של העיר משווקות חלקות קרקע חקלאית על ידי חברת קפיטל גרופ (חברת נדל"ן המתמקדת בנישת קבוצות רכישה), בצידה הדרום-מזרחי של העיר נמצאות חלקות קרקע חקלאית המוצעות לרכישה כהשקעה, על ידי חברת קרקעות ישראל.

כפר סבא

בצידה הצפון- מזרחי של העיר כפר סבא ממוקם מתחם תכנוני גדול המכונה – מתחם צפון בן יהודה, בשל קרבתו לרחוב בן יהודה בעיר. שטחים חקלאיים במתחם זה משווקות לציבור המשקיעים על ידי חברת טריגו.

פרדס חנה-כרכור

המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור היא אחד הישובים המובילים בתחום ההשקעה בנדל"ן חקלאי. שטחים חקלאיים המוצעים לרכישה ממוקמים בצידה המערבי של המושבה, בצידה הצפוני ובצידה הדרומי. בין החברות הפועלות בתחום המושבה: חברת רויט גרופ, קרקעות להשקעה, חברת  נדל"ן נדל"ן (חברת נדל"ן ישראלית אשר הוקמה על ידי ארז ניר ושי מוגרבי), חברת אדמה לוג'יסטיק גרופ (בניהולו של אורן קובי), חברת אתרוג א.ר. בנייה ופיתוח וחברת יש נכסים מקבוצת מלכה השקעות.

מושב תלמי אלעזר

בסמוך למושב תלמי אלעזר, הממוקם בסמוך לפרדס חנה ומצידו הדרומי של כביש 65, מוצעות לרכישה חלקות קרקע חקלאית על ידי חברת קרקעות ישראל.

מושב גן השומרון

בסמוך למושב גן השומרון, הממוקם בסמוך לכרכור ומצידו הדרומי של כביש 65, ישנן אדמות חקלאיות המוצעות לרכישה כהשקעה על ידי חברת רויט גרופ.

בנימינה

בתחום המושבה בנימינה, אחד הישובים הלוהטים ביותר בתחום הנדל"ן בישראל ישנם שטחים חקלאיים המשווקים לציבור המשקיעים על ידי חברת נדל"ן נדל"ן (חברת נדל"ן ישראלית אשר הוקמה על ידי ארז ניר ושי מוגרבי).

גבעת עדה

בשטחה של גבעת עדה, המושבה הסמוכה לבנימינה ומאוחדת איתה ברשות מקומית אחת – המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה, ישנן חלקות אדמה חקלאית המשווקות על ידי חברת בראל נכסים.

שדה ורבורג

בסמוך למושב שדה ורבורג ישנן קרקעות חקלאיות המשווקות לציבור הרחב על ידי חברת קרקעות ישראל.

קרקע חקלאית, השקעה אטרקטיבית או לא?

צירוף נסיבות כלכליות שונות המתקיים בשנים האחרונות במשק הישראלי הביא ציבור רחב מבין האזרחים בישראל לחפש אחר אפיקי השקעה שונים מאלו בהם אחזו לפני כן. לעניין זה תרמו בין היתר ירידה משמעותית בתשואה המתקבלת באפיקי חיסכון והשקעה קלאסיים: תוכניות חיסכון, פיקדונות וכו', עלייה ניכרת ביוקר המחייה, אי יציבות באפיקי ההשקעה בשוק ההון. אחד מאפיקי ההשקעה המושכים תשומת לב רבה במיוחד הוא השקעה בתחום הנדל"ן אשר נהנה בשנים האחרונות מגאות מתמשכת הבאה לידי ביטוי בעליית ערך משמעותית. מנגד יש לציין כי סכומי הסף הנדרשים לביצוע השקעה בחלק נכבד מאפיקי ההשקעה בנדל"ן (דירות, בתים צמודי קרקע וכו') הינם גבוהים מדי עבור ציבור רחב של משקיעים, זאת בצירוף החשש כי הגאות בתחום קרובה לשיאה ופעולות שונות שנקט בנק ישראל נגד המשקיעים בתחום, הקטינו את מספר המשקיעים הנכנסים לתחום.

כל האמור לעיל הציף על פני השטח אפיק השקעה נדל"ני המספק מענה מסוים למשקיע הממוצע, אפיק זה הינו השקעה בקרקע חקלאית. עד לפני מספר שנים מרבית המשקיעים בקרקעות חקלאיות היו משפחות חקלאים ותיקות ואמידות וחברות יזמות נדל"ן. עניין זה השתנה עם תחילת פעילותם של חברות נדל"ן אשר רכשו שטחי קרקע חקלאית בהיקף נרחב והחלו בשיווק חלקות קטנות (לרוב בנות דונם, חצי דונם או רבע דונם) משטחים אלו ברמת תימחור של עשרות ומאות אלפי ₪, אשר הפכה את ההשקעה לאפשרית עבור ציבור רחב יחסית מבעלי החסכונות בישראל. רמת האטרקטיביות של ההשקעה בקרקעות אלו עלתה בין היתר בשל אותה גאות במחירי הדיור, המבטיחה תשואה יוצאת דופן במקרה של שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה, תשואה אשר עשויה להגיע לכדי מאות אחוזים.

התשואה הפוטנציאלית מקרקע הנובעת מהחכרתה לעיבוד חקלאי הינה מזערית על כן שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה (הליך הנודע בכינוי – הפשרת קרקע) הוא המפתח העיקרי המבדיל בין השקעה מוצלחת בקרקע חקלאית לבין השקעה המסתיימת במפח נפש. אם כן היכולת להעריך בצורה נכונה את הסיכוי כי חלקת קרקע מסוימת תעבור תהליך של הפשרה וגילם הסיכוי לכדי סכום כסף היא היכולת העיקרית הנדרשת מציבור המשקיעים בקרקעות חקלאיות על מנת לקבל החלטה מושכלת בתחום. למרבה הצער רמת המורכבות וסבך הבירוקרטי המאפיין את מדיניות התכנון והבנייה בישראל מקשה על ביצוע הערכה מדויקת לגבי סיכויי ההפשרה של חלקה ועל כן מומלץ במקרים רבים לשכור את שירותי של איש מקצוע בעל נסיון וידע בתחום (דוגמת שמאי מקרקעין המתמחה בנדל"ן חקלאי) על מנת שיספק תשתית מידע מדויקת ואמינה ככל האפשר לגבי השקעה מסוימת. אפשרות נוספת היא לקיים תהליך למידה עצמאי של התחום באמצעות אתרי אינטרנט המספקים מידע אמין ומקיף על התחום. כך למשל יש להבין את משמעותה של תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המגדירה את האופק התכנוני העתידי של כלל שטחה של מדינת ישראל.

השקעה בקרקע חקלאית – בזכות הרגולציה

עיון בדפי העיתונות הכלכלית בשנה האחרונה, מעלה כי יותר מפעם אחת פורסמו ממצאים מחשידים בדבר פעילות השיווק של חברות הנדל"ן העוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות. תלונות המשקיעים והמשקיעים בפוטנציה, כפי שתועדו באותן כתבות, עוסקות בעיקר במצג שווא או במצג חסר של מידע לגבי ערכה הכלכלי הריאלי של הקרקע המשווקות. חשוב להבהיר, אין בכוונתי לטעון כי אין בשוק הנדל"ן החקלאי הזדמנויות אטרקטיביות להשקעה או כי כל חברות הנדל"ן פועלות להונות את ציבור המשקיעים, מנגד ברור למדי כי השקעה מושכלת בנדל"ן חקלאי מצריכה מאגר בסיסי של ידע מקצועי בתחום. מאחר וחלק ניכר מציבור המשקיעים הקטנים בישראלים אינו אוחז במידע זה, נוצר פוטנציאל מפתה מדי לחברות למכור למשקיעים חלום נדל"ני על התעשרות מהירה, גם אם לא תמיד יש לכך ביסוס אמיתי במציאות.

בראשית חודש ספטמבר 2013, באופן מפתיע מעט התברר כי בכוונת המדינה לפעול לשיפור המצב המתואר לעיל ולהנהיג רגולציה במטרה למנוע מחברות הנדל"ן לנצל את יתרון הידע שלהן על פני המשקיעים. הגוף אשר יזם את המהלך הרגולטורי הוא הרשות להגנת הצרכן – רשות ממשלתית עצמאית. על פי הודעת הרשות, בעקבות הצטברות תלונות של משקיעים ישראלים, פנתה הרשות לשמאי הממשלתי הראשי (יחידה במשרד המשפטים). מסתבר כי בידי השמאי הממשלתי שמורה הסמכות להתקין תקנים מקצועיים מחייבים עבור שמאים מורשים בישראל ובעקבות פניית הרשות החליטו שני הגופים לגבש תקן שמאי חדש אשר יסדיר את האופן הראוי בו על שמאי מקרקעין לערוך שומה לקרקע חקלאית. יש לציין כי תקן שמאות מטעם השמאי הממשלתי אינו בגדר המלצה או הנחיה מקצועית אלא בגדר תקנה משפטית מחייבת.

תקן 22 הוא תוצר של הפעולה המשולבת של שני הגופים ובאופן רשמי הוא מוגדר כתקן שמאות לעריכת שומה לקרקעות שאינן מאושרות לבנייה, המשווקות על בסיס ציפייה כי מעמדו התכנוני של הקרקע ישתנה והן יאושרו לבנייה. בפועל הכוונה היא לייצר תקן לעריכת שומה לקרקעות חקלאיות המשווקות כהשקעת נדל"ן. נוסח התקן שפורסם באוקטובר 2013 קובע כי על שמאי מקרקעין העורך שומה לשטח שאינו מאושר לבנייה (כגון קרקע חקלאית) לכלול בה את האלמנטים הבאים:

-הערכת שווי לשטח במעמדו התכנוני בהווה.

-בדיקה מקצועית ומקיפה של המידע הנמסר לו על ידי מזמין השומה לגבי התוכנית לשינוי מעמדה התכנוני של הקרקע, במילים אחרות – התוכנית שתוגש לגופי התכנון על מנת שאלה יאשרו את הפשרת הקרקע.

-רק במידה והבדיקה מעלה כי המידע שנמסר הוא אמין ומדויק ואכן ישנו סיכוי סביר כי הקרקע תופשר בעתיד הנראה לעין, השמאי רשאי לכלות בשומה גם הערכת שווי לקרקע במידה ואכן היא תופשר לבנייה.

-לצד הערכת שווי לקרקע המופשרת על השמאי לכלול סקירה מפורטת של כל השלבים הבירוקרטיים בתהליך הפשרת הקרקע אשר תכלול הערכה לגבי מועד ביצועו של כל שלב ולגבי ההוצאות הצפויות לבעל הקרקע, אם בדמות עלויות תכנון או בדמות היטל מס.

נכון לאוקטובר 2013 תקן 22 פורסם על ידי השמאי הממשלתי על מנת לאפשר לבעלי עניין (שמאי מקרקעין, חברות נדל"ן וכו') להגיש התנגדויות, הערות ותיקונים לנוסח התקן. ההערות שימסרו יבחנו על ידי אנשי השמאי הממשלתי בשבועות הבאים, לאחריהם סביר להניח כי התקן יאושר, פחות או יותר בנוסחו הנוכחי.

האם זה יעזור?

במידה ותקן 22 יאושר, שומה שתיערך לאדמה חקלאית על ידי שמאי מקרקעין מורשה, תציג מידע מפורט וברור לגבי ערכה הריאלי של הקרקע, באופן אשר יצמצם במידה ניכרת את האפשרות של חברות הנדל"ן להציג מצג חסר או מוטה של מידע. עם זאת ישנן עדיין כמה שאלות רלוונטיות למידת יעילות מהלך רגולטורי זה.

1- איזה גוף יערוך בדיקה לשומות שטחים חקלאיים ויוודא כי הן אכן נערכו על פי התקן שנקבע?

2- מהן הסנקציות שיוטלו על שמאי מקרקעין אשר יערוך שומה לקרקע חקלאית, באופן שלא יעמוד בהוראות התקן?

3- מי יחייב את חברות הנדל"ן להזמין שומה לקרקעות המשווקות ולאחר מכן להציג אותן למשקיע הפוטנציאלי? בהקשר לשאלה זו הודיעה הרשות להגנת הצרכן כי בכוונתה להוסיף תקנה לחוק להגנת הצרכן אשר תחייב את חברות הנדל"ן להציג שומה מקצועית לקונה המתעניין.

הפשרת קרקע חקלאית, דירות להשכרה ושר האוצר- סיפורה של רפורמה

השבוע קיבל קבינט הדיור הממשלתי מספר החלטות לאישור והוצאה לפועל של תוכניות לפתרון משבר הדיור. אחת התוכניות הבולטות והמסוקרות ביותר מבין אלה שאושרו, הייתה זו שהגיש ראש קבינט הדיור – שר האוצר יאיר לפיד. על פי פרטי התוכנית שפורסמה בכוונת המדינה להוביל לבנייתן של כ-150,000 דירות חדשות אשר ייעודו להשכרה, במהלך 10 השנים הבאות.

איפה יבנו?

על מנת שעשרות אלפי הדירות לא יישארו כאבן ריקה להשכיר שאין לה הופכין, הוחלט כי רוב הדירות החדשות יבנו באזורים בהם קיים ביקוש נדל"ני גבוה, בעיקר בערים הגדולות במרכז הארץ (גוש דן, השרון, השפלה). על פניו החלטה סבירה, רק שמימושה בעולם האמיתי מצריך יצירת מאגר גדול בהיקפו של קרקעות פנויות ומאושרות לבנייה, הרבה מעבר להיקף הקרקע המאושר לבנייה הקיים כיום. על מנת לייצר מאגר קרקעות כזה הוחלט לייצר מסלול מהיר להפשרת קרקע חקלאית בשולי אותן ערים, בין אם היא נכללת בתחום שיפוטה של העיר ובין אם היא רק סמוכה לגבול תחום השיפוט. מסלול זה יעבור ככל הנראה דרך הוד"לים- אותם גופי תכנון שהקימה הממשלה לפני כשנתיים ונועדו לזרז תהליכי תכנון של מיזמי דיור גדולי מימדים.

הכוונה היא לפעול להפשרת קרקעות חקלאיות שהן אדמות מדינה (לכל הפחות בחלקן הגדול הן אדמות מדינה) המנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל. מגבשי התוכנית מעריכים כי מרבית אדמות המדינה המתאימות לשמש למטרה זו, אינן נמצאות בידי הרשות למקרקעי ישראל, אלא בידי חוכרים פרטיים, ברובן משפחות חקלאים בישובים כפריים סמוכים לערים. על מנת לעשות שימוש בקרקעות לצרכי בניית דירות, תפעל המדינה להחזרת האדמות מן החוכרים לידי הרשות למקרקעי ישראל. ההנחה היא כי החוכרים לא ימהרו להשיב את הקרקעות לידי המדינה ועל כן הוחלט ליזום פיצוי מוגדל לחוכרי קרקע חקלאית אשר יסכימו לפנות את הקרקע ללא התנגדות. מנגד, תאושר הפעלת מהלכי פינוי ללא הסכמה נגד חוכרים שיסרבו לוותר על האדמות.

מי יבנה?

על מנת להוציא את התוכנית לפועל הוחלט להקים חברה ממשלתית בשם "דירה להשכיר" אשר תעסוק בעיקר בקידום מיזמי בנייה של אותן דירות מול גופי התכנון. החברה, כך מקווים ראשי משרד האוצר, תפעל לזירוז תהליכי הפשרת קרקע חקלאית, לזירוז אישור תוכניות בנייה וזירוז הוצאת היתרי בנייה. החברה תופקד גם על הוצאתם של מכרזים לבניית הדירות ולא תתפקד כחברה קבלנית.

מה ההיגיון?

ההיגיון העומד בבסיס התוכנית הוא יצירת מודל לבניית דירות השכרה אשר יבטיח ליזם תשואה שנתית בת 6-8 אחוזים- החברה תוציא מכרזים לבניית דירות להשכרה. החברות שיזכו במרכז יחזיקו בבעלות על הדירות למשך תקופה של 20 שנים, במהלכן ייהנו מפדיון דמי השכירות. לאחר מכן יוכלו החברות למכור את הדירות בשוק הפרטי.

הציפייה היא התשואה המובטחת תגרום לגורמים מוסדיים בשוק ההון הישראלי להיכנס כגורמים פעילים בשוק הדירות להשכרה. במידה וציפייה זו תתממש יכנסו לתחום מיליארדים של ₪ של הון ציבורי, ותאפשר לפרויקט לנוע קדימה ללא צורך בתקציבי ענק ממשלתיים.

 

חברות לשיווק חלקות קרקע חקלאיות - יזמות או ספסרות?

אחת השאלות המתבקשות בקרב ציבור המשקיעים השוקלים רכישת חלקת קרקע חקלאית משלל החברות המשווקות חלקות אלו הינה – אם אכן ההשקעה המוצעת הינה מוצלחת כל כך מדוע בוחרות החברות לשווקן לקהל הרחב ולא לשמור אותן לעצמן כהשקעה עצמית?

לשאלה הגיונית זו מספר תשובות אפשריות והצגתן במאמר זה מיועדת לסייע לאותו ציבור משקיעים להבין טוב יותר להבין את אופן פעולתו של שוק ההשקעה בנדל"ן חקלאי.

תשובה 1 – מצג שווא

עבור חלק מועט יחסית מבין האדמות החקלאיות המשווקות התשובה הברורה היא כי למעשה לא מדובר בהשקעה מוצלחת כל כך, כלומר סיכויי ההפשרה של האדמה המשווקות הינם נמוכים למדי והנתונים המוצגים לקונה הפוטנציאלי הינם חלקיים או מטעים. על כן קל להבין מדוע חברה מסוימת בוחרת למכור את הקרקעות ולא לשמור אותה בבעלותה.

תשובה 2 – חלוקת סיכונים

עבור חלק בלתי מבוטל של החברות העוסקות בשיווק אדמה חקלאית התשובה היא כי הן אכן שומרות בבעלותן חלק מסוים מן הקרקעות ומשווקות חלק אחר. בבסיס אופן פעולה זה עומדת העובדה הידועה כי גם השקעה אטרקטיבית בנדל"ן אשר הסיכויים לקבלת תשואה בה גבוהים, אינה נטולת סיכונים. מנגד ככל שהשטח הנרכש לצורך השקעה גדול יותר קל יותר לבעלי הקרקע להוביל וליזום מהלך תכנוני לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה (מהלך אשר אמור להביא לעליית ערך הקרקע ומימוש ההשקעה). על מנת לאזן בין הסיכונים מחדש והעדיפות להשקעה בשטח נרחב מנגד, בוחרות החברות היזמיות למכור חלק מן הקרקע תוך החתמת הקונים על הסכם שיתוף המבטיח את פעולתם המשותפת של כל בעלי הקרקע מול גופי התכנון. במקרה זה בהחלט ניתן לבחון את אחוז הקרקעות שהחברה המשווקת מחליטה לשמור בבעלותה כאינדיקציה למידת האטרקטיביות שהיא מייחסת להשקעה.

תשובה 3 – מימון ואשראי

נכון לשנים האחרונות בעלי הקרקעות החקלאיות, במיוחד באיזורי הביקוש למגורים, מודעים היטב לרווח האפשרי הטמון בהפשרת הקרקע. עניין זה גרם לעלייה ניכרת במחירן של קרקעות אלו בעסקות רכישה המתבצעות בשוק זה.

הפועל היוצא של עלייה זו היא כי החברות העוסקות בשיווק חלקות קרקע חקלאית נדרשות להוציא סכומי כסף נכבדים, מיליוני ₪ לכל הפחות, על מנת לרכוש את הקרקעות. הצורך בהוצאת סכומי כסף בהיקפים המדוברים, מוביל את מרבית החברות בתחום זה לפעול אלא על בסיס אשראי בנקאי הניתן להן (ולא על בסיס הון עצמי של בעלי החברה). השימוש באשראי בנקאי גורם באופן ברור לתעדוף של רווח מהיר בטווח הקצר לעומת האפשרות, שאינה נטולת סיכונים, לרווח גדול יותר לטווח הארוך. מכאן שאופן פעולה זו אינו מעיד בהכרח על אטרקטיביות נמוכה של ההשקעה המוצעת, אלא על דפוס פעולה כלכלי המתחייב מן השינויים אשר אירעו בענף הנדל"ן בשנים האחרונות.

כיצד בודקים את מצבה התכנוני של קרקע חקלאית?

אחד הפרמטרים המרכזיים המשפיעים על ערכה הכלכלי של קרקע חקלאית היא האופן בו הקרקע מוגדרת בתוכניות המתאר הרלוונטיות, החל מתוכניות מתאר מקומיות, דרך תוכניות מתאר מחוזיות וכלה בתוכניות מתאר ארציות.

כיצד יכול המשקיע הממוצע לבצע בדיקה בעניין זה לגבי שטח חקלאי המוצע לו לרכישה?

הדרך הקלה והמקצועית ביותר היא לשכור את שירותיו של בעל מקצוע מתחום הנדל"ן על מנת שיערוך עבורכם את הבירור מול תוכניות המתאר. הפריחה בשוק הנדל"ן החקלאי הביאה מספר לא מבוטל של חברות ובעלי מקצוע להציע את שירותיהם למשקיעים בעניין זה. בעלי המקצוע המתאימים לעניין זה הם: עו"ד המתמחים בנדל"ן חקלאי, אדריכלים ושמאי מקרקעין.

במידה והחלטתם לאמץ אופציה זו, מומלץ כמובן להשתמש בשירותי של בעל מקצוע מנוסה, אשר יכול להציג ולהוכיח את ידיעותיו בתחום. היתרון העיקרי הטמון בשכירת שירותיו של איש מקצוע היא יכולתו לקרוא מסמכים תכנוניים ולפרש עבורכם את ממצאיו ומשמעותם בשפה ברורה ומובנית. החיסרון העיקרי בדרך פעולה זו היא כמובן העלות הכרוכה בה.

במידה והחלטתם לצלול לתחום ולבצע את הבדיקה בעצמכם, עליכם לבקש מן החברה המציעה לכם לרכוש אדמה חקלאית, את המידע המדויק לגבי מיקומו של המגרש המוצע. מידע זה מופיע בצורת צירוף שני נתונים פשוטים: מספר גוש ומספר חלקה.

לאחר שקיבלתם לידיכם נתונים אלו, הדרך הקלה ביותר לבצע את הבדיקה היא לגשת לאתר מנהל מקרקעי ישראל. באתר זה תוכלו באמצעות הזנת מספר גוש ומספר חלקה, לצפות בכל תוכניות המתאר הרלוונטיות למגרש המסוים.

את הבדיקה באתר המנהל ניתן לבצע לגבי הן אדמות מנהל והן לגבי קרקעות בבעלות פרטית, שכן במאגר האתר מופיעות רובן המוחלט של תוכניות בניין הערים בישראל. אפשרות נוספת היא לגשת לאתר הוועדה הרלוונטית ולבדוק האם המידע מופיע בו. למרבה הצער הועדות המקומיות והמחוזיות בישראל אינן פועלות תחת מדיניות אחידה ויש ועדות הפועלות ברמת שקיפות גבוהה יותר לציבור מאחרות. את תוכנית המתאר הארצית הרלוונטית –  תמ"א 35  - תוכלו למצוא מוצגת באתר משרד הפנים.

לאחר שאיתרתם את התוכניות הרלוונטיות לכם, תאלצו לבצע תהליך למידה מסוים, שכן קריאת הנתונים המופיעים בתוכניות המתאר הרלוונטיות (גם כמסמך וגם על גבי מערכת נתונים גיאוגרפית) והבנת משמעותם, היא עניין מורכב מעט המצריך מעט ידע מקצועי.

עם זאת, במידה ומצאתם את התוכנית הרלוונטית מוצגת על גבי מערכת מידע גיאוגרפית (GIS, מעין מפה אינטראקטיבית המציגה שכבות מידע שונות), קריאת הנתונים תהיה קלה יותר מאשר בקריאת מסמך המתאר את הוראות התוכנית. גם במקרה זה למרבה הצער, לא כל התוכניות מוצגות באתר האינטרנט גם על גבי מערכת מידע גיאוגרפית.

כיצד מחשבים את כדאיותה הכלכלית של השקעה בקרקע חקלאית?

הירידה ברמות התשואה הנרשמת באפיקי השקעה מסורתיים בשוק ההון הישראלי בשנים האחרונות, הביאה ציבור רחב מבין תושבי המדינה לבחון ולשקול כניסה לתחומי השקעה פחות שגרתיים. אחד מאותם אפיקי השקעה אשר זוכה לפופולריות לא מעטה הינו הנדל"ן החקלאי. 

בחינת ההיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל מעלה כי אכן במשך שנים רבות התקיים פוטנציאל כלכלי מבוסס לנדל"ן החקלאי וישנן עדויות רבות למקרים בהן משפחות ותיקות זכו לרווח כלכלי יוצא דופן בשל בעלות על קרקעות חקלאיות שהיו באיזורים נידחים בזמן רכישתן (בעלות נמוכה יחסית), אך ברבות השנים הפכו לנכס נדל"ן מבוקש באיזורי ביקוש יוקרתיים (הרצליה, רמת אביב, רעננה ועוד). 

לאור השינויים הרבים אשר עברו על שוק הנדל"ן הישראלי (ביניהם בין היתר עליית מחיריהן של קרקעות חקלאיות) בשנים האחרונות עולה השאלה- האם גם כיום קיימת כדאיות כלכלית להשקעה באדמה חקלאית? ובכן בחינת התשואה לה זכו משקיעים באדמה חקלאית שהופשרה לבנייה מעלה כי בהכללה התשובה לשאלה זו היא חיובית. אולם בחינת כלל הפרויקטים המוצעים בתחום זה מעלה מצב מגוון יותר ומכאן שהמשקיע הנבון יערוך בדיקת כדאיות בנפרד לגבי כל הצעת השקעה המגיעה אל שולחנו.

כיצד מחשבים את כדאיותה הכלכלית של השקעה בקרקע חקלאית?

הנחת בסיס עקרונית הנוגעת לבדיקת כדאיות כלכלית של השקעה בקרקע חקלאית (ונכונה גם להשקעות רבות אחרות) היא כי נתונים מספריים מסוימים המשמשים לביצוע החישובים הכלכליים עשויים להשתנות במהלך הזמן. כך למשל שינוי במדיניות המיסוי הישראלית לגבי נכסי נדל"ן עלול להיות בעל משמעות קריטית לגבי הכדאיות הכלכלית בהשקעה מסוימת. על מנת להתמודד עם סיטואציות אפשריות שכאלה נוהגים העוסקים בתחום לבצע הערכות סיכויים לגבי מצבים שונים ולגלם סיכויים אלו לכדי סכום כספי הנוסף לחישוב הכלכלי. מעבר לכך הפרמטר העיקרי הנוגע להשקעה בקרקע חקלאית- כלומר האם הקרקע תופשר לבנייה ואם כן מתי, גם כאשר הוא נשען על עובדות ונתונים ידועים, מבוסס בסופו של דבר על הערכה.

המוסר השכל הנובע מתיאור זה ואותו חשוב לזכור הוא כי גם חישוב כלכלי העושה שימוש במודלים מדעיים ונוסחאות מתמטיות, נשען לבסוף על הערכות אותן מבצעים בני אדם ואלה עשויות להיות לעתים לא מדויקות. 

לאחר שהפנמנו עניין זה נעבור לחישוב עצמו המבוסס כבכל השקעה על בחינת סכום הכסף המושקע מול סכום הכסף שיקבל המשקיע בעת מימוש ההשקעה.

חישוב סכום ההשקעה

החלק העיקרי בסכום ההשקעה בקרקע חקלאית הינו כמובן הסכום הנדרש לרכישת הקרקע. לסכום זה יש להוסיף הוצאות שוטפות הנובעות מן הבעלות על הקרקע (ארנונה ומיסים שונים). ככלל ניתן לומר כי עבור חלקות קרקע בנות דונם ופחות מכך וכל עוד השטח מוגדר כקרקע חקלאית, הוצאות אלה הינן נמוכות וכמעט זניחות ועל כן יש חברות המציעות השקעה בקרקע חקלאיות המוכנות לקחת על עצמן את תשלום ההוצאות הנ"ל עד להפשרת הקרקע. 

מלבד ההוצאות השוטפות יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות העשויות לנבוע מן הצורך בקידום תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה אלא מול גופי התכנון (ועדה מקומית, ועדה מחוזית וכו') הוצאה בתחום זה עשויה להיות שכירת שירותיו של אדריכל לעריכת התוכנית או לביצוע תיקונים בה, ניהול הליך משפטי נגד גופי התכנון מול החלטה הפוגעת בזכויות בעלי הקרקע וכן הלאה. גם במקרה זה חשוב לברר במדויק מול החברה המשווקת באילו הוצאות נושאת ותישא החברה ואילו עשויות ליפול על הקונה. 

חישוב הרווחים

במרבית המקרים של השקעה בקרקע חקלאית מימוש ההשקעה מגיע בעת מכירת הקרקע. במקרים הנפוצים פחות משתמש המשקיע בזכות על הקרקע שרכש ולאחר שזו הופשרה הוא בונה נכס או מבצע עסקה מול יזם נדל"ן במסגרתה הוא מקבל לידיו נכס נדל"ן בוני (דירה, חנות, בית וכן הלאה). המקרה האחרון הינו מסובך יותר לחישוב וכולל שיקלול מספר רב של משתנים לא ידועים, על כן נתמקד בחישוב הפשוט ביותר המתייחס לערך הקרקע בלבד.

ההליך הבירוקרטי הנלווה לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית הינו ארוך ורב שלבי. על כן מעבר משלב שלב של התוכנית להפשרת הקרקע (לדוגמא אישור של הועדה המקומית והפקדה לוועדה המחוזית) עשוי, בהערכה סבירה להביא לעלייה בערך הקרקע שרכשתם ולשמש כנקודת יציאה. השפעה דומה עשויה להיגרם בעקבות עלייה במחירי הנדל"ן ככלל או בעקבות שינוי במדיניות גופי התכנון לגבי הפשרת קרקעות חקלאיות. ראוי לציין כי מרבית החברות כוללות בעסקת רכישת חלקת הקרקע גם חתימה על הסכם שיתוף המאחד את כלל בעלי החלקות במתחם תכנוני גדול יותר. לעתים כוללים הסכמים אלו גם הגבלות מסוימות על מידת הסחירות של חלקות הקרקע כל עוד הן נמצאות במעמד של – קרקע חקלאית.

במידה ובחרתם להמשיך להחזיק בבעלות על הקרקע עד למועד ההפשרה, חישוב הרווח הצפוי צריך להיעשות בשיקלול מספר נתונים: שווי קרקע לבנייה באיזור המסוים במועד ההפשרה, סוג הבנייה אשר נקבע בתוכנית המאושרת (מגורים, מסחר, תעשיה, תיירות וכו'), היקף זכויות הבנייה המוגדר בתוכנית שאושרה (מדובר בבנייה צמודת קרקע או בבנייה לגובה, מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות פר דונם וכו'), הוצאות הפיתוח שהתוכנית מטילה על היזם (דוגמת הקמת גן ציבורי, תשתיות וכו') וכמובן היקף השטח שרכשתם. בחישוב הפרמטר האחרון יש לקחת בחשבון כי מרבית תוכניות הבנייה למתחם תכנוני חדש כוללת הפקעה של כמחצית השטח לצרכים ציבוריים (כבישים, מדרכות, שטחים ירוקים וכו'). נתון חשבוני נוסף הנכלל בחישוב זה הוא היקף המס המוטל על בעלי הקרקע בעת שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה, המורכב בעיקרו ממס בשם – היטל השבחה. היטל השבחה מוערך כמחצית מסכום העלייה בערך הקרקע בעקבות הפשרתה, אולם עניין זה נתון לשינויים בהתאם למקרה הספציפי ולמעמדו של בעל הקרקע.

לאחר שביצעתם את כלל החישובים המפורטים לעיל והגעתם למספר המשקף את הרווח הצפוי מהשקעה בקרקע חקלאית מסוימת, בצעו השוואה של רווח זה מן הרווח הצפוי מהשקעה של סכום דומה באפיק חיסכון שמרני (דוגמת אגרות חוב ממשלתיות). תוצאות ההשוואה יאפשרו לקבוע האם מדובר בהשקעה כדאית כלכלית באם לאו.

מי הן החברות הפועלות בשוק הנדל"ן החקלאי?

עד לפני כעשור היה ניתן לספור את מספר השחקנים בשוק הנדל"ן החקלאי על שתי כפות ידיים (וגם זה בימים חמים). מצב עניינים זה השתנה בצורה דרמטית בשנים האחרונות וכיום פעולות בשוק מספר לא מבוטל של חברות נדל"ן חדשות וחברות נדל"ן ותיקות אשר הרחיבו את תחום פעולתן גם לנישה החקלאית. 

להלן סקירה קצרה של מן החברות הבולטות כיום המשווקות קרקע חקלאית לציבור המשקיעים בישראל.

חברת יש נכסים

חברת נדל"ן אשר הוקמה ומנוהלת על ידי יזם נדל"ן צעיר בשם יקיר מלכה. החברה החלה את פעולתה בשנת 209 ומאז רכשה שטחים חקלאיים בהיקף נרחב בתחומי היישובים: המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור, חולון, מושב תלמי אלעזר, בנימינה ועוד. השטחים שנרכשו פוצלו לחלקות קרקע חקלאית קטנות ושווקו לציבור המשקיעים בישראל. החברה פועלת בשיתוף פעולה עם האדריכל גיורא גור ועם משרד עו"ד דורון אריאל ושות'.

חברת MSN ייזום ושיווק נדל"ן

חברה חדשה יחסית תחום הנדל"ן החקלאי, עוסקת בעיקר בביצוע פעילויות שיווק עבור חברות נדל"ן אחרות. הוקמה על ידי קבוצת יועצי נדל"ן בעלי התמחויות שונות בתחום המקרקעין. אנשי החברה, כל על פי המוצהר, מאתרים נכסי נדל"ן בעל פוטנציאל ומשווקים אותם למשקיעים בישראל. לאחרונה החלה החברה בשיווק קרקעות ברובע גלילות, במתחם חוף התכלת בהרצליה, בפרויקט "עיר ימים" בחדרה ובמושבה מגדל.

חברת נדל"ן נדל"ן

אחת החברות הותיקות יותר בתחום הנדל"ן החקלאי. עיקר היקף פעילותה מכוון לשיווק דירות מגורים, אולם במקביל עוסקת נדל"ן נדל"ן בשיווק אדמות חקלאיות בראשון לציון ובפרדס חנה.

חברת אלמוג נדל"ן

חברה אשר הוקמה ומנוהלת על ידי יזם נדל"ן בשם קובי אלמוג. החברה עוסקת בעיקר בארגון קבוצות רכישה של משקיעים לביצוע השקעה משותפת בנכסי נדל"ן שונים, ביניהם גם שטחים חקלאיים. בין היתר שיווקה החברה קרקעות חקלאיות בכפר תבור, בעפולה, בטבריה, בפרדס חנה-כרכור, בחצור הגלילית, בגדרה ועוד. משרדי החברה ממוקמים ברחוב פנקס בת"א.

חברת רילטי אקזיוקטיב

עד לאחרונה היתה רילטי אקזיוקטיב רשת של משרדי תיווך (זכיינית של רשת תיווך בינלאומית בעלת אותו שם) ובהתאם עסקו אנשיה בתיווך נכסים כגון: דירות, בתים צמוד קרקע וכו', בחודשים האחרונים החלה חברת רילטי לעסוק גם בשיווק השקעות בקרקעות חקלאיות. בין המיזמים המשווקים על ידי  החברה: קרקעות במיזם עיר ימים בחדרה וקרקעות בחוף התכלת בהרצליה. מטה החברה ממוקם ברמת החייל, ת"א. החברה הוקמה על ידי צמד יזמי נדל"ן: שמעון אייזנברג וציון בן חיים. 

שמעון אייזנברג הוא בעליה של חברת אייזנברג גרופ, העוסקת גם היא בשיווק קרקעות. 

חברת קרקעות ישראל

חברה ותיקה יחסית בשוק הנדל"ן החקלאי, למרות זאת לא הצלחנו לאתר מידע אמין לגבי זהות בעלי החברה או זהותם של מנהליה. בשנות קיומה עסקה החברה בשיווק אדמות במושב שדה ורבורג, בחדרה, בהוד השרון, בבנימינה, בפרדס חנה-כרכור ובמושב תלמי אלעזר. משרדי החברה ממוקמי ברחוב תובל ברמת גן.

בדיקת כדאיות לרכישת קרקע חקלאית ביסוד המעלה – מקרה לדוגמא

בהיעדר אלטרנטיבות אטרקטיביות או אפילו סבירות, להשקעה ולשימור ערכו של ההון הקטן שהצלחתם לצבור, ישראלים רבים נגררים לשקול בחיוב אפיק השקעה שהיה לפופולארי למדי בשנים האחרונות- רכישת קרקע חקלאית. על מנת לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת בעניינים שכאלה, נתאר במאמר זה מקרה לדוגמא של בחינת הכדאיות הפיננסית הטמונה ברכישת מגרש חקלאי מסוים.

במידה והנכם נמנים על הציבור הלא ממש קטן של משפחות מעמד בינוני ומעלה בישראל, אשר מתלבטות באיזה אפיק השקעה לשים את מעט הזלוטים שחסכתם ליום סגריר, בוודאי נתקלתם בחבר/שכן/נהג מונית/איש מכירות שסיפר לכם כמה כדאי לכם לרכוש קרקע חקלאית. ואכן בחינה נטולת פניות של היקף הפעילות בשוק הנדל"ן הישראלי מעלה, כי בהחלט יתכן כי ישנן חלקות קרקע חקלאית בישראל אשר רכישתן נושאת עימה פוטנציאל לרווח סביר ומעלה. מנגד, גם האופטימיים מבין אנשי המקצוע בתחום יתקשו להכחיש, כי במלאי הקרקעות העומדות למכירה ישנם לא מעט מגרשים המתומחרים ברמה גבוהה פי כמה מערכם הריאלי. על מנת להבדיל אלה מאלה, נדרש המשקיע הלא מנוסה לבצע מספר בדיקות לגבי הנכס וכמובן גם לנטרל את עצמו ממהלכי השיווק של המוכר ולבסס את החלטותיו על בהגיון קר. על מנת לסייע לכם בביצועם של תהליכים מעין אלה, נציג כעת את פרטיו מקרה לדוגמא בו נבחנה הכדאיות הכלכלית הטמונה ברכישת אדמה חקלאית באיזור יסוד המעלה.

בעלת הקרקע, אישה בשנות השישים לחייה, ירשה לפני כשנתיים מהוריה חלקה בת 26 דונם של קרקע חקלאית הממוקמת מעט מצפון לתחומה של המושבה יסוד המעלה. מאחר ולא החזיקה בניסיון או בידע קודם אודות שוק הנדל"ן החקלאי, החלטה בעלת הקרקע לערוך סקר מחירים קצר לגבי קרקעות חקלאיות בישראל, בסיומו החליטה כי ערך החלקה עומד על סכום של 50,000 ₪ לדונם. מאחר ותחום ההשקעה בקרקעות חקלאיות נחשב לתחום "חם" בקרב משקי הבית בישראל, העריכה בעלת הקרקע כי לא יעבור זמן רב עד אשר תוכל להמיר את הבעלות על האדמה בסכום נאה ביותר של שקלים.

בדיקה מעמיקה שנעשתה לחלקה על ידי אחד המשקיעים הפוטנציאלים העלתה את הממצאים הבאים:

1- הקרקע המדוברת היא אדמת בור, מאחר ומזה כעשור היא אינה מעובדת ואינה משמשת לפעילות חקלאית כלשהי (לפני כן שימשה הקרקע לגידולי שדה שונים). במהלך 10 השנים שחלפו איבדו בעלי הקרקע את זכויות המים המשויכות לקרקע והסיכויים להשבתן של אלו כיום, עומדים על כ-50 אחוזים. כפועל יוצא, הקרקע אינה נמכרת כנכס חקלאי מניב הכנסות והפיכתה לנכס שכזה תצריך השקעת משאבים.

2- חקלאים וחברות חקלאיות הפועלות באיזור יכולים לחכור אדמות חקלאיות ממנהל מקרקעי ישראל בסכומים נמוכים למדי.

3- בתמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית המתווה את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל לשנים הבאים נכללת הקרקע במרחב תכנוני המשויך למרקם – שמור משולב. שיוך זה נושא עימו שורה של הנחיות והגבלות לגופי התכנון בנוגע לקבלת החלטות באם לאשר או לדחות תוכניות לשינוי יעוד של קרקעות חקלאיות. בהכללה ניתן לומר כי הסיכויים שקרקע המשויכת למרקם שמור-משולב תעבור תהליך של הפשרה לבנייה (שינוי יעוד תכנוני מחקלאות לבנייה) קטנים במידה ניכרת מהסיכויים כי קרקע המשויכת למרקם – פיתוח עירוני תעבור תהליך תכנוני דומה.

4- המגרש שנבדק ממוקם במרחק כמה מאות מטרים ממגרשים ביסוד המעלה אשר תוכנית להפשרתם נדונה בשנים האחרונות בגופי התכנון הרלוונטיים. עם זאת אותן תוכניות אינן מתייחסות למגרש שנבדק.

5- בכל תוכניות המתאר הקיימות המתייחסות לאזור (תוכנית מתאר מקומית- יסוד המעלה, תוכנית מתאר מחוזית – מחוז צפון) מוגדר המגרש המדובר כקרקע חקלאית. נכון לעת זו אף אחד מן הגורמים המקומיים הרלוונטיים: רשויות מקומיות, חברות נדל"ן, משרד השיכון וכו', לא העלה תוכנית בה מוגדרת הקרקע בייעוד אחר מזה של קרקע חקלאית ואף לא הצהיר על כוונה עתידית לעשות כך.

לאור ממצאי הבדיקה הודיע המשקיע לבעלת הקרקעות כי המחיר המבוקש אינו תואם את ערכה הריאלי של הקרקע והא מוכן לבחון את רכישת הנכס רק במידה והמחיר המבוקש יעודכן לסכום של 7,000 ₪ לדונם, ולאחר ביצוע סקר גיאולוגי לבחינת סוג האדמה בשטח.

חמשת הדברות של השקעה בקרקעות חקלאיות

1- דמיינו את התסריט הרע

הדרך לחתימה על עסקת רכישה של קרקע חקלאית רצופה בחלומות על "לעשות את המכה", תקוות לעתיד עשיר יותר והבטחות של בעלי עניין לתשואה אטרקטיבית. האמת? קל להתפתות. לפני שאתם מכניסים את היד לכיס ושולפים את חבילת השטרות מומלץ שתשקיעו זמן בהדמיית האפשרות השנייה. כיצד יראה מצבכם הפיננסי במקרה, חס וחלילה, שהקרקע הנרכשת לא תופשר לבנייה בעשרים השנים הבאות? במידה והמציאות בסופה של הדמיה זו נראית לך סבירה או לכל הפחות נסבלת, אתם מוזמנים להמשיך הלאה.

2 – לא חייבים לבד

ההחלטה אם להשקיע בקרקע חקלאית או לא היא כמובן שלכם ורק שלכם, אך הקביעה הנ"ל לגמרי לא אומרת שכל החוכמה נמצאת אצלכם. זה הזמן להתייעץ, לשאול, לברר ולשמוע דעות אחרות מחברים שהתנסו בתחום, בעלי מקצוע, מקורבים או גם סתם אנשים חכמים שאתם מעריכים את דעתם. אם גודש הדעות ששמעתם בלבל אתכם ואתם כבר לא בטוחים כי ההשקעה היא הצעד הנכון, כנראה שהיא באמת לא.

3 – אין מתנות חינם

קחו בחשבון שהעידן בו השקעה בקרקע חקלאית הייתה נישה צרה למביני עניין, חלפה מן העולם ומרבית ההצעות להשקעה בקרקעות חקלאיות שיגיעו לעברכם מן החברות הגדולות בתחום, כבר מתומחרות מתוך שקלול הרווח הפוטנציאלי הצפוי לכם, שלא לדבר על שלל ההוצאות ונתח המיסוי הנלווים למימוש ההשקעה. האם יש בתוך אותן הצעות גם השקעות טובות? בהחלט יתכן, אבל הסיכוי שהן יניבו לכם תשואה שתהפוך אתכם למיליונרים, קטן עד מזערי.

4 – רחוק מן העין, קרוב אל הכסף

למרות המוסר השכל שהועבר בסעיף הקודם, חייבים להיות הגונים ולהצהיר, סביר להניח כי בתוך תחום ההשקעה באדמות חקלאיות עדיין מסתתרות השקעות שיכולות להביא אל חשבון הבנק שלכם סכומים מרשימים מאוד. איפה הן נמצאות? לא במקומות שכולם מחפשים אותן מן הסתם, אבל גם כיום, באיזורי פריפריה מסוימים (ערבה, נגב, גליל), מחקר מעמיק, קשרים טובים, זיהוי הזדמנויות והבנת תהליכי התכנון בישראל, עשוי להביא אל שולחנכם הזדמנות לרכישת שטחים חקלאיים נרחבים במחיר מצחיק. עם זאת לצד הסיכוי, תמיד מחכה הסיכון והקרקע שקניתם יכולה בהחלט להישאר בייעודה חקלאי במשך שנים רבות או להיות מופקעת לצורך ציבורי זה או אחר. לכן שווה לזכור - השקעה בקרקעות באזורים אלו מצריכה סבלנות, יכולת פיננסית להמתין שנים רבות וכמובן גם מזל לא יזיק.

5 – על חקלאות חשבתם?

בשנים האחרונות תחום ההשקעה באדמות חקלאיות מרכז אליו מספר הולך וגדל של משקיעים, יזמים וספסרי נדל"ן החולמים כולם כאחד על היום בו תהפוך האדמה חומה לשכונת יוקרה, עד שרובם נוטים לשכוח את הסיבה המרכזית לקיומן של קרקעות חקלאיות – פעילות חקלאית. קשה להתווכח שהסיכוי לרווח אסטרונומי מחקלאות הוא גבוה במיוחד או קיים בכלל, אבל אם כלו כל הקיצים והתברר לכם כי האדמה שרכשתם לא תופשר בעתיד הנראה לעין, שווה לזכור – גם מטע אבוקדו זה משהו בחיים.

קרקע חקלאית, סיכוי מול סיכון

בשנים האחרונות עבר שוק הנדל"ן החקלאי מהפכה של ממש, בסופה הפך הסחר בחלקות קרקע חקלאית לאפיק השקעה נפוץ בקרב ציבור רחב פי כמה וכמה מבעבר. האם גם ב-2014 תימשך מגמת הרחבת היקף הפעילות או שמא הגיע הגל אל קיצו?  במאמר זה ננסה להעריך לאן תנשוב הרוח בשנה הבאה עלינו לטובה ולזהות מגמות חדשות.

יש פוטנציאל רווח, אבל קטן יותר

אחד המניעים השיווקיים החזקים ביותר אשר משכו משקיעים קטנים לשוק הנדל"ן החקלאי הוא התיאורים של אותו רגע קסום בה הקרקע החקלאית שרכשתם מופשרת לבנייה ובאחת מכפילה ואולי אף משלשת את ערכה. הערכתנו היא בשנה הקרובה נצפה שחיקה הולכת וגוברת בגובהה של אותה קפיצת ערך. מדוע? ובכן אחד מתוצרי הלוואי של הגאות בשוק הנדל"ן החקלאי הוא עלייה במחיריהן של הקרקעות החקלאיות, גם כאשר טרם התחיל תהליך להפשרתן ואף אין ודאות לגבי תחילתו של תהליך שכזה אם בכלל. עד לפני כעשור לערך יכול היה המשקיע המיומן עדיין לרכוש קרקע חקלאית בסמיכות סבירה למרכז (בעיקר ביישובי השפלה וביישובי השרון) במחיר אשר התבסס בעיקר על ערכה החקלאי של האדמה. נכון להשנה קרקעות חקלאיות מוצעות לרכישה כאשר מחירן מגלם כבר חלק לא מבוטל (יש יאמרו מופרז ביותר) מקפיצת הערך הצפויה עם הקרקע תופשר. נכון לעת זו כל הסממנים מצביעים על כך שמגמה זו תגבר.

אין באמור לעיל משום קביעה כי פוטנציאל הרווח ברכישת שטח חקלאי יעלם, אולם למשקיע המעוניין מומלץ לזנוח את חלומות ההתעשרות ברגע ולהיות מוכן להסתפק בעליית ערך צנועה יותר. מסקנה נגזרת נוספת משחיקת קפיצת הערך בהפשרת הקרקע היא כי יש לתת משקל גדול יותר למועד הצפוי (על פי ההערכה כמובן) של ההפשרה. במצב בו ההפשרה לוותה בקפיצת ערך ענקית הרשו לעצמם משקיעים רבים לרכוש אדמה חקלאית גם אם זו לא הייתה מועמדת להפשרה בשנים הקרובות. ההנחה שהתגלמה בהשקעות ממין זה הייתה כי גם יעברו 10, 15 שנים עד להפשרת האדמות, הרי שקפיצת הערך תפצה את המשקיע הסובלני. כעת כאשר פוטנציאל הרווח קטן, על המשקיע הממוצע לקחת בחשבון כי בפריסת הרווח על פני שנים רבות יתכן כי השקעה באפיקי השקעה אחרים יניבו תשואה אטרקטיבית יותר או לכל הפחות ודאית יותר. עם זאת יש לציין כי משקיעים בעלי כיסים עמוקים ונכונות להמתין בסבלנות עדיין יכולים למצוא שטחים חקלאיים למכירה באיזורי הפריפריה המרוחקת (נגב, ערבה, רמת הגולן וכו') אשר מחיריהם עדיין נקבעים בעיקר על פי ערכם החקלאי.

הרגולציה לאן

השחקנים המרכזיים בשוק הנדל"ן החקלאי הן ללא ספק חברות הנדל"ן העוסקות בשיווק חלקות קרקע חקלאית קטנות (לרוב לא יותר מדונם) למשקיעים קטנים. אותן חברות, אשר רובן החלו לפעול בעשור האחרון, משקיעות את עיקר משאביהן בשיווק הקרקעות לציבור הרחב. פעולות השיווק של לפחות חלק מאותן חברות התאפיינה באגרסיביות לא מעטה ולעתים גם בהצגה לא מדויקת (בלשון המעטה) של נתונים והערכות בנוגע לשטח המשווק. 

עדויות ותלונות של משקיעים ומשקיעים בפוטנציה על הטעיה או הצגה חלקית של מידע, פורסמו בעיתונות הכלכלית מספר פעמים רב. נכון לסוף 2013 נראה שגודש הפרסומים מוביל את המדינה לנקוט בפעולות על מנת לספק הגנה טובה יותר לציבור המשקיעים. בראש החזית הפעולה נמצאים הרשות להגנת הצרכן (רשות ממשלתית עצמאית) והשמאי הממשלתי (יחידה במשרד המשפטים) אשר פעלו בשיתוף פעולה לגיבוש תקן שמאות ייעודי לתחום השטחים החקלאים. תקן השמאות- תקן מספר 22, נמצא בהליכי אישור מתקדמים וסביר להניח כי בשנת 2014 כבר יכנס לתוקף. 

יש לציין כי תקן שמאות אינו בגדר המלצה מקצועית של השמאי הממשלתי, אלא מהווה תקנה מחייבת לכלל השמאים בישראל. נוסח התקן שפורסם לאחרונה ברבים קובע שורה של כללים לגבי האופן בו על שמאי לערוך שומה לאדמה שאינה מיועדת לבנייה, אך מוצעת למכירה על בסיס הנחה כי בעתיד ישונה יעודה התכנוני והיא תאושר לבנייה. הכלל המשמעותי ביותר בתקן קובע כי השמאי רשאי לשלב בשומה גם הערכה לגבי שווי האדמה לאחר הפשרה, רק במידה ובדיקה מקצועית שערך העלתה כי קיים סיכוי סביר כי התוכנית להפשרת הקרקע אשר הוצגה בפניו אכן תתרחש כמתוכנן. יישומו של כלל זה כך מקווים מנסחי התקן, ימנע מחברות נדל"ן לשווק קרקעות חקלאיות אשר הסיכוי להפשרתן זעום. במקביל לאישור התקן פועלת הרשות להגנת הצרכן להתקנה תקנה בחוק להגנת הצרכן אשר תחייב את חברות הנדל"ן להציג בפני הקונה הפוטנציאלי שומה שתיערך לשטחים החקלאיים העומדים למכירה.

הכוונות טובות והמטרה ראויה, אבל המימוש? קשה להאמין כי הצעדים הרגולטוריים אשר תוארו לעיל יצליחו לכופף את חברות הנדל"ן למסגרת אתית הדוקה. גם אם יותקנו התקנות סביר מאוד להניח כי אנשי השיווק של חברות הנדל"ן ימצאו דרכים יצירתיות לעקוף ולמסמס אותן. שורה תחתונה – המשקיע הנבון לא יחכה להגנת הרגולציה אלא יבדוק ויוודא ויחקור את המידע שניתן לו באופן עצמאי, וישכיל אם ינהג על פי הכלל הידוע – יש ספק, אין ספק.

קרקע חקלאית, מה זה אומר? מדריך למשקיע

מהי בעצם קרקע חקלאית? מה קורה לתוכנית בנייה כאשר היא עוברת להפקדה? מי יכול לאשר שינוי ייעוד לאדמה חקלאית, כל התשובות לשאלות אלה ועוד כמה, במאמר שלפניכם.

אם גם אתם שוקלים לעלות על המסלול המהיר בדרך להיות בעליה המאושרים של חלקת קרקע חקלאית בישראל, מוטב שתעצרו רגע בצד ותקדישו כמה דקות ללימוד משמעותם של כמה מושגי יסוד בעולם הנדל"ן החקלאי.

שאלה מספר 1 – הפקדת תוכנית, מה פירוש?

"הפקדה" הוא הכינוי המקובל בשלב בירוקרטי בתהליך אישורה של תוכנית כלשהי על ידי רשויות התכנון בישראל (ועדות מקומית לתכנון ולבנייה, ועדות מחוזיות לתכנון ולבנייה, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה). בשלב זה מפרסמת רשות התכנון הרלוונטית בפומבי את פרטיה של תוכנית אשר נדונה לפניה, ועברה אישור ראשוני, ומזמינה בעלי עניין להציג התנגדויות והסתייגויות לפרטי התוכנית, במידה ויש להם כאלה. חוקי התכנון בישראל מחייבים את רשויות התכנון לעשות מאמץ סביר ליידע את מי אשר עשוי להיפגע מאישור התוכנית הנדונה ולאפשר להם להתנגד לה. הפרסום נעשה לרוב באמצעות הצבת מודעה בכלי תקשורת מקומיים וארציים ודיוור ישיר לתושבים המתגוררים בקרבה לקרקע הנדונה בתוכנית. תקופת ההפקדה, לרוב בת מספר חודשים, היא התקופה בה יכולים בעלי עניין (אנשים פרטיים, חברות עסקיות, גופים ציבוריים וכו') להגיש לרשות התכנון הרלוונטית את התנגדותם לתוכנית כולה או לחלקים ממנה. יש לציין כי במקרים לא מעטים  רשויות התכנון, בעיקר המקומיות, מואשמות בכך שהן מבצעות את חובת ההפקדה רק כדי לצאת ידי חובה (או מתחת לזה) ואינן פועלות באופן אמיתי ליידוע הציבור בדבר תוכניות הנדונות על ידן. הסיבות למצב זה, כך על פי הסברה המקובלת, נעות בין רשלנות בירוקרטית ובין כניעה ללחץ מצד גורמים חיצוניים המעוניינים באישור התוכנית "מתחת לרדאר" הציבורי על מנת למנוע הגשת התנגדויות.

בתום תקופת ההפקדה, במידה והוגשו לרשות התכנון התנגדויות מצד הציבור, עולה התוכנית לדיון מחודש בליווי אותן התנגדויות. יש לציין כי חוקי התכנון בישראל אינם מחייבים את רשויות התכנון השונות לשנות את החלטתן בעקבות התנגדויות מצד הציבור אך הן מחויבות להתייחס אליהן ולדון בהן, חובה המביאה להארכה ולגרירה של תהליך בירוקרטי מורכב גם כך. כפועל יוצא של מצב עניינים זה, הגשת התנגדויות היא לעתים כלי בידי גורמים שונים לעכב את ביצועה של תוכנית הנדסית כלשהי ולעתים גם משמות כאמצעי לחץ על יזמי התוכנית. לצורך הדוגמא, הגשת התנגדות לתוכנית המסדירה את הפשרתה של קרקע חקלאית לצרכי בנייה, יכולה להגיע מטעמן של גופים ציבוריים המעוניינים בשימור היקף השטחים הפתוחים והירוקים באיזור, היא יכולה להגיע מטעמם של תושבי שכונה קרובה החוששים כי הבנייה תכער את הנוף הנשקף מחלונות הבתים ותביא לפגיעה בערך הנכסים, היא יכולה להגיע מטעמו של אחד מבעלי הקרקע אשר חש כי התוכנית פוגעת בזכויותיו על הקרקע וכן הלאה.

שאלה 2 – מהי קרקע חקלאית?

קודם כל- שאלה טובה, ועכשיו לדבר עצמו – קרקע חקלאית היא חלקת אדמה מסומנת אשר מוגדרת בתוכנית המתאר הרלוונטיות כקרקע בעלי ייעוד חקלאי, כלומר ניתן לעשות בה שימוש במסגרת פעילות חקלאית בלבד וכל פעילות אחרת אסורה ומצריכה היתר שימוש חורג. פעילות חקלאית שכזו יכולה להיות גידול שדה תבלינים, נטיעת מטע תפוחים, הקמת משתלה, הפעלת חוות סוסים וכן הלאה. מנגד אם בעל הקרקע ישכיר אותה כשטח חנייה לנהגי משאיות (לצורך הדוגמא) הוא יהיה חשוף לענישה מצד רשויות התכנון, הטלת קנסות ועוד. 

קרקע חקלאית פרטית מול אדמת מנהל, כל ההבדלים כולם

מהם ההבדלים בין קרקעות פרטיות לאדמות מדינה בכל הנודע לרכישת קרקעות חקלאיות למטרת השקעה? מה זה בעצם אדמות מדינה ומי מוכר אותן? תשובות ועוד מידע רלוונטי

מעט רקע

סוגיית הבעלות על משאבי טבע היא אחת הסוגיות המרכזיות בכל משק כלכלי בעולם, מבין משאבי הטבע המרכזיים לעניין זה: מים, מחצבים, חופי ים ואולי החשוב מכולם – קרקע. הבעלות על הקרקע היא ללא ספק סוגיה כלכלית מהותית במשקי מדינות רבות, החל במדינות בהן לחקלאות יש מקום מרכזי בכלכלה המקומית (לדוגמא – ברזיל) בהן קרקע פורייה היא המשאב הבסיסי, וכלה במדינות בהן תהליכי פיתוח ובנייה דורשים עוד ועוד קרקעות, לדוגמא – מדינת ישראל.

כאמור לעיל סוגיית הבעלות על חלקות הקרקע המרכיבות את שטחה של מדינת ישראל, הינה סוגיה כלכלית בעלת משמעות רבה בתחומים כלכליים רבים: החל מהליכי תכנון עירוניים וכלל ארציים, דרך בניית פרויקטים למגורים, עיבוד קרקעות חקלאיות והשקעה בנכסי נדל"ן שונים.

במדינת ישראל נכון לשנת 2013 למעלה מ-90 אחוז משטחה של ישראל מוגדר כאדמות מדינה. תחת הגדרה זו נכללות קרקעות הנמצאות בבעלות המדינה וקרקעות הנמצאות בבעלות קק"ל, אלה גם אלה מנוהלות על ידי גוף ממשלתי בשם – רשות מקרקעי ישראל (בעבר – מנהל מקרקעי ישראל).

השקעה ברכישת קרקע חקלאית פרטית

משקיעים בתחום הנדל"ן באם רכשו קרקע חקלאית פרטית או באם הן חוכרים קרקעות חקלאיות מן הרשות למקרקעי ישראל, מכוונים ליעד נכסף אחד – תהליך תכנוני-בירוקרטי המכונה- הפשרת קרקעות. הפשרתה של קרקע חקלאית היא הכינוי המקובל להחלטה של גופי התכנון בשונים (בעיקר ועדות לתכנון ולבנייה מחוזיות) בדבר שינוי ייעודה של חלקת קרקע מסוימת מחקלאות לבנייה. החלטה שכזו מביאה לנסיקה מיידית בערכה של הקרקע, שכן ערכו של דונם שטח חקלאי מעורך בכמה עשרות אלפי ₪ לכל היותר, בעוד שערכו של אותו דונם לאחר שהופשר מגיע לאמות אלפי ₪ ואף עשוי לעבור את רף המיליון. 

בחינה של שוק ההשקעה בנדל"ן חקלאי מעלה בבירור תיעדוף של המשקיעים המעוניינים לטובת קרקע חקלאית פרטית. הסיבה לכך נעוצה בשתי סיבות עיקריות: בירוקרטיה וחלוקת רווחים. 

בירוקרטיה – אדמות מדינה, כאמור לעיל מנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל, גוף ממשלתי הנודע ולא לטובה בהתנהלות בירוקרטית איטית. על כן חוכרים של אדמת מנהל חקלאית המבקשים ליזום תהליך של הפשרת הקרקע ובהמשך ליזום פיתוח של הקרקע נדרשים לקבל לכך את אישורה של רשות מקרקעי ישראל. אישור זה ניתן בכפוף לשיקולים שונים ומשתנים של הרשות עצמה, בהתאם למדיניות משרד השיכון ומדיניות ממשלת ישראל ככלל. 

חלוקת רווחים – מרבית אזרחי ישראל אשר אוחזים בזכויות שונות על אדמות מדינה נמצאים במעמד של –חוכרים ובמקרה הספציפי של אדמות חקלאיות, קביעה זו נכונה שבעתיים. חלקם של החוכרים ברווח הכספי המגיע כתוצאה מתהליך הפשרה של שטח חקלאי, נמצא במגמת ירידה מתמשכת למן הקמת המדינה ועד לימינו, כאשר מנגד חלקה של המדינה באותם רווחים הולך וגדל. מטבע הדברים, מגמה זו מביאה לירידה הולכת וגוברת בכדאיות ההשקעה באדמות מדינה חקלאיות, עם זאת גם כיום כדאיות זו עדיין עשויה להתקיים במקרים מסוימים, בעיקר כאשר מדובר בשטחים בהיקף גודל וכשאר החוכרים הינם יזמי נדל"ן בעצמם.

קרקע חקלאית, פתרון נדל"ני למשבר כלכלי

כיצד הפכו הקרקעות החקלאיות לקרש ההצלה של המגזר החקלאי בישראל, באמצעותו יצאו אלפי משפחות מבור כלכלי עמוק.

עבור בני המאה ה-21 המצב שיתואר להלן יראה מעט דמיוני, אבל תצטרכו להאמין לנו כי עד לאמצע שנות ה-80 לערך מרבית הקרקעות החקלאיות בישראל, שימשו לפעילות חקלאית של ממש: פרדסים, שדות, מטעים, חממות, רפתות, לולים וכו'. כן, גם בישובים חקלאיים באיזור השרון ובישובים חקלאיים במרכז הארץ, היו פעם אנשים שהחזיקו בבעלות על קרקע חקלאית והשתמשו בה, לא אנחנו לא ממציאים, לחקלאות.

כיצד הפכו עשרות אלפי דונמים של קרקע חקלאית מאמצעי ייצור לנכס נדל"ני? התשובה לשאלה הנ"ל טמונה בתחום הפוליטי. עד לשנת 1977 היה השלטון במדינת ישראל מצוי באופן רציף בידיה של מפלגת מפא"י. ממשלות מפא"י לדורותיהן, נאמנות לחזון הסוציאליסטי דבקו בכלכלה מתוכננת ובמשק הנשלט, מכוון ומופעל על ידי הרשות המבצעת. גם המשק החקלאי בישראל התנהל באופן זה, והפעילות בו כמעט בכל הענפים (הדרים, פרחים, ביצים, חלב וכו') נוהלו ותוכננו על ידי משרד החקלאות ועל ידי גופים ממשלתיים שונים. כך למשל, חולקו לחקלאים ולישובים חקלאיים מכסות קבועות לגידול, ייצור ושיווק תוצרי חקלאות שונים ונאסרה פעילות מחוץ לגבולות המכסות. הצד השני של המטבע היה תמיכה וביטחון כלכלי שהעניקה הממשלה לחקלאים, אם באמצעות קביעת מחירי מינימום, מתן מענקים ואשראי זול, ייעוץ מקצועי חינם, הפעלת גופי מחקר לצרכי שיפור הפעילות החקלאית ועוד.

כל זה היה נכון עד לשנת 1977 אז התחולל מהפך פוליטי בו ניצחה מפלגת הליכוד ניצחון היסטורי בבחירות לכנסת ולראשונה הרכיבה ממשלה שלא בראשות מפא"י. חילופי המפלגות בהנהגת המדינה התבטא בתחומים רבים ואחד מהם היה המשק החקלאי. בהשראת משנתה הכלכלית הליברלית והקפיטליסטית של מפלגת הליכוד החליטה הממשלה על ביטול מיידי של מדיניות התמיכה בחקלאים והעברה ניהול הפעילות לידי השוק החופשי. המהלך תפס את החקלאים בישראל בהפתעה גמורה ועבור רבים מהם, ביטול התמיכה הממשלתית יצר גרעון פיננסי משמעותי. יתרה מכך, ביטול התמיכה ותכנון המכסות העלים את רשת הביטחון לעוסקים בחקלאות בשנים גרועות מבחינת מצב הענף בו הם פועלים, תחרות מול חקלאים אחרים, נזקים ממזיקים וכן הלאה. 

יתכן כי במצב עניינים אחר היו מרבית החקלאים מצליחים לספוג את המכה ולהתאים את עצמם למצב החדש, אולם זמן קצר לאחר מכן, בראשית שנות ה-80 נקלע המשק הישראלי למספר משברים קשים אשר הפכו את מצב החקלאים מקשה לאנוש. תאוצתה מעלה של רמת האינפלציה הפכה חובות קטנים ונשלטים, בתוך מספר חודשים לחובות ענק. משבר מניות הבנקים הביא לקריסת שערי המניות בבורסה הישראלית והונם של ארגונים, ישובים ותנועות חקלאיות (התנועה הקיבוצית, תנועת האיחוד החקלאי וכו') נעלם והיה להר חובות ענק. 

אם לא די בכל זה, אותם חקלאים ומושבים שהצליחו איך שהוא לשרוד את המשבר נגררו מטה על ידי חובותיהם של אחרים בשל קשר ערבות הדדית שהתקיים בין מרבית החקלאים (אם דרך התנועה בה היישוב חבר, או דרך האגודה החקלאית של ישוב ספציפי).

כתוצאה מכל התהליכים אשר תוארו לעיל באמצע שנות ה-80 היו מרבית החקלאים בישראל מצויים בקריסה כלכלית מוחלטת. ממשלת האחדות עבודה-ליכוד שהוקמה בשנת 1984 יזמה מספר תוכניות כלכליות להוצאת המשק הישראלי מן הבוץ וכן ייחדה מספר תוכניות סיוע למושבים ולקיבוצים. תמורת אותו סיוע נדרשו מרבית הישובים להעביר לידי המדינה חלק עיקרי מן הקרקעות החקלאיות שהיו ברשותם.

הפשרת קרקע חקלאית בוד"לים – שחר של יום חדש?

כיצד צפוי אישורו המחודש של מסלול הוד"ל להשפיע על תהלכי הפשרת קרקעות חקלאיות פרטיות? מה זה בעצם וד"ל ואיפה אפשר למצוא ותו? על שאלות אלו וכמה שאלות דומות להן ננסה לענות במאמר זה

 

החל מ-2010 לערך, מאז התגברות מחאתו של הציבור הישראלי נגד עלייתם המואצת של מחירי הדירות, ביצעה ממשלת ישראל, על גופיה השונים, מספר מהלכים בתחומים שונים במטרה לעצור את עליית המחירים ואף להורידם לרמה נגישה לציבור הרחב. נכון לשלהי 2013 ניתן לקבוע בוודאות שכל אותם המהלכים הממשלתיים הסתיימו בכישלון נחרץ ומחירי הדירות המשיכו וממשיכים לעלות. עם זאת כמה מאותן פעולות ממשלתיות היו בעלות השפעה (או לכל הפחות פוטנציאל להשפעה) על פרמטרים אחרים ובמקרה בו נעסוק – על סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית פרטית במרכז הארץ (גוש דן, שרון, שפלה).

על מנת להביא לעצירת עליית מחירי הדירות הגיעו קברניטי הממשלה למסקנה יש להגדיל בצורה משמעותית את מספר הדירות החדשות הנבנות בישראל ובכך להביא לאיזון סביר יותר בין הביקוש וההיצע, איזון אשר יביא לפי כללי השוק החופשי לירידת מחירים. יתר על כן, על מנת לשכך מעט את המחאה הציבורית הוחלט שיש להביא לכך שהעלייה במספר הדירות הנבנות תיעשה במהירות (באופן יחסי לענף הנדל"ן). על מנת להשיג מטרה זו, כך התברר במהרה, על הממשלה להרחיב כמה צווארי בקבוק בתהליך בניית מבני מגורים בישראל. אחד מאותם צווארי בקבוק שסומנו על ידי אנשי המקצוע, נמצא במערכת התכנון הישראלית, אותה מערכת בה אישורה של תוכנית בנייה עשוי להימשך ולהתעכב לאורך שנים. אבחנה זו כמובן לא הייתה חדשה במיוחד לגורמים הפעילים בענף הנדל"ן, שכן עובדה ידועה היא כי פעולתן של הועדות המקומיות לתכנון ולבנייה של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, היא איטית, מורכבת, בירוקרטית עד אימה ובלתי צפויה (ועל כן חשופה לפעולות שתדלנות של מאכרים, לוביסטים, מקורבים וכו').

באמצע 2011 גובש הפתרון הממשלתי להאצת הליך האישור לבניית מבני מגורים בישראל בדמותו של גוף תכנון חדש – ועדה לדיור לאומי, להלן – וד"ל. במסגרת הוראת שעה - חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), התשע”א-2011 הוסדרה הקמתן של 6 וד"לים, אשר יפעלו במקביל לוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה (וד"ל אחת לצד כל ועדה מחוזית), יורכבו על פי מפתח תפקידים דומה, יהיו בעלות סמכויות חופפות פחות או יותר, אך יחויבו לפעול תחת לוח זמנים מהיר יותר.

בשלהי 2013 הסתיים תקופה של הוראת השעה אשר הסדירה את פעולתם הוד"לים ומאחר יעד הורדת מחירי הדירות עדיין לא הושג, החליטה הממשלה לקדם את הארכת תוקף ההוראה בשנתיים נוספות. יתר על כן, על מנת להגדיל את השפעת הוד"לים על הליכי התכנון בישראל הוחלט להרחיב ולהגדיל את סמכויותיהן עוד יותר.

בנוסחה החדש של הוראת השעה (טרם אושר על ידי הכנסת נכון לתאריך זה) הוד"ל רשאית:

- לאשר תוכנית מתאר הכוללת הפשרת קרקע חקלאית, מבלי שתידרש לאישור נוסף מצד המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (כיום נידרש אישור שכזה).

- לדון בתוכניות המתייחסות לשטח הכולל גם קרקע בבעלות פרטית, כל עוד החלק הארי של השטח הוא אדמות מדינה.

צירופן של שתי סמכויות חדשות אלו מייצר מסלול חדש ומהיר (לפחות באופן תיאורטי) להפשרת קרקעות חקלאיות, אשר עשוי להיות בעל משמעות גם לבעלי קרקע חקלאית פרטית. על פי מספר פרסומים מיזם בניית הדירות להשכרה, המקודם על ידי קבינט הדיור בראשות שר האוצר, יתבסס על פעולת הוד"לים על מנת לאפשר הפשרה מהירה של קרקעות חקלאיות בהיקף נרחב הממוקמות בשולי הערים במרכז הארץ ולהפכן לזמינות לבנייה במסגרת המיזם.

שורה תחתונה – במידה ואתם אוחזים בבעלות על שטח חקלאי הממוקם בסמוך לעיר במרכז הארץ, מומלץ כי תעקבו בעניין אחר הליך אישור פעולתן של הוד"לים.

הפשרת קרקע חקלאית, ההסבר המלא

הפשרת קרקע הוא המונח המקובל לתאר תהליך בו גופי התכנון בישראל משנים את ייעודה המאושר של קרקע מחקלאות לבנייה. תהליך זה מגדיל במאות אחוזים את ערכה של הקרקע המופשרת והוא למעשה היעד המבוקש למשקיעים ברכישת חלקות אדמה חקלאית. במאמר זה נציג מספר מונחי יסוד בהקשר להפשרת קרקע וכן את השלבים השונים המרכיבים את התהליך. הבנה טובה של תהליך שינוי ייעוד לקרקע נדרשת למשקיע הפוטנציאלי על מנת שזה יוכל לבצע בדיקה אמיתית ורצינית של מצבה התכנוני (מבחינת גופי התכנון הרלוונטיים) של קרקע מסוימת המוצעת לרכישה. ממצאיה של בדיקה שכזו יכולים להיות מהותיים ביותר לגבי כדאיות ההשקעה, רמת הסיכונים הגלומה בה והמועד הסביר בה יוכל המשקיע לממשה ולגרוף רווחים.

מה זו קרקע חקלאית?

קרקעות חקלאיות הן חלקות אדמה אשר תוכניות המתאר המתייחסות אליהן מייעדות אותן לשימוש חקלאי (לדוגמא - גידול שדה תבלינים, נטיעת מטע תפוחים וכו'). ייעוד זה אינו בגדר המלצה של מוסדות התכנון (ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות והמועצה הארצית לתכנון ובנייה) אלא הינו בגדר קביעה מחייבת. כלומר, בקרקע המיועדת לחקלאות ניתן להשתמש אך ורק לחקלאות וכל שימוש אחר מהווה עבירה ועשוי להוביל להוצאת צו הריסה (במקרה של בנייה שאינה מותרת), להטלת קנסות ועונשים נוספים.

הבסיס לקביעה זו נמצא בחוקי התכנון בישראל, הקובעים כי אין לעשות בקרקע מסוימת שימוש אלא על פי השימוש המותר על פי קביעת מוסדות התכנון. בעניין זה אין אבחנה בין אדמה הנמצאת בבעלות פרטית לבין אדמות מדינה (מרבית שטח מדינת ישראל נמצא בבעלות המינהל למקרקעי ישראל, הגוף הממשלתי המנהל את אדמות המדינה). קביעות מוסדות התכנון משורטטות ומוצגות בתוכניות מתאר היורדות לרמה משתנה של פירוט: תוכנית מתאר מקומית, תוכנית מתאר מחוזית ותוכנית מתאר ארצית (תמ"א). רובן המוחלט של הקרקעות הקרקע בישראל נכללות בתוכנית מתאר זו או אחרת, המגדירה את השימוש המותר בהן.

הוועדה מקומית לתכנון ובנייה

הליכי התכנון לבנייה בישראל מבוססים על פעולתם של גופים מנהלתיים (הפועלים במסגרת משרד הפנים) בידיהם מופקדת הסמכות לקבוע ולאשר תוכנית לשטח כלשהו. גופים אלו מחולקים לשלוש רמות היררכיות: ועדות תכנון מקומיות, ועדות תכנון מחוזיות והמועצה הארצית לתכנון ובנייה. במסגרת גופים אלו פועלות לרוב גם ועדות משנה המופקדות על נושא מסוים, לדוגמא - מים וביוב או שימור הקיף שטחים ירוקים וקרקעות חקלאיות.

ועדות תכנון מקומיות, כמשתמע משמן, מופקדות על הליכי תכנון ברמה המקומית, המקבילה מבחינת שטח השיפוט (במרבית המקרית) לזה של הרשות המקומית. כלומר לצד מרבית הרשויות המקומיות בישראל פועלת ועדת תכנון מקומית אשר שטח סמכותה חופף לזו של הרשות. ועדות התכנון המקומיות מאוישות במרבית המקרים על ידי חברי מועצת הרשות המקומית ומסתייעות בשירותיהם של בעלי מקצוע מתחום האדריכלות, הנדסת בנין, משפט וכו' וכמובן נסמכות גם על חוות דעת מטעם הגופים המקצועיים הרלוונטיים ברשות המקומית (מהנדס העיר, לשכת תכנון מקומית וכו').

הועדה המקומית מוסמכת לאשר תוכניות בניין ולהעניק היתרי בנייה ליזמים, במידה והם תואמים לתוכניות מתאר מקומיות שאישרה הועדה המחוזית. כמו כן הועדה המקומית רשאית לבצע ולאשר תיקונים קלים בלבד בתוכנית מתאר מקומית. בנושא הרלוונטי לאתר זה - ועדת תכנון מקומית אינה מוסמכת לאשר הפשרת קרקע, אך היא מוסמכת לבחון את התוכנית לשינוי ייעוד מחקלאות לבנייה, לשמוע התנגדויות מצד בעלי עניין (תושבים, ארגוני איכות סביבה, יזמי נדל"ן) לבקש תיקונים שונים מצד מגישי התוכנית ולבסוף להחליט האם לקבל את התוכנית או לדחותה. במידה והועדה המקומית מחליטה לקבל את התוכנית שהוגשה לה היא מעבירה אותה לאישור גוף תכנון הנמצא מעליה בהיררכיה המנהלתית - הועדה המחוזית.

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה

מדיניות התכנון והבנייה במדינת ישראל מנוהלת ומפוקחת על ידי משרד הפנים. היחידה המשרדית המופקדת על תחום זה נקראת – מנהל התכנון. בבסיס פעולת המנהל עומדת חלוקה מנהלית של שטח המדינה לשישה מחוזות: מחוז צפון, מחוז חיפה, מחוז מרכז, מחוז תל אביב, מחוז ירושלים ומחוז דרום. בכל אחד ממחוזות אלו פועלת ועדה מחוזית. הועדות המחוזיות מאוישות על ידי נציגי משרדי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות הנכללות במחוז הרלוונטי ואיש מקצוע מתחום האדריכלות וההנדסה. פעמים רבות ממנה הועדה המחוזית ועדות משנה המופקדות על תחום מסוים, לדוגמא: מים וביוב, שמירה על שטחים חקלאיים וכן הלאה. תפקידה העיקרי של הועדה המחוזית הוא לתכנן ולנסח תוכניות מתאר מחוזיות, זאת בהתאם לעקרונות שנקבעו בתוכניות מתאר ארציות (תמ"א) ולהגישן לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה. מלבד זאת מוסמכת הועדה המחוזית לדון בתוכניות המוגשות לה על ידי הועדות המקומיות, לשמוע התנגדויות מצד בעלי עניין שונים (תושבים, יזמים, ארגונים ציבוריים וכן הלאה), לקבל חוות דעת מקצועיות מצד הגורמים הרלוונטיים (לשכת התכנון המחוזית, יועצים חיצוניים וכן הלאה) ולבסוף החליט באם לדחות את התוכנית, להחזירה לוועדה המקומית לתיקונים, לאשרה ובמקרים מסוימים להעבירה לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה. על מנת שהועדה המחוזית תוכל לאשר תוכנית להפשרת קרקע על התוכנית האמורה לעמוד בעקרונות וחלוקת השטחים המוגדרת בתוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית ובתוכניות מתאר ארציות רלוונטיות.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה

המועצה הארצית לתכנון ובנייה היא הגוף העליון בהיררכית גופי התכנון בישראל. בראש המועצה עומד שר הפנים או נציג מטעמו והיא מורכבת מ-32 חברי מועצה: נציגי משרדי ממשלה, נציגי השלטון המקומי (עיריות, מועצות אזוריות ומועצות מקומיות), נציג מקצועי מתחום האדריכלות וההנדסה ונציגי ציבור שונים (נציגת המגזר הנשי, נציג האקדמיה, נציג הדור הצעיר, נציג ארגוני איכות סביבה וכן הלאה). המועצה הארצית עוסקת בניסוח תוכניות מתאר ארציות בנושאים שונים ומגישה אותן לאישור הממשלה. מלבד זאת עוסקת המועצה בייעוץ לממשלה בניסוח מדיניות התכנון הארצית, באישור תוכניות מתאר מחוזיות המוגשות לה על ידי הועדות המחוזיות ובדיון בערעורים על החלטות הועדות המחוזיות. במסגרת המועצה פועלות ועדות תכנון ארציות המופקדות על תחומים מסוימים במדיניות התכנון, לדוגמא - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ) הדנה בתוכניות הכוללות הפשרת קרקעות לבנייה.

בשנת 2005 אישרה הממשלה את תמ"א 35, תוכנית מתאר ארצית, העוסקת בתכנון העתידי של שטח מדינת ישראל: אילו איזורים מיועדים להמשך פיתוח עירוני, אילו איזורים מיועדים להישאר כשטחים ירוקים ושטחים חקלאיים, היכן יש לספק הגנה לאתרי טבע, נוף ומורשת, היכן יפותחו תשתיות תחבורה ומתקני תשתית וכן הלאה. במילים אחרות תמ"א 35 היא תוכנית המתאר הרלוונטית על פיה רשאים גופי התכנון לאשר הפשרת קרקע או לדחות אותה. על כן אחד השלבים המרכזיים בביצוע בדיקה לגבי האפשרות להפשרת קרקע חקלאית מסוימת נעשה בבחינת ההתייחסות תמ"א 35 לקרקע, האם היא מוגדרת כשטח המיועד בעתיד לפיתוח עירוני, לפיתוח תעשייתי ומסחרי או כשטח המיועד להישאר כשטח פתוח.

סיכום

כפי שניתן להסיק מן הכתוב לעיל, הפשרת קרקע היא תהליך תכנוני מורכב, אשר במרבית המקרים אינו קל ומהיר ועבור דרך מספר גופי תכנון. בתמצית ניתן לומר כי הפשרת קרקע מתבצעת כך: יזם או רשות מקומית מגישה תוכנית בנייה לגבי קרקע חקלאית לוועדה המקומית. במידה והוועדה מקבלת את התוכנית היא מעבירה אותה לאישור הועדה המחוזית. במידה והתוכנית הבנייה תואמת את התכנון המנוסח בתוכנית המתאר המחוזית ובתמ"א 35 רשאית הועדה המחוזית לאשר את התוכנית. במקרים מסוימים מועברת התוכנית גם לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה ושל הועדות הפועלות במסגרתה. אם כן, בדיקה מקיפה של השקעה בקרקע חקלאית כרוכה בשאלות הבאות: איזה שימוש עתידי מוגדר לקרקע בתוכנית המתאר המקומית, בתוכנית המתאר המחוזית ובתמ"א 35. האם קיימת תוכנית לבנייה בקרקע, האם תוכנית זו הוגשה לאישור גופי התכנון ואם כן באיזה שלב אישור נמצאת התוכנית. תשובות מלאות לשאלות אלו יעניקו למשקיע אפשרות סבירה לבחון את רמת הכדאיות הטמונה בהשקעה באותה קרקע חקלאית.

הסכם שיתוף – מה, מי ולמה

במידה וגם אתם נמנים על ציבור המשקיעים ההולך וגדל השוקל כניסה לענף הנדל"ן החקלאי, בוודאי נתקלתם או תיתקלו במונח – הסכם שיתוף. מהו אותו הסכם ומהו משמעותו לגבי כדאיות ההשקעה בקרקע חקלאית? להלן הסבר מפורט אשר יסייע לכם להבין טוב יותר כיצד לבחון את העסק המוצעת לכם על ידי החברה המשווקת.

מהו הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף הוא הסכם בין מספר בעלי זכויות בשטח קרקע מסוים. במרבית המקרים מדובר במספר בעלי קרקע בשטח מסוים, המתאגדים יחדיו על מנת להוביל לקידומה ואישורה של תוכנית בניין ערים לגבי אותו שטח. ההסכם מיועד להסדיר את קבלת ההחלטות בקרב קבוצת בעלי הקרקע באופן אשר יחייב את כל הבעלים לפעול בהתאם להחלטות שיתקבלו. אחד המנגנונים המקובלים להסדרת קבלת ההחלטות הוא מינוי נציגים לכל בעל זכות בקרקע וקיום הצבעה לגבי כל עניין רלוונטי, כאשר החלטת הרוב מחייבת את כולם.

למה צריך הסכם שיתוף?

מטרתו העיקרית של הסכם השיתוף הוא לסייע בקידומו של תהליך אישור לתוכנית בניין ערים לגבי הקרקעות של החותמים על ההסכם, כאשר אישור התוכנית צפוי להביא לעליית ערכן של הקרקעות, לדוגמא בתוכנית הכוללת שינוי ייעוד של קרקע מחקלאות לבנייה (הליך המכונה לרוב – הפשרת קרקע). תהליך האישור של תוכנית לבניין ערים בגופי התכנון בישראל הינו מורכב, ארוך ומצריך את אישורם של שני גופי תכנון לפחות: ועדת התכנון המקומית וועדת התכנון המחוזית. אחד המאפיינים של עבודת התכנון והדיון של ועדות אלו היא נטייה לתעדף תוכניות העוסקות במתחם תכנוני גדול, על כאלה העוסקות בחלקת קרקע קטנה. עניין זה עשוי להוליד אף דרישה מצד אחת הועדות לאיחוד מספר תוכניות מוגשות לכדי תוכנית אחת. ההיגיון העומד בבסיס מאפיין זה ברור למדי שכן מבחינת האינטרס הציבורי עדיף לגבש ראייה תכנונית רחבה ומקיפה ולא לעסוק בנפרד בכל חלקת קרקע קטנה.

מנגד יישוב האינטרסים השונים המתקיימים בין מספר בעלי חלקות קרקע בשטח מסוים אינו תהליך פשוט, במיוחד כאשר חוק התכנון מקנה לכל בעל זכות להגיש התנגדות לתוכנית מסוימת בפני גוף התכנון הדן בה. מצב עניינים זה גורם לא פעם לעיכוב ארוך באישור של תוכנית לבניין ערים לגבי שטח מסוים או אף לדחייתה המוחלטת. הסכם שיתוף בא למנוע מצב זה ומייצר מנגנון קבלת החלטות אשר המשתתפים בו כבולים לקבלת החלטות ומקבלים על עצמם מגבלות בנוגע לזכותם להגיש התנגדות לאותן החלטות.

מי מוביל ומנסח את הסכם השיתוף?

במצב הנפוץ בשוק הקרקעות החקלאיות בו חברת יזמות נדל"ן רוכשת שטח קרקע נרחב, מחלקת אותו לחלקות קטנות ומשווקת אותן לציבור המשקיעים, אותה חברה (אשר כמעט תמיד מלווה בייעוץ משפטי) מנסחת הסכם שיתוף עליו מוחתמים כל רוכשי הקרקעות. קיומו של ההסכם וחובת החתימה עליו מוצגת כיתרון כלכלי באופן קיום העסקה. עם זאת יש לציין כי לעתים עושות החברות המשווקות שימוש בהסכם השיתוף על מנת להגן על האינטרסים הכלכליים של החברה עצמה ועל כן מומלץ לכל משקיע פוטנציאלי לבחון היטב את נוסח החוזה.

היטל השבחה – קווים לדמותו

הפער בין מאות האחוזים בין ערכה של קרקע חקלאית לבין ערכה של אותה קרקע לאחר שייעודה שונה לבנייה, מהווה אלמנט מרכזי בשיווקן של אדמות חקלאיות לציבור המשקיעים בישראל. ובכן, פער זה אכן מתקיים ובהתאם להשקעה באדמות חקלאיות אכן יכול להיות פוטנציאל כלכלי אמיתי לקבלת תשואה יוצאת דופן. אולם בביצוע חישוב הכדאיות לגבי רכישתה של חלקת קרקע יש לקחת בחשבון כי בדומה לרווחים המושגים בהשקעות אחרות גם לגבי נדל"ן חקלאי מדינת ישראל היא השותף הטבעי לרווח הפוטנציאלי. הביטוי המרכזי לאותה שותפות ברווחים מגיעה ממס ייעודי לתחום הנדל"ן המכונה –היטל השבחה. להלן נציג בפניכם סקירה של מהות אותו היטל והשפעתו על התשואה האפשרית מהשקעה בקרקע חקלאית.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל נכס נדל"ן (חלקת קרקע, דירה, בניין, מבנה מסחרי וכו'), החל מ-1981, כאשר ערכו של הנכס הנמצא בבעלותו עולה בעקבות תוכנית שאישרה ועדת התכנון המקומית (גוף התכנון הציבורי הפועל בצמוד לרשות המקומית) ומתייחסת לשטח בו ממוקם הנכס.

תוכניות אשר אישורן יכול להביא לעליית ערך ובהתאם לחובת תשלום היטל השבחה הן: תוכנית להגדלת זכויות בנייה בשטח, תוכנית לשינוי ייעוד תכנוני, תוכנית המתירה שימוש חורג בשטח, תוכנית המאשרת בנייה בחריגה מן התכנון הקיים וכן הלאה. בכלל המהלכים המולידים תשלום היטל השבחה נמנה גם אישורה של תוכנית להפשרת קרקע חקלאית, כלומר לשינוי ייעודה מחקלאות לבנייה.

תשלום היטל חובה אינו מושפע מהחלטת בעל הנכס אם לבצע את הפעולות שהתוכנית המאושרת מאפשרת לו, אלא מבוסס על עצם העלייה בערכו הכלכלי של נכס הנדל"ן. אם נתייחס שוב לדוגמה הנוגעת לקרקע חקלאית – תשלום היטל השבחה נדרש בעקבות אישור של תוכנית מקומית לבנייה על קרקע חקלאית ואינו מושפע מהחלטת בעל הקרקע בפועל, אם לממש את זכותו לבנות על הקרקע או לא.

תשלום היטל השבחה אינו מושפע גם מהשאלה האם בעל הנכס הביע התנגדות לתוכנית או יזם אותה. יתרה מזו, במקרים מסומים היטל השבחה מוטל גם על בעלי נכסי נדל"ן, אשר אינם ממוקמים בשטח אליו מתייחסת התוכנית שאושרה, אלא רק גובלים בו ועל כן ערכם עלה.

כמה משלמים?

גובה הסכום הנדרש בתשלום היטל השבחה נקבע כמחצית מעליית ערכה של הקרקע בעקבות אישור התוכנית . הערכת העלייה בערך הקרקע נעשית על ידי שמאי מקרקעין מטעם ועדת התכנון במקומית, ולרוב נעשית במועד אישור התוכנית, אולם בידי הועדה האפשרות לדחות את ביצוע הערכת השמאי למועד מאוחר יותר. קביעת השמאי ניתנת לערעור ופעמים רבות קביעת סכום התשלום הסופי נעשית לאחר התדיינות ומו"מ בין בעל הנכס ונציגים מקצועיים מטעמו (שמאי מקרקעין, עו"ד וכו') לבין נציגי ועדת התכנון המקומית.

בסעיפי חוק התכנון והבנייה המסדיר את הוראות היטל השבחה מצוינים גם מספר מקרים בהם בעל נכס נדל"ן זכאי לפטור מהיטל השבחה. לדוגמא - כאשר נכס הנדל"ן הוא מבנה ציבור המצוי בידי גוף ציבורי, עמותה ללא מטרת רווח, כאשר התוכנית מאשרת לבעל הנכס לבנות ממ"ד ובמספר מקרים נוספים. ראוי לציין כי במקרים מסוימים תשלום היטל השבחה יכול להביא להקלות על בעל נכס הנדל"ן בעת תשלום מיסי נדל"ן אחרים, כגון -מס שבח. במקרים אחרים תשלום ההיטל יכול להיחשב כהוצאה מוכרת לצרכי חישוב מס הכנסה.

מתי משלמים?

 מועד תשלום היטל השבחה נקבע לזמן בו בעל נכס הנדל"ן מממש בפועל את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהשבחת הנכס בעקבות התוכנית (שאישרה הוועדה המקומית) העניקה לו. כלומר, במועד בו הוא מוכר את הנכס או מקבל היתר בנייה או מתחיל לנצל את זכותו לשימוש חורג בנכס וכן הלאה. אם זאת לרשות בעל הנכס עומדת הזכות לבקש לשלם את היטל ההשבחה במועד מוקדם יותר, כלומר עם אישור התוכנית בוועדה המקומית.

קרקע חקלאית - דוגמא לבדיקת כדאיות השקעה

תיאור בדיקת כדאיות כלכלית שנעשתה לחלקת קרקע חקלאית בבנימינה אשר הוצעה למכירה. פרסית השלבים השונים של הליך הבדיקה נועד לסייע לכם לרכוש מיומנות מקצועית או מקצועית למחצה בביצוע בדיקה דומה לחלקות קרקע חקלאיות אחרות.

עיון בעיתונות הכלכלית של הימים האחרונים מעלה כי תשומת לב תקשורתית רבה מוקדשת לתקן שמאות חדש אשר מתגבש בימים אלו במשרד השמאי הממשלתי הראשי (יחידה מקצועית במשרד המשפטים). התקן החדש, תקן מספר 22, משרטט את האופן בו יחויב שמאי לנסח שומה לקרקע חקלאית המשווקת על בסיס הציפייה כי הקרקע תעבור תהליך של הפשרה. 

מטרת התקן, כך על פי יוזמיו ברשות להגנת הצרכן וביחידת השמאי הממשלתי הראשי, היא להעניק למשקיעים קטנים בתחום הנדל"ן מידע אמין וברור לגבי ערכה של קרקע חקלאית המוצעת להם לרכישה. על בסיס מידע מפורט שכזה יוכל המשקיע הסביר לבצע החלטה מושכלת באם להשקיע ברכישת הקרקע באם לאו. לצד הכוונות הטובות יש לציין כי הסתמכות על תקינה ממשלתית ועל היענותם של גורמים מסחריים לאותה תקינה, יכולה להיות בסיס רעוע לקבלת החלטות כלכליות מושכלות. בסיס יציב יותר לתהליך קבלת החלטות שכזה יהיה ידע ברמה סבירה לגבי הפרמטרים הרלוונטיים לערכה של קרקע חקלאית והפעלת הגיון בריא ונטול רגשות. על מנת לסייע לכם ברכישת ידע זה נתאר כעת בדיקת כדאיות שנעשתה לחלקת קרקע בבנימינה.

החלקה המדוברת, 12 דונם של קרקע חקלאית, ממוקמת בצידה הדרום-מערבי של המושבה בנימינה (בתחום שיפוטה של המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה) בגבולה של שכונת וילות חדשה אשר נבנתה לפני 4 שנים, בעקבות הפשרתן של קרקעות חקלאיות. הבעלות על הקרקע הגיעה בירושה לידיה של משפחה אמריקאית אמידה, אשר אחד מאבותיה רכש את הקרקע בשנות ה-30 של המאה ה-20. עלייתו של הבן הצעיר במשפחה לישראל ללימודים אקדמאיים במרכז הבינתחומי בהרצליה, הניעה תהליך בסופו החליטה המשפחה להעמיד את הקרקע למכירה. מאחר ולבני המשפחה לא היה ידע גדול במיוחד לגבי ערכן של קרקעות חקלאיות בישראל, הופקדה הקרקע בידיו של הבן הצעיר בישראל, על מנת שזה יוביל את תהליך המכירה.

\

על מנת לברר את ערכה הריאלי של הקרקע החל בן המשפחה באיסוף הנתונים הרלוונטיים. ממצאי הבדיקות שערך העלו כי: חלקת הקרקע עדיין רשומה בטאבו על שם אבי המשפחה שרכש אותה לפני עשרות שנים, שכן בני המשפחה האמריקאית לא טרחו לשקף את הליכי העברת הירושה ברישום מתאים בטאבו. חקלאי אשר בבעלותו מספר חלקות קרקע סמוכות פלש לפני כ-15 שנים לקרקע והחל לעבדה, כך שכיום נטוע בה מטע אבוקדו מבוגר ורווחי. בתמ"א 35, תוכנית המתאר המגדירה את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל מוגדרות האדמות כמשויכות למרחב תכנוני במרקם פיתוח עירוני. בתוכנית מתאר מקומית עתידית למועצה המקומית בנימינה- גבעת עדה מיועד השטח למגורים. השלמת העבודה על אותה תוכנית מתאר מקומית הוקפאה עקב מחסור בתקציב ברשות המקומית. מועד השלמת התוכנית ואישורה, אם בכלל, אינו ידוע.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה –בנימינה-גבעת עדה דנה לפני כעשור בתוכנית להפשרת כ-250 דונם של קרקע חקלאית בדרום בנימינה אשר הוגשה על ידי חברת נדל"ן שהחזיקה בבעלות על מרבית השטח. המתחם התכנוני שהוגדר באותה תוכנית כלל גם את החלקה הנבדקת על מנת לשמור על רצף תכנוני. באופן תיאורטי בעלי הקרקע היו יכולים להגיש התנגדות להכללת החלקה בתוכנית או לתוכנית עצמה, אך מאחר ולא היו מודעים לה כלל, לא עשו כן. התוכנית נדונה בוועדה המקומית והוחזרה לידי החברה המגישה בליווי מספר לא מבוטל של דרישות ותיקונים (הגדלת היקף שטחי ציבור, שינוי תכנון נתיבי התחבורה ועוד). מאחר ובעלי החברה נקלעו לסכסוך משפטי ארוך בינם ולבין עצמם, הוקפא המיזם ולא הוגשה לוועדה תוכנית מתוקנת. 

על סמך כלל הנתונים שנאספו וחקר עסקאות למכירת אדמות חקלאיות באיזור הועמדו הקרקעות למכירה בתמחור של 250,000 ₪ לדונם.