בשנים האחרונות עבר שוק הנדל"ן החקלאי מהפכה של ממש, בסופה הפך הסחר בחלקות קרקע חקלאית לאפיק השקעה נפוץ בקרב ציבור רחב פי כמה וכמה מבעבר. האם גם ב-2014 תימשך מגמת הרחבת היקף הפעילות או שמא הגיע הגל אל קיצו? במאמר זה ננסה להעריך לאן תנשוב הרוח בשנה הבאה עלינו לטובה ולזהות מגמות חדשות.
יש פוטנציאל רווח, אבל קטן יותר
אחד המניעים השיווקיים החזקים ביותר אשר משכו משקיעים קטנים לשוק הנדל"ן החקלאי הוא התיאורים של אותו רגע קסום בה הקרקע החקלאית שרכשתם מופשרת לבנייה ובאחת מכפילה ואולי אף משלשת את ערכה. הערכתנו היא בשנה הקרובה נצפה שחיקה הולכת וגוברת בגובהה של אותה קפיצת ערך. מדוע? ובכן אחד מתוצרי הלוואי של הגאות בשוק הנדל"ן החקלאי הוא עלייה במחיריהן של הקרקעות החקלאיות, גם כאשר טרם התחיל תהליך להפשרתן ואף אין ודאות לגבי תחילתו של תהליך שכזה אם בכלל. עד לפני כעשור לערך יכול היה המשקיע המיומן עדיין לרכוש קרקע חקלאית בסמיכות סבירה למרכז (בעיקר ביישובי השפלה וביישובי השרון) במחיר אשר התבסס בעיקר על ערכה החקלאי של האדמה. נכון להשנה קרקעות חקלאיות מוצעות לרכישה כאשר מחירן מגלם כבר חלק לא מבוטל (יש יאמרו מופרז ביותר) מקפיצת הערך הצפויה עם הקרקע תופשר. נכון לעת זו כל הסממנים מצביעים על כך שמגמה זו תגבר.
אין באמור לעיל משום קביעה כי פוטנציאל הרווח ברכישת שטח חקלאי יעלם, אולם למשקיע המעוניין מומלץ לזנוח את חלומות ההתעשרות ברגע ולהיות מוכן להסתפק בעליית ערך צנועה יותר. מסקנה נגזרת נוספת משחיקת קפיצת הערך בהפשרת הקרקע היא כי יש לתת משקל גדול יותר למועד הצפוי (על פי ההערכה כמובן) של ההפשרה. במצב בו ההפשרה לוותה בקפיצת ערך ענקית הרשו לעצמם משקיעים רבים לרכוש אדמה חקלאית גם אם זו לא הייתה מועמדת להפשרה בשנים הקרובות. ההנחה שהתגלמה בהשקעות ממין זה הייתה כי גם יעברו 10, 15 שנים עד להפשרת האדמות, הרי שקפיצת הערך תפצה את המשקיע הסובלני. כעת כאשר פוטנציאל הרווח קטן, על המשקיע הממוצע לקחת בחשבון כי בפריסת הרווח על פני שנים רבות יתכן כי השקעה באפיקי השקעה אחרים יניבו תשואה אטרקטיבית יותר או לכל הפחות ודאית יותר. עם זאת יש לציין כי משקיעים בעלי כיסים עמוקים ונכונות להמתין בסבלנות עדיין יכולים למצוא שטחים חקלאיים למכירה באיזורי הפריפריה המרוחקת (נגב, ערבה, רמת הגולן וכו') אשר מחיריהם עדיין נקבעים בעיקר על פי ערכם החקלאי.
הרגולציה לאן
השחקנים המרכזיים בשוק הנדל"ן החקלאי הן ללא ספק חברות הנדל"ן העוסקות בשיווק חלקות קרקע חקלאית קטנות (לרוב לא יותר מדונם) למשקיעים קטנים. אותן חברות, אשר רובן החלו לפעול בעשור האחרון, משקיעות את עיקר משאביהן בשיווק הקרקעות לציבור הרחב. פעולות השיווק של לפחות חלק מאותן חברות התאפיינה באגרסיביות לא מעטה ולעתים גם בהצגה לא מדויקת (בלשון המעטה) של נתונים והערכות בנוגע לשטח המשווק.
עדויות ותלונות של משקיעים ומשקיעים בפוטנציה על הטעיה או הצגה חלקית של מידע, פורסמו בעיתונות הכלכלית מספר פעמים רב. נכון לסוף 2013 נראה שגודש הפרסומים מוביל את המדינה לנקוט בפעולות על מנת לספק הגנה טובה יותר לציבור המשקיעים. בראש החזית הפעולה נמצאים הרשות להגנת הצרכן (רשות ממשלתית עצמאית) והשמאי הממשלתי (יחידה במשרד המשפטים) אשר פעלו בשיתוף פעולה לגיבוש תקן שמאות ייעודי לתחום השטחים החקלאים. תקן השמאות- תקן מספר 22, נמצא בהליכי אישור מתקדמים וסביר להניח כי בשנת 2014 כבר יכנס לתוקף.
יש לציין כי תקן שמאות אינו בגדר המלצה מקצועית של השמאי הממשלתי, אלא מהווה תקנה מחייבת לכלל השמאים בישראל. נוסח התקן שפורסם לאחרונה ברבים קובע שורה של כללים לגבי האופן בו על שמאי לערוך שומה לאדמה שאינה מיועדת לבנייה, אך מוצעת למכירה על בסיס הנחה כי בעתיד ישונה יעודה התכנוני והיא תאושר לבנייה. הכלל המשמעותי ביותר בתקן קובע כי השמאי רשאי לשלב בשומה גם הערכה לגבי שווי האדמה לאחר הפשרה, רק במידה ובדיקה מקצועית שערך העלתה כי קיים סיכוי סביר כי התוכנית להפשרת הקרקע אשר הוצגה בפניו אכן תתרחש כמתוכנן. יישומו של כלל זה כך מקווים מנסחי התקן, ימנע מחברות נדל"ן לשווק קרקעות חקלאיות אשר הסיכוי להפשרתן זעום. במקביל לאישור התקן פועלת הרשות להגנת הצרכן להתקנה תקנה בחוק להגנת הצרכן אשר תחייב את חברות הנדל"ן להציג בפני הקונה הפוטנציאלי שומה שתיערך לשטחים החקלאיים העומדים למכירה.
הכוונות טובות והמטרה ראויה, אבל המימוש? קשה להאמין כי הצעדים הרגולטוריים אשר תוארו לעיל יצליחו לכופף את חברות הנדל"ן למסגרת אתית הדוקה. גם אם יותקנו התקנות סביר מאוד להניח כי אנשי השיווק של חברות הנדל"ן ימצאו דרכים יצירתיות לעקוף ולמסמס אותן. שורה תחתונה – המשקיע הנבון לא יחכה להגנת הרגולציה אלא יבדוק ויוודא ויחקור את המידע שניתן לו באופן עצמאי, וישכיל אם ינהג על פי הכלל הידוע – יש ספק, אין ספק.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה