השקעה בקרקעות חקלאיות, מילון מונחים

במידה והנכם שוקלים השקעה ברכישת קרקע חקלאית וקיבלתם לידיכם מספר הצעות מיזמים הפועלים בתחום, בוודאי נתקלתם במגוון מונחים מקצועיים אשר משמעותם אינה ברורה מאליה. על מנת לסייע לכם בעניין זה להלן מספר ביאורים קצרים לכמה מונחים נפוצים בשימוש בתחום זה.

מה זו קרקע חקלאית?

חלקת קרקע אשר השימוש החוקי המותר בה הוא לצרכי עיבוד חקלאי בלבד (מטעים, גידולי שדה וכו') לצורך זה לא משנה האם אכן הקרקע משמשת בפועל לחקלאות או שוממה וריקה, שכן המונח מתייחס להגדרת השימוש המותר בקרקע על פי גופי התכנון בישראל.

מה הן אדמות מינהל (או אדמות מדינה)?

חלקת קרקע הנמצאת בבעלות מדינת ישראל ומנוהלת על ידי המנהל למקרקעי ישראל (גוף ממשלתי). רובן המוחלט של הקרקעות החקלאיות בישראל והקרקעות בכלל הינן אדמות מינהל. חלק נכבד מאדמות המינהל ובוודאי אלו המעובדות על ידי חקלאים, מושכרות על ידי המינהל לאנשים או ארגונים (לדוגמא אגודות חקלאיות של מושבים) בחוזי חכירה ארוכי טווח, לתקופה של עשרות שנים ובמחיר נמוך. חוזים אלו מסדירים את הזכויות שיש למנהל ולחוכר על הקרקע, במקרים שונים ביניהם, במקרה של הפשרת קרקע חקלאית לבנייה. במקביל כל פעולה של בנייה, או מכירת הקרקע, מחייבות אישור מטעם המנהל ולרוב כרוך בתשלום (דמי הסכמה). יש לציין כי מדיניות המנהל לגבי זכותו של החוכר להנות מהרווח הטמון בהפשרת קרקע חקלאית או במכירת קרקע חקלאית משתנה מעת לעת, בהתאם למדיניות הממשלתית, לחץ של ארגונים חברתיים, מצב שוק הדיור וכן הלאה. ככלל ניתן לומר כי הנטייה השלטת בעת זו היא להעביר את מרבית הרווחים בחזרה לידי המדינה. עניינים אלו משפיעים במידה ניכרת על רמת הכדאיות הטמונה בהשקעה בקרקע חקלאית אשר הינה אדמת מנהל, אך זאת עדיין קיימת ויש לשקול כל מקרה לגופו.

מה היא אדמה פרטית?

חלקת קרקע הנמצאת בבעלות אדם או גוף פרטי (כלומר אינו ממשלתי). נכון ל-201 רק חלק קטן מן הקרקעות בישראל נמצאות בבעלות פרטית. במרבית המקרים, השקעה בקרקע חקלאית פרטית נחשבת לאופציה מועדפת על השקעה ברכישת קרקע חקלאית בבעלות המדינה (אדמת מינהל) שכן היא מסובכת פחות מבחינה בירוקרטית ופוטרת את המשקיע מתשלומים שונים למינהל. מנגד לעדיפות זו יש ביטוי ברור במחירה של קרקע חקלאית פרטית ביחס לקרקעות חקלאיות בבעלות המינהל.

מהי הפשרת קרקע?

תהליך תכנוני במסגרתו משנים גופי התכנון את השימוש המותר של קרקע מחקלאות לבנייה (מגורים, מסחר, תעשייה וכן הלאה). הפשרת קרקע היא היעד המבוקש של כל המשקיעים בקרקע חקלאית והשלמתה מעלה את ערך הקרקע במאות אחוזים במרבית המקרים.

מה זה טאבו (לשכת רישום מקרקעין)?

הגוף הממשלתי האחראי על רישום הזכויות על נכסי נדל"ן בישראל. רישום בטאבו היא הפעולה הרשמית המתעדת ומבטיחה את תוקף רישום הבעלות של אדם או חברה על נכס נדל"ן (חלקת קרקע, דירה, בית וכו') תוך קישור ישיר בין הבעלות לבין שרטוט גבולותיו המדויקים הנכס על גבי מערכת מיפוי רשמית, כולל ציון מספר גוש ומספר חלקה. עסקה למכירת בעלות על נכס נדל"ן אשר אינה כוללת רישום בעלות בטאבו על שם הקונה, עלולה להוליד ערעורים על תוקף בעלותו של הקונה על הנכס, על גבולות הנכס וכן הלאה. הרישום בטאבו כולל לעתים מידע נוסף כגון: שיעבוד הנכס לטובת בנק או גוף אחר, בעלות משותפת על נכס וכן הלאה. נכון להיום מערכת רישום הזכויות בטאבו הינה מערכת ממוחשבת וכוללת מפות דיגיטליות.

מה זה מספר גוש ומספר חלקה?

השיטה הרשמית לרישום ותיעוד נכסי נדל"ן בישראל מבוססת על חלוקת שטח המדינה לגושים (כ-15,000 במספר) וחלקות, חלוקה זו מוצגת בין היתר על גבי מערכת המידע הממוחשבת המצויה בטאבו. גוש הוא יחידת הרישום הגדולה יותר וכל גוש מכיל מספר חלקות. על כן בעת רישום נכס נדל"ן בטאבו לכל נכס מצוין מספר גוש ומספר חלקה.

מהי תמ"א 35?

תוכנית מתאר ארצית הפורסת את מדיניות התכנון של מדינת ישראל בנוגע לפיתוח המתוכנן לשנים הבאות בשטח המדינה. התוכנית אשר אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, מגדירה את האיזורים המיועדים לפיתוח עירוני, כלומר הרחבת איזור המגורים והמסחר בישובים בארץ וכן את האיזורים המיועדים לשימור כשטחים פתוחים וירוקים, האיזורים המיועדים להקמת תשתיות תחבורה ומתקני תשתית, אזורים בהם יוקמו אזורים תעשייה, אזורים בהם ישומרו אתרי נוף, טבע ומורשת וכן הלאה. הסיכוי כי קרקעות חקלאיות אשר אינן מסומנות כאזור לפיתוח עירוני בתמ"א 35 יופשרו לבנייה הינו קטן למדי (אך קיים עדיין), מנגד סימון קרקע חקלאית כאזור המיועד לפיתוח עירוני אינו מבטיח כי הקרקע תופשר לבנייה ובמיוחד אינו מבטיח כי הפשרה שכזו תתבצע בהכרח מועד קרוב.

מה זה הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף הוא מונח משפטי-נדל"ני המתאר הסכם המיועד להסדרת בעלות משותפת על חלקת קרקע. במרבית המקרים הסכם השיתוף מפרט ומסדיר את היחסים בין בעלי הזכויות על הקרקע, את החלק היחסי שיש לכל בעל זכות בנכס, את אופן ניהול הקרקע וקבלת ההחלטות בנוגע אליה (לדוגמא – בהחלטת רוב). במקרים מסוימים הסכם שיתוף כולל גם מגבלות שונות על האופן בו יכול בעל זכות בקרקע למכור את חלקו היחסי. בתחום ההשקעה בקרקע חקלאית ישנם יזמים רבים הרוכשים שטח קרקע גדול, מחלקים את השטח לחלקות בנות דונם, חצי דונם או רבע דונם ומשווקים אותן למשקיעים מעוניינים. במקרים ממין זה קיימת חשיבות ניכרת להחתמת הרוכשים על הסכם שיתוף, שכן הפשרת קרקע חקלאית ואישור תוכנית בניין לשטח כוללים לעתים חלוקה מחודשת של החלקות הרשומות המרכיבות את השטח. הסכם שיתוף מבטיח לכל משקיע את חלקו היחסי בקרקע, גם במקרה של חלוקה מחדש. תועלת נוספת בהסכם שיתוף היא איחוד כל המשקיעים לפעולה משותפת ומוסדרת להפשרת הקרקע ומניעת התנגדויות מצד משקיע זה או אחר אשר עלולות לעכב או לטרפד את התהליך. מנגד, כאמור לעיל, הסכם שיתוף כולל לעתים גם הגבלות מסוימות על הזכויות ויכולת המימוש של ההשקעה. על כן מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי עצמאי לבחינת הסכם השיתוף הנלווה להשקעה בקרקע.

מה זה מושע?

רישום בעלות משותפת על נכס נדל"ן בטאבו כאשר לא מוגדרת חלוקה ברורה של הנכס לבעלים השונים, אלא רק מצוין חלקו היחסי בנכס. לדוגמא בעלות משותפת ושווה של שלושה אנשים על קרקע הרשומה בטאבו כחלקה אחת, במצב מושע  יכלול הרישום בטאבו רק את הזכות של כל אחד מן הבעלים לשליש מן הבעלות על הנכס. רישום מלא יכלול חלוקה של החלקה לשלוש תת חלקות שונות (כולל שרטוט גבולות מדויקים על גבי מערכת המיפוי בטאבו), כאשר כל תת חלקה רשומה על שם אחד מן הבעלים.