קרקע חקלאית פרטית מול אדמת מנהל, כל ההבדלים כולם

מהם ההבדלים בין קרקעות פרטיות לאדמות מדינה בכל הנודע לרכישת קרקעות חקלאיות למטרת השקעה? מה זה בעצם אדמות מדינה ומי מוכר אותן? תשובות ועוד מידע רלוונטי

מעט רקע

סוגיית הבעלות על משאבי טבע היא אחת הסוגיות המרכזיות בכל משק כלכלי בעולם, מבין משאבי הטבע המרכזיים לעניין זה: מים, מחצבים, חופי ים ואולי החשוב מכולם – קרקע. הבעלות על הקרקע היא ללא ספק סוגיה כלכלית מהותית במשקי מדינות רבות, החל במדינות בהן לחקלאות יש מקום מרכזי בכלכלה המקומית (לדוגמא – ברזיל) בהן קרקע פורייה היא המשאב הבסיסי, וכלה במדינות בהן תהליכי פיתוח ובנייה דורשים עוד ועוד קרקעות, לדוגמא – מדינת ישראל.

כאמור לעיל סוגיית הבעלות על חלקות הקרקע המרכיבות את שטחה של מדינת ישראל, הינה סוגיה כלכלית בעלת משמעות רבה בתחומים כלכליים רבים: החל מהליכי תכנון עירוניים וכלל ארציים, דרך בניית פרויקטים למגורים, עיבוד קרקעות חקלאיות והשקעה בנכסי נדל"ן שונים.

במדינת ישראל נכון לשנת 2013 למעלה מ-90 אחוז משטחה של ישראל מוגדר כאדמות מדינה. תחת הגדרה זו נכללות קרקעות הנמצאות בבעלות המדינה וקרקעות הנמצאות בבעלות קק"ל, אלה גם אלה מנוהלות על ידי גוף ממשלתי בשם – רשות מקרקעי ישראל (בעבר – מנהל מקרקעי ישראל).

השקעה ברכישת קרקע חקלאית פרטית

משקיעים בתחום הנדל"ן באם רכשו קרקע חקלאית פרטית או באם הן חוכרים קרקעות חקלאיות מן הרשות למקרקעי ישראל, מכוונים ליעד נכסף אחד – תהליך תכנוני-בירוקרטי המכונה- הפשרת קרקעות. הפשרתה של קרקע חקלאית היא הכינוי המקובל להחלטה של גופי התכנון בשונים (בעיקר ועדות לתכנון ולבנייה מחוזיות) בדבר שינוי ייעודה של חלקת קרקע מסוימת מחקלאות לבנייה. החלטה שכזו מביאה לנסיקה מיידית בערכה של הקרקע, שכן ערכו של דונם שטח חקלאי מעורך בכמה עשרות אלפי ₪ לכל היותר, בעוד שערכו של אותו דונם לאחר שהופשר מגיע לאמות אלפי ₪ ואף עשוי לעבור את רף המיליון. 

בחינה של שוק ההשקעה בנדל"ן חקלאי מעלה בבירור תיעדוף של המשקיעים המעוניינים לטובת קרקע חקלאית פרטית. הסיבה לכך נעוצה בשתי סיבות עיקריות: בירוקרטיה וחלוקת רווחים. 

בירוקרטיה – אדמות מדינה, כאמור לעיל מנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל, גוף ממשלתי הנודע ולא לטובה בהתנהלות בירוקרטית איטית. על כן חוכרים של אדמת מנהל חקלאית המבקשים ליזום תהליך של הפשרת הקרקע ובהמשך ליזום פיתוח של הקרקע נדרשים לקבל לכך את אישורה של רשות מקרקעי ישראל. אישור זה ניתן בכפוף לשיקולים שונים ומשתנים של הרשות עצמה, בהתאם למדיניות משרד השיכון ומדיניות ממשלת ישראל ככלל. 

חלוקת רווחים – מרבית אזרחי ישראל אשר אוחזים בזכויות שונות על אדמות מדינה נמצאים במעמד של –חוכרים ובמקרה הספציפי של אדמות חקלאיות, קביעה זו נכונה שבעתיים. חלקם של החוכרים ברווח הכספי המגיע כתוצאה מתהליך הפשרה של שטח חקלאי, נמצא במגמת ירידה מתמשכת למן הקמת המדינה ועד לימינו, כאשר מנגד חלקה של המדינה באותם רווחים הולך וגדל. מטבע הדברים, מגמה זו מביאה לירידה הולכת וגוברת בכדאיות ההשקעה באדמות מדינה חקלאיות, עם זאת גם כיום כדאיות זו עדיין עשויה להתקיים במקרים מסוימים, בעיקר כאשר מדובר בשטחים בהיקף גודל וכשאר החוכרים הינם יזמי נדל"ן בעצמם.