במאמר זה נציג את השלבים השונים בהערכת חלקת קרקע מסוימת אשר הוצע למכירה באיזור העיר ראשון לציון. מן התיאור הפרטני לחלקה זו תוכלו להסיק לגבי תהליכים דומים שיש לבצע עבור בדיקת חלקות קרקע אחרות.
עד לפני מספר שנים לא רב הייתה אופציית ההשקעה ברכישת קרקעות חקלאיות זמינה ואטרקטיבית בעיקר עבור משקיעי נדל"ן מנוסים ובעלי הון. מצב זה השתנה בתכלית היסוד וכיום נוספו אל ציבור המשקיעים בקרקעות חקלאיות גם לא מעט משקיעים קטנים חסרי נסיון רב בעולם הנדל"ן ככלל ובתחום הנדל"ן החקלאי בפרט. על מנת לסייע למשקיעים השוקלים רכישת קרקע חקלאית נציג במאמר זה מקרה דוגמא לבחינה מקצועית של היתרונות והחסרונות בטמונים ברכישת חלקה ספציפית.
סיפור שהיה, כך היה
חלקת הקרקע המדוברת בת 340 מ"ר, ממוקמת בצידה הדרום-מערבי של העיר ראשון לציון בתור מרחב גדול בן עשרות דונמים של קרקע חקלאית המפריד בין בתיה של ראשל"צ לשטחה של העיר השכנה – נס ציונה. בעל הקרקע, אדם פרטי ירש אותה מהוריו לפני כעשור וכעת החליט מסיבותיו שלו להעמיד אותה למכירה. בניסיון להעריך את שווי הנכס ערך בעל הקרקע בירור קצר ברשת לגבי קרקעות חקלאיות בראשון לציון העומדות למכירה ולגבי תג המחיר המודבק אליהן. מאחר ומספר החלקות באיזור ראשל"צ העומדות למכירה אינו רב, הנתונים שנאספו בבדיקה לא היו מקיפים במיוחד, אך הובילו את המוכר לקבוע לחלקה מחיר של 180 אלף ₪.
על פניו ובהסתמך על הנתונים שנאספו המחיר שנקבע הוא סביר למדי ותואם את רמת המחירים של קרקעות חקלאיות באיזור. יש לציין כי חלקה בת 340 מ"ר של קרקע מאושרת לבנייה באיזור ראשון לציון מוערכת בסכום של מיליון וחצי ₪ לערך, על כן תימחור סביר של קרקע חקלאית באותו גודל יבוסס על סכום זה בשקלול הערכת הסיכויים להפשרת הקרקע, הערכת מועד הפשרת הקרקע במידה וכזו תתבצע וגובה המיסים שייגבו בעקבות ההפשרה.
השלב הראשון בבדיקת שווי הנכס עסק בבדיקת מעמדה התכנוני של הקרקע. הבדיקה העלתה כי הקרקע אכן נמצאת במעמד תכנוני של אדמה חקלאית. השלב הבא עסק בבחינת הגדרת החלקה בתמ"א 35, תכונית מתאר ארצית המתווה את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל לשנים הבאות. התוכנית כוללת שיוך של האדמות בישראל לאחד מחמישה מרקמים שונים, אשר כל אחד מהם נושא עימו שורה של הנחיות עקרוניות וכללים מדידים לגבי האופן בו צריכים גופי התכנון להתייחס לתוכנית המובאות לאישורם. השורה התחתונה של עניין זה היא כי חלקת קרקע אשר אינה מוגדרת תחת המרקם – פיתוח עירוני הינה בעלת סיכויים נמוכים למדי להפשרה. הבדיקה העלתה כי חלקת הקרקע משויכת בתמ"א 35 למרקם עירוני.
השלב הבא בבדיקה עסק בבחינת מעמדה התכנוני של הקרקע בתוכנית מתאר רלוונטיות (מחוזית ועירוניות). הבדיקה העלתה כי בתוכנית המתאר המקומית של עיריית ראשון לציון מוגדרת החלקה הרלוונטית כקרקע חקלאית המיועדת להישאר כזו. כמו כן נמצא כי עיריית ראשל"צ עוסקת בשנים האחרונות בניסוחה של תוכנית מתאר מקומית חדשה "רצ 2030". נכון לעת זו התוכנית קיבלה את אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה- ראשון לציון והועברה לדיון בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז מרכז. הצפי הוא התוכנית תאושר בזמן הקרוב. בתוכנית רצ 2030 נכללת הקרקע במרחב תכנוני המוגדר כ- איזור נופש מטרופוליני ומיועד לשימור ולהגנה כשטח פתוח וירוק. מצב עניינים זה מביא לכך שהסיכוי כי הקרקע תופשר בשנים הקרובות הוא קטן מאוד. עם זאת יש לציין כי קרקע המוגדרת כ"אזור נופש מטרופוליני" יכול לשמש לפעולתם של מספר עסקים מלבד עיבוד חקלאי: מתקני ספורט ונופש, חוות סוסים, משתלות וגני אירועים. בהתחשב בנתון זה ניתן לומר במידה רבה של ודאות כי תימחור הנכס בסכום של 180,000 ₪ אינו סביר ואינו משתלם בעליל
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה