כיצד מחשבים את כדאיותה הכלכלית של השקעה בקרקע חקלאית?

הירידה ברמות התשואה הנרשמת באפיקי השקעה מסורתיים בשוק ההון הישראלי בשנים האחרונות, הביאה ציבור רחב מבין תושבי המדינה לבחון ולשקול כניסה לתחומי השקעה פחות שגרתיים. אחד מאותם אפיקי השקעה אשר זוכה לפופולריות לא מעטה הינו הנדל"ן החקלאי. 

בחינת ההיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל מעלה כי אכן במשך שנים רבות התקיים פוטנציאל כלכלי מבוסס לנדל"ן החקלאי וישנן עדויות רבות למקרים בהן משפחות ותיקות זכו לרווח כלכלי יוצא דופן בשל בעלות על קרקעות חקלאיות שהיו באיזורים נידחים בזמן רכישתן (בעלות נמוכה יחסית), אך ברבות השנים הפכו לנכס נדל"ן מבוקש באיזורי ביקוש יוקרתיים (הרצליה, רמת אביב, רעננה ועוד). 

לאור השינויים הרבים אשר עברו על שוק הנדל"ן הישראלי (ביניהם בין היתר עליית מחיריהן של קרקעות חקלאיות) בשנים האחרונות עולה השאלה- האם גם כיום קיימת כדאיות כלכלית להשקעה באדמה חקלאית? ובכן בחינת התשואה לה זכו משקיעים באדמה חקלאית שהופשרה לבנייה מעלה כי בהכללה התשובה לשאלה זו היא חיובית. אולם בחינת כלל הפרויקטים המוצעים בתחום זה מעלה מצב מגוון יותר ומכאן שהמשקיע הנבון יערוך בדיקת כדאיות בנפרד לגבי כל הצעת השקעה המגיעה אל שולחנו.

כיצד מחשבים את כדאיותה הכלכלית של השקעה בקרקע חקלאית?

הנחת בסיס עקרונית הנוגעת לבדיקת כדאיות כלכלית של השקעה בקרקע חקלאית (ונכונה גם להשקעות רבות אחרות) היא כי נתונים מספריים מסוימים המשמשים לביצוע החישובים הכלכליים עשויים להשתנות במהלך הזמן. כך למשל שינוי במדיניות המיסוי הישראלית לגבי נכסי נדל"ן עלול להיות בעל משמעות קריטית לגבי הכדאיות הכלכלית בהשקעה מסוימת. על מנת להתמודד עם סיטואציות אפשריות שכאלה נוהגים העוסקים בתחום לבצע הערכות סיכויים לגבי מצבים שונים ולגלם סיכויים אלו לכדי סכום כספי הנוסף לחישוב הכלכלי. מעבר לכך הפרמטר העיקרי הנוגע להשקעה בקרקע חקלאית- כלומר האם הקרקע תופשר לבנייה ואם כן מתי, גם כאשר הוא נשען על עובדות ונתונים ידועים, מבוסס בסופו של דבר על הערכה.

המוסר השכל הנובע מתיאור זה ואותו חשוב לזכור הוא כי גם חישוב כלכלי העושה שימוש במודלים מדעיים ונוסחאות מתמטיות, נשען לבסוף על הערכות אותן מבצעים בני אדם ואלה עשויות להיות לעתים לא מדויקות. 

לאחר שהפנמנו עניין זה נעבור לחישוב עצמו המבוסס כבכל השקעה על בחינת סכום הכסף המושקע מול סכום הכסף שיקבל המשקיע בעת מימוש ההשקעה.

חישוב סכום ההשקעה

החלק העיקרי בסכום ההשקעה בקרקע חקלאית הינו כמובן הסכום הנדרש לרכישת הקרקע. לסכום זה יש להוסיף הוצאות שוטפות הנובעות מן הבעלות על הקרקע (ארנונה ומיסים שונים). ככלל ניתן לומר כי עבור חלקות קרקע בנות דונם ופחות מכך וכל עוד השטח מוגדר כקרקע חקלאית, הוצאות אלה הינן נמוכות וכמעט זניחות ועל כן יש חברות המציעות השקעה בקרקע חקלאיות המוכנות לקחת על עצמן את תשלום ההוצאות הנ"ל עד להפשרת הקרקע. 

מלבד ההוצאות השוטפות יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות העשויות לנבוע מן הצורך בקידום תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה אלא מול גופי התכנון (ועדה מקומית, ועדה מחוזית וכו') הוצאה בתחום זה עשויה להיות שכירת שירותיו של אדריכל לעריכת התוכנית או לביצוע תיקונים בה, ניהול הליך משפטי נגד גופי התכנון מול החלטה הפוגעת בזכויות בעלי הקרקע וכן הלאה. גם במקרה זה חשוב לברר במדויק מול החברה המשווקת באילו הוצאות נושאת ותישא החברה ואילו עשויות ליפול על הקונה. 

חישוב הרווחים

במרבית המקרים של השקעה בקרקע חקלאית מימוש ההשקעה מגיע בעת מכירת הקרקע. במקרים הנפוצים פחות משתמש המשקיע בזכות על הקרקע שרכש ולאחר שזו הופשרה הוא בונה נכס או מבצע עסקה מול יזם נדל"ן במסגרתה הוא מקבל לידיו נכס נדל"ן בוני (דירה, חנות, בית וכן הלאה). המקרה האחרון הינו מסובך יותר לחישוב וכולל שיקלול מספר רב של משתנים לא ידועים, על כן נתמקד בחישוב הפשוט ביותר המתייחס לערך הקרקע בלבד.

ההליך הבירוקרטי הנלווה לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית הינו ארוך ורב שלבי. על כן מעבר משלב שלב של התוכנית להפשרת הקרקע (לדוגמא אישור של הועדה המקומית והפקדה לוועדה המחוזית) עשוי, בהערכה סבירה להביא לעלייה בערך הקרקע שרכשתם ולשמש כנקודת יציאה. השפעה דומה עשויה להיגרם בעקבות עלייה במחירי הנדל"ן ככלל או בעקבות שינוי במדיניות גופי התכנון לגבי הפשרת קרקעות חקלאיות. ראוי לציין כי מרבית החברות כוללות בעסקת רכישת חלקת הקרקע גם חתימה על הסכם שיתוף המאחד את כלל בעלי החלקות במתחם תכנוני גדול יותר. לעתים כוללים הסכמים אלו גם הגבלות מסוימות על מידת הסחירות של חלקות הקרקע כל עוד הן נמצאות במעמד של – קרקע חקלאית.

במידה ובחרתם להמשיך להחזיק בבעלות על הקרקע עד למועד ההפשרה, חישוב הרווח הצפוי צריך להיעשות בשיקלול מספר נתונים: שווי קרקע לבנייה באיזור המסוים במועד ההפשרה, סוג הבנייה אשר נקבע בתוכנית המאושרת (מגורים, מסחר, תעשיה, תיירות וכו'), היקף זכויות הבנייה המוגדר בתוכנית שאושרה (מדובר בבנייה צמודת קרקע או בבנייה לגובה, מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות פר דונם וכו'), הוצאות הפיתוח שהתוכנית מטילה על היזם (דוגמת הקמת גן ציבורי, תשתיות וכו') וכמובן היקף השטח שרכשתם. בחישוב הפרמטר האחרון יש לקחת בחשבון כי מרבית תוכניות הבנייה למתחם תכנוני חדש כוללת הפקעה של כמחצית השטח לצרכים ציבוריים (כבישים, מדרכות, שטחים ירוקים וכו'). נתון חשבוני נוסף הנכלל בחישוב זה הוא היקף המס המוטל על בעלי הקרקע בעת שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה, המורכב בעיקרו ממס בשם – היטל השבחה. היטל השבחה מוערך כמחצית מסכום העלייה בערך הקרקע בעקבות הפשרתה, אולם עניין זה נתון לשינויים בהתאם למקרה הספציפי ולמעמדו של בעל הקרקע.

לאחר שביצעתם את כלל החישובים המפורטים לעיל והגעתם למספר המשקף את הרווח הצפוי מהשקעה בקרקע חקלאית מסוימת, בצעו השוואה של רווח זה מן הרווח הצפוי מהשקעה של סכום דומה באפיק חיסכון שמרני (דוגמת אגרות חוב ממשלתיות). תוצאות ההשוואה יאפשרו לקבוע האם מדובר בהשקעה כדאית כלכלית באם לאו.

קרקע חקלאית - דוגמא לבדיקת כדאיות השקעה

תיאור בדיקת כדאיות כלכלית שנעשתה לחלקת קרקע חקלאית בבנימינה אשר הוצעה למכירה. פרסית השלבים השונים של הליך הבדיקה נועד לסייע לכם לרכוש מיומנות מקצועית או מקצועית למחצה בביצוע בדיקה דומה לחלקות קרקע חקלאיות אחרות.

עיון בעיתונות הכלכלית של הימים האחרונים מעלה כי תשומת לב תקשורתית רבה מוקדשת לתקן שמאות חדש אשר מתגבש בימים אלו במשרד השמאי הממשלתי הראשי (יחידה מקצועית במשרד המשפטים). התקן החדש, תקן מספר 22, משרטט את האופן בו יחויב שמאי לנסח שומה לקרקע חקלאית המשווקת על בסיס הציפייה כי הקרקע תעבור תהליך של הפשרה. 

מטרת התקן, כך על פי יוזמיו ברשות להגנת הצרכן וביחידת השמאי הממשלתי הראשי, היא להעניק למשקיעים קטנים בתחום הנדל"ן מידע אמין וברור לגבי ערכה של קרקע חקלאית המוצעת להם לרכישה. על בסיס מידע מפורט שכזה יוכל המשקיע הסביר לבצע החלטה מושכלת באם להשקיע ברכישת הקרקע באם לאו. לצד הכוונות הטובות יש לציין כי הסתמכות על תקינה ממשלתית ועל היענותם של גורמים מסחריים לאותה תקינה, יכולה להיות בסיס רעוע לקבלת החלטות כלכליות מושכלות. בסיס יציב יותר לתהליך קבלת החלטות שכזה יהיה ידע ברמה סבירה לגבי הפרמטרים הרלוונטיים לערכה של קרקע חקלאית והפעלת הגיון בריא ונטול רגשות. על מנת לסייע לכם ברכישת ידע זה נתאר כעת בדיקת כדאיות שנעשתה לחלקת קרקע בבנימינה.

החלקה המדוברת, 12 דונם של קרקע חקלאית, ממוקמת בצידה הדרום-מערבי של המושבה בנימינה (בתחום שיפוטה של המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה) בגבולה של שכונת וילות חדשה אשר נבנתה לפני 4 שנים, בעקבות הפשרתן של קרקעות חקלאיות. הבעלות על הקרקע הגיעה בירושה לידיה של משפחה אמריקאית אמידה, אשר אחד מאבותיה רכש את הקרקע בשנות ה-30 של המאה ה-20. עלייתו של הבן הצעיר במשפחה לישראל ללימודים אקדמאיים במרכז הבינתחומי בהרצליה, הניעה תהליך בסופו החליטה המשפחה להעמיד את הקרקע למכירה. מאחר ולבני המשפחה לא היה ידע גדול במיוחד לגבי ערכן של קרקעות חקלאיות בישראל, הופקדה הקרקע בידיו של הבן הצעיר בישראל, על מנת שזה יוביל את תהליך המכירה.

\

על מנת לברר את ערכה הריאלי של הקרקע החל בן המשפחה באיסוף הנתונים הרלוונטיים. ממצאי הבדיקות שערך העלו כי: חלקת הקרקע עדיין רשומה בטאבו על שם אבי המשפחה שרכש אותה לפני עשרות שנים, שכן בני המשפחה האמריקאית לא טרחו לשקף את הליכי העברת הירושה ברישום מתאים בטאבו. חקלאי אשר בבעלותו מספר חלקות קרקע סמוכות פלש לפני כ-15 שנים לקרקע והחל לעבדה, כך שכיום נטוע בה מטע אבוקדו מבוגר ורווחי. בתמ"א 35, תוכנית המתאר המגדירה את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל מוגדרות האדמות כמשויכות למרחב תכנוני במרקם פיתוח עירוני. בתוכנית מתאר מקומית עתידית למועצה המקומית בנימינה- גבעת עדה מיועד השטח למגורים. השלמת העבודה על אותה תוכנית מתאר מקומית הוקפאה עקב מחסור בתקציב ברשות המקומית. מועד השלמת התוכנית ואישורה, אם בכלל, אינו ידוע.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה –בנימינה-גבעת עדה דנה לפני כעשור בתוכנית להפשרת כ-250 דונם של קרקע חקלאית בדרום בנימינה אשר הוגשה על ידי חברת נדל"ן שהחזיקה בבעלות על מרבית השטח. המתחם התכנוני שהוגדר באותה תוכנית כלל גם את החלקה הנבדקת על מנת לשמור על רצף תכנוני. באופן תיאורטי בעלי הקרקע היו יכולים להגיש התנגדות להכללת החלקה בתוכנית או לתוכנית עצמה, אך מאחר ולא היו מודעים לה כלל, לא עשו כן. התוכנית נדונה בוועדה המקומית והוחזרה לידי החברה המגישה בליווי מספר לא מבוטל של דרישות ותיקונים (הגדלת היקף שטחי ציבור, שינוי תכנון נתיבי התחבורה ועוד). מאחר ובעלי החברה נקלעו לסכסוך משפטי ארוך בינם ולבין עצמם, הוקפא המיזם ולא הוגשה לוועדה תוכנית מתוקנת. 

על סמך כלל הנתונים שנאספו וחקר עסקאות למכירת אדמות חקלאיות באיזור הועמדו הקרקעות למכירה בתמחור של 250,000 ₪ לדונם.

קרקע חקלאית – חישוב ערך

לפני כשבועיים פרסם השמאי הממשלתי, יחידה במשרד המשפטים, את נוסחו של תקן שמאות חדש עליו עמלו אנשי המקצוע ביחידה בשבועות האחרונים. תקן 22, כך פורסם, נועד לייצר תקנות ברורות וחדשות לגבי עריכת שומה לקרקעות חקלאיות, אשר יבטיחו כי זו תציג תמונת מצב שלמה, מפורטת ואמינה לגבי ערכן של קרקעות חקלאיות, במיוחד אלה המשווקות על בסיס הציפייה כי הקרקע תופשר לבנייה. 

אחד הכללים היותר מעניינים בתקן 22 הוא זה המורה לשמאי לכלול בשומה גם אומדן ערך לקרקע החקלאית אשר תבסס על ההנחה כי מעמדה התכנוני של הקרקע לא ישתנה בעתיד הנראה לעין. כלל זה, במידה והתקן אכן יאושר (סביר מאוד להניח שכן) יביא לכך כי שומות אשר יערכו לשטחים חקלאיים ויוצגו למשקיעים פוטנציאלים יכללו גם התייחסות לספירה מקצועית נשכחת – חקלאות. ערכן החקלאי של קרקעות הוא פרמטר שכמעט לא זכה להתייחסות בשוק הנדל"ן החקלאי המשגשג בשנים האחרונות.

כיצד מכמתים את ערכה הכלכלי של אדמה המשמשת לפעילות חקלאית? אופציה אחת, חובבנית מעט, היא להסתמך על האומדן שקבע השמאי הממשלתי לקרקעות חקלאיות על פיו מחושב הפיצוי הניתן לבעלי קרקע בעקבות הפקעה. על פי אומדני השמאי הממשלתי: - ערכו של דונם קרקע חקלאית המעובד בגידול שלחין (גידולי שדה ללא השקיה מלאכותית) עומד על 12,700 ₪. - ערכו של דונם אדמה חקלאית עליו נטוע מטע פירות עומד על 30,800 ₪.

שומה הנערכת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך כמובן שלא תוכל להסתמך בצורה מוחלטת על אומדני השמאי הממשלתי, אלא תכלול גם בדיקה ייחודית לקרקע המוערכת. אם כן, בהתייחס לאמור לעיל, עולה השאלה- מהם הפרמטרים המשמעותיים בקביעת ערכה החקלאי של קרקע? להלן סקירה קצרה של הפרמטרים הרלוונטיים.

אדמת בור, אדמה מעובדת – הפרמטר המשמעותי ביותר בחישוב ערכו של שטח חקלאי הוא סוג השימוש הנעשה בקרקע בעת ביצוע השומה. על פי חוקי התכנון של מדינת ישראל השימושים המותרים לקרקעות המיועדות לחקלאות, נעים על קשת רחבה למדי של פעילויות כלכליות הנעה מגידול חציר ועד חוות סוסים. כדוגמא - ערכה של אדמת בור אשר לא נעשה בה שימוש כלשהו נמוך בהרבה מערכה של קרקע בה נטוע מטע פירות אקזוטיים.

סוג האדמה – "מיקום, מיקום, מיקום" היא אחת הסיסמאות הידועות המתייחסות לפרמטר הקריטי בהצלחתו של עסק, בהמשלה ניתן לומר כי הסיסמה המקבילה לכך בעולם החקלאות היא – "סוג הקרקע, סוג הקרקע, סוג הקרקע". השימוש החקלאי שניתן לעשות באדמה בסוג ירוד – דוגמת אדמת נזז, מוגבל הרבה יותר מן השימושים אותם ניתן לעשות על אדמת טרה רוסה פורייה.

זכויות מים – החמרת מצבו של משק המים הישראלי בעשורים האחרונים הביא להגברת הפיקוח על השימוש במים בחקלאות. אם בעבר עודדה המדינה פעילות חקלאית גם כאשר זו התבססה על השקיה מלאכותית נרחבת, כיום היד השלטונית על השיבר קפוצה, מרבית החקלאים עושים שימוש במי ביוב מטוהרים לצרוך השקיה וגם אלה ניתנים בקצבות מדודות המכונות – זכויות מים. זכות מים היא למעשה זכות קבועה של חקלאי לקבל כמות מסוימת של מים לצרכי עיבוד חקלאי. במרבית המקרים זכות מים נשמרת לחקלאי רק כל עוד הוא עושה בה שימוש. במידה והחקלאי מפסיק לעבד את הקרקע או לחילופין עובר לעיבוד ללא השקיה מלאכותית, כעבור זמן לא רב הוא צפוי לאבד את זכויות המים שניתנו לו.

שיווק קרקע חקלאית – עידן חדש בפתח?

כיצד מתכוונת הרשות להגנת הצרכן לשנות את יחסי הכוחות בין השחקנים בתחום ההשקעה בנדל"ן חקלאי? ומה הקשר בין זה לבין שמאות מקרקעין? כל התשובות

לפני כשבוע הוציאה דוברת הרשות להגנת לצרכן (רשות ממשלתית עצמאית שאינה כפופה למשרד מסוים) הודעה לעיתונות בה נמסר על תוכנית פעולה חדשה של הרשות בתחום ספציפי – השקעה בקרקע חקלאית. מה הביא את הנהלת הרשות ליזום פעולה בתחום זה? על פי תוכן ההודעה מאחורי ההחלטה עמדו העלייה הניכרת במספר העסקות בתחום זה, פעולות השיווק האגרסיביות שנוקטות חברות הנדל"ן העוסקות בשיווק קרקע חקלאית ובעיקר כניסה לתחום זה של משקיעים פרטיים מן המעמד הבינוני הישראלי.

בדיקה שערכו אנשי הרשות של פרטי העסקות הנחתמות בשנים האחרונות בתחום ההשקעה ברכישת שטח חקלאי העלה חשש כי נכסים רבים תומחרו באופן לא הוגן וכי רוכשי הקרקעות שילמו מחיר גבוה במידה לא סבירה ביחס לערך הקרקע שנמכרה להם. הערכת אנשי המקצוע בתחום הייתה כי קיים חשד סביר כי חברות הנדל"ן הפועלות בתחום מנצלות את יתרונן המקצועי על פני המשקיע הממוצע, שאינו בקיא בתחום הנדל"ן החקלאי, על מנת להציג לו נתונים חלקיים או כוזבים לגבי ערכה של הנכס המוצע. אילו נתונים? הגביע הקדוש של בעלי קרקעות חקלאיות הוא השלמתו של תהליך הפשרה – תהליך תכנוני-סטטורי במסגרתו גופי התכנון הרלוונטיים (ועדות תכנון ובנייה מקומיות ומחוזיות) משנים את יעודה התכנוני של הקרקע מחקלאות לבנייה (למגורים, למסחר, לתעשייה וכו'). השלמת תהליך שינוי יעוד שכזה מביא לעלייה ניכרת בערכה של הקרקע המופשרת, לעתים עד פי 3 ויותר. בהתאם לאמור לעיל החשד הוא כי חברות הנדל"ן המשווקות אדמות חקלאיות, מציגות בפני הקונים הפוטנציאלים הערכות מוגזמות ולא מבוססות לגבי הסיכויים להפשרת הקרקעות המוצעות.

אז מה עושים עם זה?

על מנת להתמודד עם אותו פער ידע המתקיים בין החברה המשווקת למשקיע הממוצע פעלה הרשות להגנת הצרכן בשיתוף פעולה עם מועצת השמאים (גוף ממשלתי במשרד המשפטים המופקד על קביעות תקנות מקצועיות ואתיות לשמאים מורשים) על מנת לנסח תקן שמאים חדש בעת ערכית שומה לקרקע חקלאית. התקן החדש נועד לספק לקורא השומה תמונת מצב שלמה וברורה יותר לגבי הסיכוי כי החלקה תעבור תהליך הפשרה, לגבי המועד הסביר של השלמת תהליך הפשרה זה ולגבי ההשפעה של נתונים אלה על ערכה של הקרקע. בצעד משלים פועלת הרשות להוספת תקנות לחוק להגנת הצרכן שיחייבו את כל החברות המשווקות אדמות חקלאיות להזמין משמאי מקרקעין שומה על הקרקעות המשווקות ועל פי התקן החדש וכן להציג את אותה שומה בפני הקונים הפוטנציאלים. יש לציין כי פעולת הוספת תקנות לחוק אינה מחייבת את אישורה של הכנסת, אלא רק את אישורו של השר הממונה המוגדר בהוראות החוק. 

מתי זה יקרה?

על פי הערכתם של אנשי הרשות להגנת הצרכן ושל אנשי מועצת השמאים, ביצועה של תוכנית הפעולה המדוברת תושלם תוך חודשיים לכל היותר.

איך זה ישפיע?

על מנת להעריך נכונה את השפעת המהלך על הפעילות בשוק הנדל"ן החקלאי נצטרך להמתין לאישורו ולפרסומו של תקן השמאים החדש, שכן רק אז ניתן יהיה לבחון האם שומה שתעשה על פי תקן זה אכן תציב בפני המשקיע הממוצע תמונה אמיתית וברורה לגבי ערך הקרקע.

שמאות מקרקעין

הירידה ברמת הכדאיות של אפיקי ההשקעה המסורתיים במשק הביאו לעלייה בלתי מבוטלת במספר המשקיעים השוקלים השקעה ברכישת קרקע חקלאית. ואכן האופציה לממש השקעה בתשואה של מאות אחוזים נראית אטרקטיבית לנוכח מחירי הנדל"ן למגורים השומרים על רמה גבוהה מזה זמן רב. מנגד, לא ניתן להתכחש לעובדה כי השקעה בקרקע חקלאית אינה נטולת סיכונים ובמקרים מסוימים עשויה להסתיים במפח נפש. 

אחד הכלים העומדים לרשות המשקיע הפוטנציאלי היא שכירת שירותי של שמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין הינם בעלי מקצוע המתמחים בביצוע בדיקה מקיפה לנכסי נדל"ן וקביעת שווי בזמן נתון, זאת ביחס למצב שוק הנדל"ן, למצב הנכס, למעמדו המשפטי והתכנוני וכן הלאה. הערכת השווי המתקבלת לידי המשקיע מעבודת שמאות מקצועית והשוואתה למחיר הנדרש להשקעה, מאפשרת לקבל החלטה מושכלת יותר בנוגע לרמת הכדאיות בהשקעה ובמקרים מסוימים גם לחשוף מידע שמשווקי הקרקע בחרו שלא לחשוף ומציג סיכונים משמעותיים למימוש ההשקעה ברווח.

על כן במידה והנכם שוקלים לבצע השקעה בקרקע חקלאית מומלץ כי תשכרו את שירותי של שמאי מקרקעין מקצועי ומעצמאי על מנת שזה יבצע הערכת שווי לחלקת הקרקע המוצעת לרכישה. כמו כן מומלץ כי תבחרו בשמאי מקרקעין בעל נסיון המתמחה בתחום הקרקעות החקלאיות, שכן ביצוע הערכת שווי לנכס בקטגוריה זו מצריכה מומחיות מקצועית ייחודית ביחס להערכת שווי לנכסי נדל"ן אחרים (לדוגמא בית או מבנה מסחרי). בעוד שעבודת שמאות למבנים מסתמכת במידה ניכרת על בדיקת מצבו הפיזי של הנכס והערכת שווי השטח ביחס לעסקות רכישה לשטחים דומים, הרי שהערכת שווי לקרקע חקלאית מסתמכת בעיקר על בחינת מצבה התכנוני והמשפטי של חלקת הקרקע, הערכת סיכויי הפשרת הקרקע וגילום סיכויים אלה לכדי סכום כסף.