קרקע חקלאית, מה זה אומר? מדריך למשקיע

מהי בעצם קרקע חקלאית? מה קורה לתוכנית בנייה כאשר היא עוברת להפקדה? מי יכול לאשר שינוי ייעוד לאדמה חקלאית, כל התשובות לשאלות אלה ועוד כמה, במאמר שלפניכם

אם גם אתם שוקלים לעלות על המסלול המהיר בדרך להיות בעליה המאושרים של חלקת קרקע חקלאית בישראל, מוטב שתעצרו רגע בצד ותקדישו כמה דקות ללימוד משמעותם של כמה מושגי יסוד בעולם הנדל"ן החקלאי. 

שאלה מספר 1 – הפקדת תכנית, מה פירוש?

"הפקדה" הוא הכינוי המקובל בשלב בירוקרטי בתהליך אישורה של תכנית כלשהי על ידי רשויות התכנון בישראל (ועדות מקומית לתכנון ולבנייה, ועדות מחוזיות לתכנון ולבנייה, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה). בשלב זה מפרסמת רשות התכנון הרלוונטית בפומבי את פרטיה של תכנית אשר נדונה לפניה, ועברה אישור ראשוני, ומזמינה בעלי עניין להציג התנגדויות והסתייגויות לפרטי התכנית, במידה ויש להם כאלה. חוקי התכנון בישראל מחייבים את רשויות התכנון לעשות מאמץ סביר ליידע את מי אשר עשוי להיפגע מאישור התכנית הנדונה ולאפשר להם להתנגד לה. הפרסום נעשה לרוב באמצעות הצבת מודעה בכלי תקשורת מקומיים וארציים ודיוור ישיר לתושבים המתגוררים בקרבה לקרקע הנדונה בתכנית. תקופת ההפקדה, לרוב בת מספר חודשים, היא התקופה בה יכולים בעלי עניין (אנשים פרטיים, חברות עסקיות, גופים ציבוריים וכו') להגיש לרשות התכנון הרלוונטית את התנגדותם לתכנית כולה או לחלקים ממנה. יש לציין כי במקרים לא מעטים  רשויות התכנון, בעיקר המקומיות, מואשמות בכך שהן מבצעות את חובת ההפקדה רק כדי לצאת ידי חובה (או מתחת לזה) ואינן פועלות באופן אמיתי ליידוע הציבור בדבר תכניות הנדונות על ידן. הסיבות למצב זה, כך על פי הסברה המקובלת, נעות בין רשלנות בירוקרטית ובין כניעה ללחץ מצד גורמים חיצוניים המעוניינים באישור התכנית "מתחת לרדאר" הציבורי על מנת למנוע הגשת התנגדויות.

בתום תקופת ההפקדה, במידה והוגשו לרשות התכנון התנגדויות מצד הציבור, עולה התכנית לדיון מחודש בליווי אותן התנגדויות. יש לציין כי חוקי התכנון בישראל אינם מחייבים את רשויות התכנון השונות לשנות את החלטתן בעקבות התנגדויות מצד הציבור אך הן מחויבות להתייחס אליהן ולדון בהן, חובה המביאה להארכה ולגרירה של תהליך בירוקרטי מורכב גם כך. כפועל יוצא של מצב עניינים זה, הגשת התנגדויות היא לעתים כלי בידי גורמים שונים לעכב את ביצועה של תכנית הנדסית כלשהי ולעתים גם משמות כאמצעי לחץ על יזמי התכנית. לצורך הדוגמא, הגשת התנגדות לתכנית המסדירה את הפשרתן של קרקעות חקלאיות לצורכי בנייה, יכולה להגיע מטעמן של גופים ציבוריים המעוניינים בשימור היקף השטחים הפתוחים והירוקים באזור, היא יכולה להגיע מטעמם של תושבי שכונה קרובה החוששים כי הבנייה תכער את הנוף הנשקף מחלונות הבתים ותביא לפגיעה בערך הנכסים, היא יכולה להגיע מטעמו של אחד מבעלי הקרקע אשר חש כי התכנית פוגעת בזכויותיו על הקרקע וכן הלאה.

שאלה 2 – מהי קרקע חקלאית?

קודם כל- שאלה טובה, ועכשיו לדבר עצמו – קרקע חקלאית היא חלקת אדמה מסומנת אשר מוגדרת בתכנית המתאר הרלוונטיות כקרקע בעלי ייעוד חקלאי, כלומר ניתן לעשות בה שימוש במסגרת פעילות חקלאית בלבד וכל פעילות אחרת אסורה ומצריכה היתר שימוש חורג. פעילות חקלאית שכזו יכולה להיות גידול שדה תבלינים, נטיעת מטע תפוחים, הקמת משתלה, הפעלת חוות סוסים וכן הלאה. מנגד אם בעל הקרקע ישכיר אותה כשטח חנייה לנהגי משאיות (לצורך הדוגמא) הוא יהיה חשוף לענישה מצד רשויות התכנון, הטלת קנסות ועוד.