קרקע חקלאית – חיפוש הזדמנויות

חישוב כדאיות לחלקת קרקע חקלאית בסמוך לחוף ימה של הרצליה, כמקרה דוגמא להשפעת עליית מחירי הקרקעות החקלאיות על גובה התשואה הפוטנציאלית בהשקעה שכזו

נכון לסוף שנת 2013 מחיריהן של קרקעות חקלאיות באיזור המרכז והשרון ממשיכים לנסוק מעלה מעלה, גם במקרים בהם לגמרי לא ברור מתי, אם בכלל, ישונה ייעודו התכנוני של השטח מחקלאות לבנייה. עליית מחירים זו שוחקת בהדרגתיות את התשואה הפוטנציאלית הגלומה ברכישת קרקעות חקלאיות ופוגעת במניע החזק ביותר של המשקיע הישראלי ללקיחת הסיכום הטמון ברכישת אדמה חקלאית – גזירת קופון שמן במיוחד בעת הפשרת הקרקע.

האם שוק הנדל"ן החקלאי נמצא בדרכו להפוך להשקעת נדל"ן ממוצעת מבחינת התשואה? האם ניתן עדיין למצוא קרקעות חקלאיות במחירים אטרקטיביים? במאמר זה ננסה לענות על שאלות אלו.

בחודשים האחרונים פועלות מספר חברות נדל"ן לשיווק שטחים חקלאיים בסמוך לחוף ימה של הרצליה (מתחם המכונה – חוף התכלת). המיקום, אין ספק בכלל, הוא אחד המיקומים הנחשקים בשוק הנדל"ן הישראלי: בין הרצליה לת"א, סמוך לחוף הים ולמרינה. תהליך הפשרת הקרקע כבר החל ונמצא כעת בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עם זאת נזכיר כי התחלתו של תהליך הפשרה לא בהכרח כי יסתיים בהפשרת הקרקע וגם אם יסתיים בכך אין דרך לדעת כמה שנים יקח עד להגעה לתוצאה זו.

חוסר הוודאות אשר תואר בפסקה לעיל לא מנע מחברות הנדל"ן המשווקות קרקעות בחוף התכלת מלהציג את התמחור הבא: 420,000 ₪ בעבור 100 מ"ר של קרקע. גם אם נניח באופן אופטימי כי השטח אכן יופשר לבנייה וגם נניח כי הייעוד התכנוני שיוקצה לקרקעות יהיה – בניית מגדלי מגורים (בנייה רוויה), מה תהיה התשואה לה יזכה בעל החלקה? לצורך החישוב נדמיין לרגע כי המשקיע אכן רוכש 100 מ"ר של קרקע חקלאית ולא זכות יחסית של בעלות על מיזם עתידי במשותף עם עשרות משקיעים אחרים. במקרה שכזה במידה והתוכנית להפשרת הקרקע אכן תאושר כמחצית מן השטח יופקע לצרכי ציבור, כלומר בעל הקרקע נותר עם 50 מ"ר.

מה הוא ערכה של חלקה בת 50 מ"ר של קרקע מאושרת לבנייה בהרצליה? התשובה לשאלה זו כמובן מותנית במספר פרמטרים כגון מיקום החלקה, היקף זכויות הבנייה וכו', אולם בהכללה מסוימת ובהתייחס לתוכניות הנידונות לגבי מתחם חוף התכלת, ניתן למקם את האומדן בטווח בין 650,000 ל-750,000 ₪. כמובן שאומדן זה נכון לסוף 2013 ויתכן כי בשנים שיעברו עד למימוש ההשקעה האומדן ישתנה, אולם אפשר להניח שלמרבית המשקיעים יהיו הוצאות מימון על סכום ההשקעה או על חלק ממנו ועל מנת לפשט את החישוב נקזז את שני הסכומים זה בזה.

מימוש ההשקעה בסכום הנמצא בקצהו האופטימי של הטווח יותר לבעל הקרקע סכום נאה בן 330,000 ₪ ותשואה של כ-80 אחוזים. על פניו מדובר ברווח לא רע בכלל, אך חשוב לזכור כי מדינת ישראל כהרגלה משתתפת גם היא בחגיגת הרווחים ועל בעל הקרקע יושת היטל השבחה בגובה של כמחצית הסכום. אחרי ששילם בעל הקרקע את המיסים הנדרשים הוא נותר עם סכום של – 165,000 ₪ ותשואה של 40 אחוז, קצת פחות מרשים אבל עדיין משמח. למרבה הצער חישוב הניכויים לא תם שכן עלות ההשקעה בפיתוח קרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה אינה מורכבת מסכום הרכישה בלבד. במרבית המקרים ממועד רכישת הקרקע ועד להפשרתה ומימוש ההשקעה יידרש בעל הקרקע לשלם הוצאות נוספות לקידום תהליך ההפשרה: הוצאות לצרכי תכנון, ייעוץ משפטי ועוד כהנה וכהנה. היקף העלויות משתנה כמובן מחלקה לחלקה, (בהתאם לתנאי העסקה וכו') אולם אפשר להניח כי לכל הפחות מדובר בסכום בן 30,000 ₪.

אז מה נשאר לנו? רווח סופי של 135,000 ₪ ותשואה של כ-30 אחוזים. חישוב אחרון יקח בחשבון את מספר השנים ממועד הרכישה ועד להפשרת הקרקע. כפי שציינו לעיל אי אפשר להעריך באופן מדויק כמה זמן יארך תהליך הפשרתה של קרקע חקלאית, אולם גם במקרה האופטימי סביר כי לכל הפחות מדובר בתקופה בת 5 שנים. תשואה של 30 אחוזים חלקי 5 שנים מביאה אותנו לתשואה שנתית של 6 אחוזים. 6 אחוזים הוא מספר לא רע ביחס לתוכנית חיסכון בנקאית, אבל גם הרבה פחות ממה שרוב האנשים מצפים לקבל בהשקעה בקרקע חקלאית (שהיא כידוע מסוכנת הרבה יותר מתוכנית חיסכון בבנק)..