הסכם שיתוף – מה, מי ולמה

במידה וגם אתם נמנים על ציבור המשקיעים ההולך וגדל השוקל כניסה לענף הנדל"ן החקלאי, בוודאי נתקלתם או תיתקלו במונח – הסכם שיתוף. מהו אותו הסכם ומהו משמעותו לגבי כדאיות ההשקעה בקרקע חקלאית? להלן הסבר מפורט אשר יסייע לכם להבין טוב יותר כיצד לבחון את העסק המוצעת לכם על ידי החברה המשווקת.

מהו הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף הוא הסכם בין מספר בעלי זכויות בשטח קרקע מסוים. במרבית המקרים מדובר במספר בעלי קרקע בשטח מסוים, המתאגדים יחדיו על מנת להוביל לקידומה ואישורה של תוכנית בניין ערים לגבי אותו שטח. ההסכם מיועד להסדיר את קבלת ההחלטות בקרב קבוצת בעלי הקרקע באופן אשר יחייב את כל הבעלים לפעול בהתאם להחלטות שיתקבלו. אחד המנגנונים המקובלים להסדרת קבלת ההחלטות הוא מינוי נציגים לכל בעל זכות בקרקע וקיום הצבעה לגבי כל עניין רלוונטי, כאשר החלטת הרוב מחייבת את כולם.

למה צריך הסכם שיתוף?

מטרתו העיקרית של הסכם השיתוף הוא לסייע בקידומו של תהליך אישור לתוכנית בניין ערים לגבי הקרקעות של החותמים על ההסכם, כאשר אישור התוכנית צפוי להביא לעליית ערכן של הקרקעות, לדוגמא בתוכנית הכוללת שינוי ייעוד של קרקע מחקלאות לבנייה (הליך המכונה לרוב – הפשרת קרקע). תהליך האישור של תוכנית לבניין ערים בגופי התכנון בישראל הינו מורכב, ארוך ומצריך את אישורם של שני גופי תכנון לפחות: ועדת התכנון המקומית וועדת התכנון המחוזית. אחד המאפיינים של עבודת התכנון והדיון של ועדות אלו היא נטייה לתעדף תוכניות העוסקות במתחם תכנוני גדול, על כאלה העוסקות בחלקת קרקע קטנה. עניין זה עשוי להוליד אף דרישה מצד אחת הועדות לאיחוד מספר תוכניות מוגשות לכדי תוכנית אחת. ההיגיון העומד בבסיס מאפיין זה ברור למדי שכן מבחינת האינטרס הציבורי עדיף לגבש ראייה תכנונית רחבה ומקיפה ולא לעסוק בנפרד בכל חלקת קרקע קטנה.

מנגד יישוב האינטרסים השונים המתקיימים בין מספר בעלי חלקות קרקע בשטח מסוים אינו תהליך פשוט, במיוחד כאשר חוק התכנון מקנה לכל בעל זכות להגיש התנגדות לתוכנית מסוימת בפני גוף התכנון הדן בה. מצב עניינים זה גורם לא פעם לעיכוב ארוך באישור של תוכנית לבניין ערים לגבי שטח מסוים או אף לדחייתה המוחלטת. הסכם שיתוף בא למנוע מצב זה ומייצר מנגנון קבלת החלטות אשר המשתתפים בו כבולים לקבלת החלטות ומקבלים על עצמם מגבלות בנוגע לזכותם להגיש התנגדות לאותן החלטות.

מי מוביל ומנסח את הסכם השיתוף?

במצב הנפוץ בשוק הקרקעות החקלאיות בו חברת יזמות נדל"ן רוכשת שטח קרקע נרחב, מחלקת אותו לחלקות קטנות ומשווקת אותן לציבור המשקיעים, אותה חברה (אשר כמעט תמיד מלווה בייעוץ משפטי) מנסחת הסכם שיתוף עליו מוחתמים כל רוכשי הקרקעות. קיומו של ההסכם וחובת החתימה עליו מוצגת כיתרון כלכלי באופן קיום העסקה. עם זאת יש לציין כי לעתים עושות החברות המשווקות שימוש בהסכם השיתוף על מנת להגן על האינטרסים הכלכליים של החברה עצמה ועל כן מומלץ לכל משקיע פוטנציאלי לבחון היטב את נוסח החוזה.