בדיקת כדאיות לרכישת קרקע חקלאית ביסוד המעלה – מקרה לדוגמא

בהיעדר אלטרנטיבות אטרקטיביות או אפילו סבירות, להשקעה ולשימור ערכו של ההון הקטן שהצלחתם לצבור, ישראלים רבים נגררים לשקול בחיוב אפיק השקעה שהיה לפופולארי למדי בשנים האחרונות- רכישת קרקע חקלאית. על מנת לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת בעניינים שכאלה, נתאר במאמר זה מקרה לדוגמא של בחינת הכדאיות הפיננסית הטמונה ברכישת מגרש חקלאי מסוים.

במידה והנכם נמנים על הציבור הלא ממש קטן של משפחות מעמד בינוני ומעלה בישראל, אשר מתלבטות באיזה אפיק השקעה לשים את מעט הזלוטים שחסכתם ליום סגריר, בוודאי נתקלתם בחבר/שכן/נהג מונית/איש מכירות שסיפר לכם כמה כדאי לכם לרכוש קרקע חקלאית. ואכן בחינה נטולת פניות של היקף הפעילות בשוק הנדל"ן הישראלי מעלה, כי בהחלט יתכן כי ישנן חלקות קרקע חקלאית בישראל אשר רכישתן נושאת עימה פוטנציאל לרווח סביר ומעלה. מנגד, גם האופטימיים מבין אנשי המקצוע בתחום יתקשו להכחיש, כי במלאי הקרקעות העומדות למכירה ישנם לא מעט מגרשים המתומחרים ברמה גבוהה פי כמה מערכם הריאלי. על מנת להבדיל אלה מאלה, נדרש המשקיע הלא מנוסה לבצע מספר בדיקות לגבי הנכס וכמובן גם לנטרל את עצמו ממהלכי השיווק של המוכר ולבסס את החלטותיו על בהגיון קר. על מנת לסייע לכם בביצועם של תהליכים מעין אלה, נציג כעת את פרטיו מקרה לדוגמא בו נבחנה הכדאיות הכלכלית הטמונה ברכישת אדמה חקלאית באיזור יסוד המעלה.

בעלת הקרקע, אישה בשנות השישים לחייה, ירשה לפני כשנתיים מהוריה חלקה בת 26 דונם של קרקע חקלאית הממוקמת מעט מצפון לתחומה של המושבה יסוד המעלה. מאחר ולא החזיקה בניסיון או בידע קודם אודות שוק הנדל"ן החקלאי, החלטה בעלת הקרקע לערוך סקר מחירים קצר לגבי קרקעות חקלאיות בישראל, בסיומו החליטה כי ערך החלקה עומד על סכום של 50,000 ₪ לדונם. מאחר ותחום ההשקעה בקרקעות חקלאיות נחשב לתחום "חם" בקרב משקי הבית בישראל, העריכה בעלת הקרקע כי לא יעבור זמן רב עד אשר תוכל להמיר את הבעלות על האדמה בסכום נאה ביותר של שקלים.

בדיקה מעמיקה שנעשתה לחלקה על ידי אחד המשקיעים הפוטנציאלים העלתה את הממצאים הבאים:

1- הקרקע המדוברת היא אדמת בור, מאחר ומזה כעשור היא אינה מעובדת ואינה משמשת לפעילות חקלאית כלשהי (לפני כן שימשה הקרקע לגידולי שדה שונים). במהלך 10 השנים שחלפו איבדו בעלי הקרקע את זכויות המים המשויכות לקרקע והסיכויים להשבתן של אלו כיום, עומדים על כ-50 אחוזים. כפועל יוצא, הקרקע אינה נמכרת כנכס חקלאי מניב הכנסות והפיכתה לנכס שכזה תצריך השקעת משאבים.

2- חקלאים וחברות חקלאיות הפועלות באיזור יכולים לחכור אדמות חקלאיות ממנהל מקרקעי ישראל בסכומים נמוכים למדי.

3- בתמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית המתווה את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל לשנים הבאים נכללת הקרקע במרחב תכנוני המשויך למרקם – שמור משולב. שיוך זה נושא עימו שורה של הנחיות והגבלות לגופי התכנון בנוגע לקבלת החלטות באם לאשר או לדחות תוכניות לשינוי יעוד של קרקעות חקלאיות. בהכללה ניתן לומר כי הסיכויים שקרקע המשויכת למרקם שמור-משולב תעבור תהליך של הפשרה לבנייה (שינוי יעוד תכנוני מחקלאות לבנייה) קטנים במידה ניכרת מהסיכויים כי קרקע המשויכת למרקם – פיתוח עירוני תעבור תהליך תכנוני דומה.

4- המגרש שנבדק ממוקם במרחק כמה מאות מטרים ממגרשים ביסוד המעלה אשר תוכנית להפשרתם נדונה בשנים האחרונות בגופי התכנון הרלוונטיים. עם זאת אותן תוכניות אינן מתייחסות למגרש שנבדק.

5- בכל תוכניות המתאר הקיימות המתייחסות לאזור (תוכנית מתאר מקומית- יסוד המעלה, תוכנית מתאר מחוזית – מחוז צפון) מוגדר המגרש המדובר כקרקע חקלאית. נכון לעת זו אף אחד מן הגורמים המקומיים הרלוונטיים: רשויות מקומיות, חברות נדל"ן, משרד השיכון וכו', לא העלה תוכנית בה מוגדרת הקרקע בייעוד אחר מזה של קרקע חקלאית ואף לא הצהיר על כוונה עתידית לעשות כך.

לאור ממצאי הבדיקה הודיע המשקיע לבעלת הקרקעות כי המחיר המבוקש אינו תואם את ערכה הריאלי של הקרקע והא מוכן לבחון את רכישת הנכס רק במידה והמחיר המבוקש יעודכן לסכום של 7,000 ₪ לדונם, ולאחר ביצוע סקר גיאולוגי לבחינת סוג האדמה בשטח.