השקעה בקרקע חקלאית – בזכות הרגולציה

עיון בדפי העיתונות הכלכלית בשנה האחרונה, מעלה כי יותר מפעם אחת פורסמו ממצאים מחשידים בדבר פעילות השיווק של חברות הנדל"ן העוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות. תלונות המשקיעים והמשקיעים בפוטנציה, כפי שתועדו באותן כתבות, עוסקות בעיקר במצג שווא או במצג חסר של מידע לגבי ערכה הכלכלי הריאלי של הקרקע המשווקות. חשוב להבהיר, אין בכוונתי לטעון כי אין בשוק הנדל"ן החקלאי הזדמנויות אטרקטיביות להשקעה או כי כל חברות הנדל"ן פועלות להונות את ציבור המשקיעים, מנגד ברור למדי כי השקעה מושכלת בנדל"ן חקלאי מצריכה מאגר בסיסי של ידע מקצועי בתחום. מאחר וחלק ניכר מציבור המשקיעים הקטנים בישראלים אינו אוחז במידע זה, נוצר פוטנציאל מפתה מדי לחברות למכור למשקיעים חלום נדל"ני על התעשרות מהירה, גם אם לא תמיד יש לכך ביסוס אמיתי במציאות.

בראשית חודש ספטמבר 2013, באופן מפתיע מעט התברר כי בכוונת המדינה לפעול לשיפור המצב המתואר לעיל ולהנהיג רגולציה במטרה למנוע מחברות הנדל"ן לנצל את יתרון הידע שלהן על פני המשקיעים. הגוף אשר יזם את המהלך הרגולטורי הוא הרשות להגנת הצרכן – רשות ממשלתית עצמאית. על פי הודעת הרשות, בעקבות הצטברות תלונות של משקיעים ישראלים, פנתה הרשות לשמאי הממשלתי הראשי (יחידה במשרד המשפטים). מסתבר כי בידי השמאי הממשלתי שמורה הסמכות להתקין תקנים מקצועיים מחייבים עבור שמאים מורשים בישראל ובעקבות פניית הרשות החליטו שני הגופים לגבש תקן שמאי חדש אשר יסדיר את האופן הראוי בו על שמאי מקרקעין לערוך שומה לקרקע חקלאית. יש לציין כי תקן שמאות מטעם השמאי הממשלתי אינו בגדר המלצה או הנחיה מקצועית אלא בגדר תקנה משפטית מחייבת.

תקן 22 הוא תוצר של הפעולה המשולבת של שני הגופים ובאופן רשמי הוא מוגדר כתקן שמאות לעריכת שומה לקרקעות שאינן מאושרות לבנייה, המשווקות על בסיס ציפייה כי מעמדו התכנוני של הקרקע ישתנה והן יאושרו לבנייה. בפועל הכוונה היא לייצר תקן לעריכת שומה לקרקעות חקלאיות המשווקות כהשקעת נדל"ן. נוסח התקן שפורסם באוקטובר 2013 קובע כי על שמאי מקרקעין העורך שומה לשטח שאינו מאושר לבנייה (כגון קרקע חקלאית) לכלול בה את האלמנטים הבאים:

-הערכת שווי לשטח במעמדו התכנוני בהווה.

-בדיקה מקצועית ומקיפה של המידע הנמסר לו על ידי מזמין השומה לגבי התוכנית לשינוי מעמדה התכנוני של הקרקע, במילים אחרות – התוכנית שתוגש לגופי התכנון על מנת שאלה יאשרו את הפשרת הקרקע.

-רק במידה והבדיקה מעלה כי המידע שנמסר הוא אמין ומדויק ואכן ישנו סיכוי סביר כי הקרקע תופשר בעתיד הנראה לעין, השמאי רשאי לכלות בשומה גם הערכת שווי לקרקע במידה ואכן היא תופשר לבנייה.

-לצד הערכת שווי לקרקע המופשרת על השמאי לכלול סקירה מפורטת של כל השלבים הבירוקרטיים בתהליך הפשרת הקרקע אשר תכלול הערכה לגבי מועד ביצועו של כל שלב ולגבי ההוצאות הצפויות לבעל הקרקע, אם בדמות עלויות תכנון או בדמות היטל מס.

נכון לאוקטובר 2013 תקן 22 פורסם על ידי השמאי הממשלתי על מנת לאפשר לבעלי עניין (שמאי מקרקעין, חברות נדל"ן וכו') להגיש התנגדויות, הערות ותיקונים לנוסח התקן. ההערות שימסרו יבחנו על ידי אנשי השמאי הממשלתי בשבועות הבאים, לאחריהם סביר להניח כי התקן יאושר, פחות או יותר בנוסחו הנוכחי.

האם זה יעזור?

במידה ותקן 22 יאושר, שומה שתיערך לאדמה חקלאית על ידי שמאי מקרקעין מורשה, תציג מידע מפורט וברור לגבי ערכה הריאלי של הקרקע, באופן אשר יצמצם במידה ניכרת את האפשרות של חברות הנדל"ן להציג מצג חסר או מוטה של מידע. עם זאת ישנן עדיין כמה שאלות רלוונטיות למידת יעילות מהלך רגולטורי זה.

1- איזה גוף יערוך בדיקה לשומות שטחים חקלאיים ויוודא כי הן אכן נערכו על פי התקן שנקבע?

2- מהן הסנקציות שיוטלו על שמאי מקרקעין אשר יערוך שומה לקרקע חקלאית, באופן שלא יעמוד בהוראות התקן?

3- מי יחייב את חברות הנדל"ן להזמין שומה לקרקעות המשווקות ולאחר מכן להציג אותן למשקיע הפוטנציאלי? בהקשר לשאלה זו הודיעה הרשות להגנת הצרכן כי בכוונתה להוסיף תקנה לחוק להגנת הצרכן אשר תחייב את חברות הנדל"ן להציג שומה מקצועית לקונה המתעניין.