מה אתם לא יודעים על תקנוני בתים משותפים?

תקנון בית משותף, קווים לדמותו ולמה חשוב ללמוד אותם לפני שקונים דירה

רכישת דירה היא אחת העסקאות הכלכליות החשובות ביותר בחייה של משפחה ישראלית, הן בשל סכומי הכסף הגדולים המעורבים בה (לרוב ממשכנתא) והן בשל הרצון הברור והדי מובן מאליו, לשכן את בני המשפחה בבית שיאפשר להם לחיות בנוחות ובאושר. הפועל היוצא של חשיבות זו ושל החשש הישראלי "לצאת פראייר" הוליד רשימה די ארוכה של בדיקות ובירורים אותם צריך לבצע הקונה הפוטנציאלי על הנכס המיועד: בדיקת הרישום בטאבו, בדיקת מצב המבנה, יש חניה אין חניה, גובה תשלום הארנונה ועוד ועוד.

רשימת הבדיקות רלוונטית כמובן למרבית עסקאות הנדל"ן, החל מרכישת בית במושב, דרך בדיקת קרקע חקלאית. אך במידה ובחרתם לרכוש דירה בבית משותף (כמו מרבית המשפחות בישראל), באנו היום לומר כי אל אותה רשימה כדאי מאוד שתוסיפו סעיף נוסף והוא – בדיקת תקנון בית משותף.

תקנון בית משותף, קווים לדמותו

את המסמך המסתורי הנקרא "תקנון בית משותף" סביר להניח שלא תפגשו בכל יום ואפילו לא בכל ישיבת ועד בית, אבל במקרה שסעיפיו של אותו תקנון כן מגיחים אל הויכוח ביניכם לבין משפחת כהן בדירה 8, אתם עלולים לגלות שיכולה להיות להם השפעה דרמטית על איכות החיים בבניין, כזו המסוגלת להפוך בתים יפים לסיוט מתמשך.

תקנון בית משותף הוא למעשה חוזה משפטי לכל דבר בין כלל בעלי הדירות בבניין משותף המסדיר את יחסיהם לגבי הנכסים המשותפים להם ולגבי ניהולו השוטף של הבניין.  התקנון מקבל את תוקפו המשפטי כאשר הוא מופקד ונרשם בלשכת רישום המקרקעין, במקרה זה תכניו מחייבים את כל הדיירים בבניין, גם אם רכשו את הדירה זמן רב לאחר ניסוח התקנון וגם אם לא היו מודעים לתכניו.

יתרה מזאת, סעיף 65 בחוק המקרקעין בישראל קובע כי במקרים בהם לא נוסח תקנון ייחודי לבית, יחול על בעלי הדירות התקנון המצוי. הנוסח של אותו תקנון מצוי מופיע בתוספת להוראות החוק.

הסוגיות הנפוצות אליהן מתייחס תקנון בית משותף הן: הנוסחה על פי מחשבים את גובה מס הוועד המוטל על כל דירה בבית (לפי גודל הדירה, סכום זהה לכולם וכו'), חלוקת השטחים המשותפים בבניין והסדרת השימוש בהם (לדוגמא השימוש בגג הבניין ובגינה בחצר הבניין), חלוקת שטחי החניה של הבניין, אופן ניהול האחזקה השוטפת בבניין ושאר ענייני יומיום הנוגעים ליחסים בין הדיירים ולשמירה על מראה הבניין.

אמנם החלטות בנושאים שכאלה מתקבלות בישיבות ועד בית באופן שוטף, אך חשוב לדעת-  כל עוד ההחלטות לא מתועדות ונרשמות בתקנון המופקד בלשכת רישום מקרקעין, הן מחייבות רק את הדיירים שהסכימו עליהן (אלה שהצלחתם לשכנע לבוא לישיבת ועד). החלטות אשר מעודכנות בתקנון עצמו יחייבו משפטית את כל הדיירים בבניין.

ומהו המוסר השכל?

השורה התחתונה הברורה למדי היא, לפני רכישת דירה בבית משותף, ודאו שאין נזילות בקירות, אבל לא פחות מכך עיינו בתקנון הבית המשותף וחסכו מעצמכם הפתעות לא נעימות בהמשך.