הרשות להגנת הצרכן ולשכת השמאי הראשי פועלים יחדיו לאישורו של תקן שמאות חדש אשר אמור לספק לציבור המשקיעים הישראלי הגנה מפני מהלכי שיווק אגרסיבי ומטעה מטעמן של חברות נדל"ן המשווקות קרקעות חקלאיות.
בסוף חודש אוגוסט 2013 פרסמה הרשות להגנת הצרכן, רשות ממשלתית עצמאית, הודעה לציבור אשר עסקה בתחום ההשקעה ברכישת קרקעות חקלאיות. על פי נוסח ההודעה הרשות להגנת הצרכן פועלת בשיתוף פעולה עם השמאי הממשלתי הראשי (אגף שומת מקרקעין, יחידה במשרד המשפטים) לניסוחו ולאישורו של תקן שמאות חדש.
התקן החדש (תקן מספר 22) נועד לקבוע מתווה מקצועי מפורט וברור לגבי שומות לקרקעות חקלאיות. באופן רשמי הוגדר התקן (באופן מסורבל מעט) כתקן שמאות המיועד: להערכת שווי של אדמות אשר מעמדן התכנוני הוא כזה אשר אינו מאפשר בנייה (כגון- קרקע חקלאית, שמורות טבע, חוף ים וכו') והן מוצעות לרכישה על בסיס הערכה כי מעמד תכנוני זה ישונה בעתיד על ידי גופי התכנון כך שהקרקע תהפוך למאושרת לבנייה (למגורים, מסחר, תיירות, תעשייה וכו').
היוזמה לגיבוש התקן עלתה בעקבות העלייה הניכרת בהיקף עסקאות המכירה בשוק הנדל"ן החקלאי בשנים האחרונות. הגורם המרכזי לעלייה זו היא פעילותן של חברות נדל"ן העוסקות בשיווק חלקות קטנות של קרקע חקלאית, לציבור המשקיעים הישראלי הממוצע. על פי גורמים ברשות להגנת הצרכן התקבלו ברשות מספר רב של תלונות בנוגע למהלכי השיווק של אותן חברות (או לפחות רובן) אשר על פי המתלוננים התאפיינו באגרסיביות יתרה ובמצג שווא של נתונים לגבי הסיכויים כי הקרקעות החקלאיות שנמכרו יופשרו לבנייה בעתיד הקרוב. על פי אותם גורמים ברשות, בדיקות שנערכו בעקבות התלונות העלו כי במקרים לא מעטים המחירים בהם שווקו ונמכרו האדמות היו גבוהים בצורה מוגזמת, ביחס לערכן הנדל"ני הריאלי.
על מנת לספק הגנה סבירה למשקיע הישראלי הקטן אשר אינו אוחז בידע ובניסיון בתחום הנדל"ן החקלאי בפרט והנדל"ן ככלל, פנתה הרשות להגנת הצרכן לשמאי הממשלתי הראשי ושני הגופים פעלו יחדיו לגיבוש התקן החדש. תקן מספר 22 קובע כי שומה הנערכת לחלקת קרקע חקלאית תכלול הערכת שווי לקרקע במצבה התכנוני הנוכחי (כלומר – לא מאושרת לבנייה) מתוך הנחה כי מצבה זה לא ישתנה.
השלב הבא בעריכת השומה יכלול בדיקה מקיפה ופרטנית של הסיכויים כי הקרקע המוערכת תעבור תהליך של הפשרה בעתיד הנראה לעין (בהתייחס ליעדי הזמנים שהציגה החברה המשווקת). בדיקה זו תעשה מול מידע שתספק החברה המשווקת (תוכנית שהוכנה לשטח, הסכמי שיתוף וכן הלאה) ומול כלל המידע התכנוני הרלוונטי לעניין, דוגמת: הגדרת הקרקע בתמ"א 35, הגדרתה בתוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית ובתוכנית מתאר מקומית רלוונטית, בחינת מעמדה הקרקע בתוכנית מתאר הנמצאות בהליכי אישור וכן הלאה. רק במידה ועבודתו של השמאי העלתה כי אכן קיים סיכוי סביר כי האדמה אכן תופשר במועד קרוב יחסית , הוא יהיה רשאי להוסיף לשומה גם הערכת שווי לקרקע כאשר יעודה ישונה מחקלאות לבנייה. להערכה זו על השמאי לצרף גם תיאור מפורט וברור של כל השלבים הבירוקרטיים-תכנוניים אשר נדרשים לביצוע עד לשינוי ייעוד הקרקע, הזמן הצפוי לביצוע של כל אחד מאותם שלבים, העלויות הנלוות לביצוע אותם שלבים אשר יוטלו על בעל הקרקע וכן הערה לגבי גובה המיסים וההיטלים שיגבו מבעל הקרקע במידה ואדמה אכן תופשר (לדוגמת היטל השבחה).
יש לציין כי נכון לראשית אוקטובר 2013 תקן 22 עדיין נמצא בתהליכי אישור. לפני כשבוע פירסם השמאי הממשלתי הראשי טיוטה של נוסח התקן על מנת שהציבור (בעיקר שמאים וחברות נדל"ן) יוכל להעביר הערות והשגות בעניין. יש להניח כי התקן יאושר במהלך השבועות הקרובים ויהפוך לתקן מחייב בעבודת שמאי המקרקעין בישראל. עם זאת חשוב לזכור כי לפחות לעת עתה חברות נדל"ן אינן חייבות להציג למשקיע הפוטנציאלי שומה שנעשתה לחלקת הקרקע המוצעת לו. על פי הודעת הרשות להגנת הצרכן, בכוונת הרשות לפעול לתיקון חובה שכזו באמצעות תקנות החוק להגנת הצרכן.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה