ההשקעה ברכישת חלקות קרקע חקלאית הפכה בשנים האחרונות לאופציה אפשרית ונפוצה למדי בקרב ציבור המשקיעים הממוצע בישראל. לעניין זה תרמו בעיקר עליית מחירי הנדל"ן, הירידה בכדאיותה כלכלית של תחומי השקעה אחרים ובעיקר כניסתן של חברות המשווקות חלקות קרקע חקלאית בסכומים נגישים למשקיע הממוצע. מטבע הדברים ההיצע בתחום השקעה זה כולל אופציות במגוון רחב של סיכונים ורמת כדאיות כלכלית ולמרבה הצער גם אופציות לא ראויות הגובלות במעשה רמייה. על מנת לסייע לכם בביצוע הברירה בין סוגי ההצעות השונות להלן רשימת שאלות חובה אשר התשובות עליהן יבהירו לכם טוב יותר את טיבה של ההשקעה המוצעת.
1. החברה המשווקת
מיהי החברה המשווקת את האדמות? מי הם בעלי החברה? מהו ניסיונם בענף הנדל"ן החקלאי? האם הוגשו תלונות או תביעות משפטיות נגד החברה על ידי לקוחות קודמים? האם פרויקטים קודמים של החברה הסתיימו בהפשרת הקרקעות ששווקו? הקדשת מספר דקות לחיפוש בגוגל תספק לכם מענה ראשוני לשאלות אלו, ובסיס לבדיקה מול נציגי החברה.
2. מצבה התכנוני של הקרקע החקלאית המוצעת לרכישה
מהי ההתייחסות לחלקת הקרקע המוצעת בתוכנית המתאר הארצית הרלוונטית (תמ"א 35), בתוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית ובתוכנית המתאר המקומית הרלוונטית? יש לציין כי עבור קרקעות חקלאיות המוקצות לשימוש חקלאי בתוכניות המתאר הרלוונטיות קיים סיכוי קטן ביותר לאישור שינוי ייעוד במהלך עשרות השנים הקרובות, אם בכלל.
האם תוכננה כבר תוכנית בניין ערים לקרקע המשווקת? ואם כן היכן עומד תהליך אישור התוכנית: האם הוגשה לוועדת התכנון המקומית? האם הוגשה לוועדת התכנון המחוזית? תשובות מוסמכות וממוסמכות לשאלות אלו יאפשרו לכם להעריך בצורה רציונלית את רמת הסיכויים והסיכונים הטמונים בקניית הקרקע (כמובן ביחס למחיר הרכישה).
3.הסכם שיתוף ועלויות נלוות
מרבית החברות המשווקות אדמות חקלאיות מתנות את הרכישה בחתימה על הסכם שיתוף, המיועד בעיקרו לשפר את הסיכויים לאישור הפשרת הקרקע על ידי הגבלת הרוכשים בהגשת התנגדויות לועדות התכנון וכובלת אותן למנגנון קבלת החלטות מסודר המשותף לכל בעלי החלקות. אולם ישנן חברות המוסיפות להסכם זה סעיפים שונים המתייחסים לסוגיות נוספות.
על כן, מומלץ לבדוק את נוסח החוזה היטב ולקבל מענה מפורט לשאלות: על מי מוטל התשלום על הוצאות שוטפות של אחזקת הקרקע (ארנונה, מיסים שונים וכו'), על מי מוטל תשלום הוצאות הנלוות לקידום התוכנית לבנייה על הקרקע (לדוגמא תשלום לאדריכל, תשלום לייעוץ משפטי וכו'), על יוטל תשלום הוצאות הפיתוח במידה ותאושר הבנייה על הקרקע? מהי רמת הסחירות של חלקת הקרקע הנרכשת? האם הקונה מחויב באופן כלשהו לחברה המשווקת בעת מימוש זכותו לבנייה על הקרקע? האם לחברה (או ליועץ משפטי מטעמה) יש זכות וטו או יכולת השפעה על החלטות רוב שיקבלו רוכשי האדמות?
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה