היטל השבחה – קווים לדמותו

הפער בין מאות האחוזים בין ערכה של קרקע חקלאית לבין ערכה של אותה קרקע לאחר שייעודה שונה לבנייה, מהווה אלמנט מרכזי בשיווקן של אדמות חקלאיות לציבור המשקיעים בישראל. ובכן, פער זה אכן מתקיים ובהתאם להשקעה באדמות חקלאיות אכן יכול להיות פוטנציאל כלכלי אמיתי לקבלת תשואה יוצאת דופן. אולם בביצוע חישוב הכדאיות לגבי רכישתה של חלקת קרקע יש לקחת בחשבון כי בדומה לרווחים המושגים בהשקעות אחרות גם לגבי נדל"ן חקלאי מדינת ישראל היא השותף הטבעי לרווח הפוטנציאלי. הביטוי המרכזי לאותה שותפות ברווחים מגיעה ממס ייעודי לתחום הנדל"ן המכונה –היטל השבחה. להלן נציג בפניכם סקירה של מהות אותו היטל והשפעתו על התשואה האפשרית מהשקעה בקרקע חקלאית.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל נכס נדל"ן (חלקת קרקע, דירה, בניין, מבנה מסחרי וכו'), החל מ-1981, כאשר ערכו של הנכס הנמצא בבעלותו עולה בעקבות תוכנית שאישרה ועדת התכנון המקומית (גוף התכנון הציבורי הפועל בצמוד לרשות המקומית) ומתייחסת לשטח בו ממוקם הנכס.

תוכניות אשר אישורן יכול להביא לעליית ערך ובהתאם לחובת תשלום היטל השבחה הן: תוכנית להגדלת זכויות בנייה בשטח, תוכנית לשינוי ייעוד תכנוני, תוכנית המתירה שימוש חורג בשטח, תוכנית המאשרת בנייה בחריגה מן התכנון הקיים וכן הלאה. בכלל המהלכים המולידים תשלום היטל השבחה נמנה גם אישורה של תוכנית להפשרת קרקע חקלאית, כלומר לשינוי ייעודה מחקלאות לבנייה.

תשלום היטל חובה אינו מושפע מהחלטת בעל הנכס אם לבצע את הפעולות שהתוכנית המאושרת מאפשרת לו, אלא מבוסס על עצם העלייה בערכו הכלכלי של נכס הנדל"ן. אם נתייחס שוב לדוגמה הנוגעת לקרקע חקלאית – תשלום היטל השבחה נדרש בעקבות אישור של תוכנית מקומית לבנייה על קרקע חקלאית ואינו מושפע מהחלטת בעל הקרקע בפועל, אם לממש את זכותו לבנות על הקרקע או לא.

תשלום היטל השבחה אינו מושפע גם מהשאלה האם בעל הנכס הביע התנגדות לתוכנית או יזם אותה. יתרה מזו, במקרים מסומים היטל השבחה מוטל גם על בעלי נכסי נדל"ן, אשר אינם ממוקמים בשטח אליו מתייחסת התוכנית שאושרה, אלא רק גובלים בו ועל כן ערכם עלה.

כמה משלמים?

גובה הסכום הנדרש בתשלום היטל השבחה נקבע כמחצית מעליית ערכה של הקרקע בעקבות אישור התוכנית . הערכת העלייה בערך הקרקע נעשית על ידי שמאי מקרקעין מטעם ועדת התכנון במקומית, ולרוב נעשית במועד אישור התוכנית, אולם בידי הועדה האפשרות לדחות את ביצוע הערכת השמאי למועד מאוחר יותר. קביעת השמאי ניתנת לערעור ופעמים רבות קביעת סכום התשלום הסופי נעשית לאחר התדיינות ומו"מ בין בעל הנכס ונציגים מקצועיים מטעמו (שמאי מקרקעין, עו"ד וכו') לבין נציגי ועדת התכנון המקומית.

בסעיפי חוק התכנון והבנייה המסדיר את הוראות היטל השבחה מצוינים גם מספר מקרים בהם בעל נכס נדל"ן זכאי לפטור מהיטל השבחה. לדוגמא - כאשר נכס הנדל"ן הוא מבנה ציבור המצוי בידי גוף ציבורי, עמותה ללא מטרת רווח, כאשר התוכנית מאשרת לבעל הנכס לבנות ממ"ד ובמספר מקרים נוספים. ראוי לציין כי במקרים מסוימים תשלום היטל השבחה יכול להביא להקלות על בעל נכס הנדל"ן בעת תשלום מיסי נדל"ן אחרים, כגון -מס שבח. במקרים אחרים תשלום ההיטל יכול להיחשב כהוצאה מוכרת לצרכי חישוב מס הכנסה.

מתי משלמים?

 מועד תשלום היטל השבחה נקבע לזמן בו בעל נכס הנדל"ן מממש בפועל את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהשבחת הנכס בעקבות התוכנית (שאישרה הוועדה המקומית) העניקה לו. כלומר, במועד בו הוא מוכר את הנכס או מקבל היתר בנייה או מתחיל לנצל את זכותו לשימוש חורג בנכס וכן הלאה. אם זאת לרשות בעל הנכס עומדת הזכות לבקש לשלם את היטל ההשבחה במועד מוקדם יותר, כלומר עם אישור התוכנית בוועדה המקומית.