רשימת שאלות חובה לפני רכישת קרקע חקלאית

אחת הנקודות המכריעות בקבלת החלטה לגבי רכישת קרקעות חקלאיות כהשקעה, היא היכולת לאמוד את הסיכויים כי האדמה שנרכשה תופשר בעתיד הקרוב. כדי לנסות לסייע לכם בעניין זה הנה רשימת שאלות רלוונטיות לעניין זה. התשובות לשאלות אלו יוכלו לסייע לכם בביצוע הערכה מדויקות יותר לגבי הסיכויים כי הקרקע תופשר.

1 - האם הקרקע המוצעת לרכישה נמצאת בבעלות פרטית או הינה בבעלות המדינה?

בהכללה ניתן לומר כי הסיכויים כי אדמת מדינה חקלאית תופשר לבנייה גדול מהסיכויים לביצוע הליך דומה לגבי קרקע פרטית. מנגד הליך אישור ההפרשה צפוי להיות ארוך ומלווה ביותר בירוקרטיה לגבי אדמות מדינה ויותר חשוב מכך - הרווח הצפוי למשקיע באדמות מדינה, קטן לאין שיעור מן הרווח הפוטנציאלי הקיים בהפשרת קרקע חקלאית בבעלות פרטית.

2- מהי ההתייחסות לקרקע בתוכניות המתאר הרלוונטיות?

תוכנית המתאר המכרעת בסוגיה זו היא תמ"א 35 - תוכנית מתאר ארצית המתווה את מדיניות התכנון והבנייה של ישראל לשנים הבאות. לגבי אדמות המיועדות בתמ"א 35 לשימוש חקלאי או מוגדרות כשטחים ירוקים, קיים סיכוי קטן מאוד להפשרתן בעתיד הנראה לעין. מעבר לתמ"א 35 יש לבחון את ההתייחסות לקרקע בתוכנית המיתאר המחוזית הרלוונטית וכן בתוכנית המתאר המקומית (ישנם מקרים בהם היישוב הרלוונטי טרם תיכנן ואישר, מול גופי התכנון, תוכנית מתאר מקומית).

3 - מהו המרחק בין חלקת הקרקע לבין האיזור הבנוי הקרוב ביותר?

על פי העקרונות שנקבעו בתמ"א 35 וכן על פי ההיגיון הפשוט, כאשר גופי התכנון דנים באישור הפשרת קרקע לצרכי בנייה, הן נותנים עדיפות למגרשים חקלאיים הנמצאים בקרבתו של אזור בנוי. הטעם העומד ביסוד עקרון זה הוא, כי כאשר הקרקע קרובה לאזור בנוי יהיה קל יותר לפתח את התשתיות הנדרשות לבניית שכונת מגורים וכן הרצון לייצר רצף טריטוריאלי בין האזורים הבנויים ביישוב.

4- האם הקרקע נמצאת בסמיכות למתקני תשתית או שמורת טבע או גן לאומי או אתר ארכיאולוגי?

תשובה חיובית לכל אחד מן האפשרויות שצוינו לעיל מקטינה את הסיכוי כי הפשרת הקרקע תאושר.

5- מהי עמדת הרשות המקומית הרלוונטית לגבי הבנייה החדשה ביישוב?

בהכללה ניתן לומר כי ברשויות מקומיות (עיריות, מועצות מקומית ומועצות אזוריות) בהם ישנו יעד מוצהר להגיד את היקף הבנייה החדשה בעיר ואת מספר התושבים בה, קיים סיכוי גדול יותר כי הרשות תתמוך בתוכנית להפשרת הקרקעות. מנגד רשויות מקומיות המבקשות להאט את קצב פיתוח העיר או בוחרות לתמוך דווקא במיזמי פינוי בינוי בשכונות קיימות, סביר להניח כי קיים סיכוי קטן יותר כי יתמכו בתוכניות שכזו. מרבית הרשויות המקומיות בישראל מפרסמות בצורה זו או אחרת את עמדתן בנושא זה.