הפשרת קרקע חקלאית בוד"לים – שחר של יום חדש?

כיצד צפוי אישורו המחודש של מסלול הוד"ל להשפיע על תהלכי הפשרת קרקעות חקלאיות פרטיות? מה זה בעצם וד"ל ואיפה אפשר למצוא ותו? על שאלות אלו וכמה שאלות דומות להן ננסה לענות במאמר זה

 

החל מ-2010 לערך, מאז התגברות מחאתו של הציבור הישראלי נגד עלייתם המואצת של מחירי הדירות, ביצעה ממשלת ישראל, על גופיה השונים, מספר מהלכים בתחומים שונים במטרה לעצור את עליית המחירים ואף להורידם לרמה נגישה לציבור הרחב. נכון לשלהי 2013 ניתן לקבוע בוודאות שכל אותם המהלכים הממשלתיים הסתיימו בכישלון נחרץ ומחירי הדירות המשיכו וממשיכים לעלות. עם זאת כמה מאותן פעולות ממשלתיות היו בעלות השפעה (או לכל הפחות פוטנציאל להשפעה) על פרמטרים אחרים ובמקרה בו נעסוק – על סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית פרטית במרכז הארץ (גוש דן, שרון, שפלה).

על מנת להביא לעצירת עליית מחירי הדירות הגיעו קברניטי הממשלה למסקנה יש להגדיל בצורה משמעותית את מספר הדירות החדשות הנבנות בישראל ובכך להביא לאיזון סביר יותר בין הביקוש וההיצע, איזון אשר יביא לפי כללי השוק החופשי לירידת מחירים. יתר על כן, על מנת לשכך מעט את המחאה הציבורית הוחלט שיש להביא לכך שהעלייה במספר הדירות הנבנות תיעשה במהירות (באופן יחסי לענף הנדל"ן). על מנת להשיג מטרה זו, כך התברר במהרה, על הממשלה להרחיב כמה צווארי בקבוק בתהליך בניית מבני מגורים בישראל. אחד מאותם צווארי בקבוק שסומנו על ידי אנשי המקצוע, נמצא במערכת התכנון הישראלית, אותה מערכת בה אישורה של תוכנית בנייה עשוי להימשך ולהתעכב לאורך שנים. אבחנה זו כמובן לא הייתה חדשה במיוחד לגורמים הפעילים בענף הנדל"ן, שכן עובדה ידועה היא כי פעולתן של הועדות המקומיות לתכנון ולבנייה של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, היא איטית, מורכבת, בירוקרטית עד אימה ובלתי צפויה (ועל כן חשופה לפעולות שתדלנות של מאכרים, לוביסטים, מקורבים וכו').

באמצע 2011 גובש הפתרון הממשלתי להאצת הליך האישור לבניית מבני מגורים בישראל בדמותו של גוף תכנון חדש – ועדה לדיור לאומי, להלן – וד"ל. במסגרת הוראת שעה - חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), התשע”א-2011 הוסדרה הקמתן של 6 וד"לים, אשר יפעלו במקביל לוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה (וד"ל אחת לצד כל ועדה מחוזית), יורכבו על פי מפתח תפקידים דומה, יהיו בעלות סמכויות חופפות פחות או יותר, אך יחויבו לפעול תחת לוח זמנים מהיר יותר.

בשלהי 2013 הסתיים תקופה של הוראת השעה אשר הסדירה את פעולתם הוד"לים ומאחר יעד הורדת מחירי הדירות עדיין לא הושג, החליטה הממשלה לקדם את הארכת תוקף ההוראה בשנתיים נוספות. יתר על כן, על מנת להגדיל את השפעת הוד"לים על הליכי התכנון בישראל הוחלט להרחיב ולהגדיל את סמכויותיהן עוד יותר.

בנוסחה החדש של הוראת השעה (טרם אושר על ידי הכנסת נכון לתאריך זה) הוד"ל רשאית:

- לאשר תוכנית מתאר הכוללת הפשרת קרקע חקלאית, מבלי שתידרש לאישור נוסף מצד המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (כיום נידרש אישור שכזה).

- לדון בתוכניות המתייחסות לשטח הכולל גם קרקע בבעלות פרטית, כל עוד החלק הארי של השטח הוא אדמות מדינה.

צירופן של שתי סמכויות חדשות אלו מייצר מסלול חדש ומהיר (לפחות באופן תיאורטי) להפשרת קרקעות חקלאיות, אשר עשוי להיות בעל משמעות גם לבעלי קרקע חקלאית פרטית. על פי מספר פרסומים מיזם בניית הדירות להשכרה, המקודם על ידי קבינט הדיור בראשות שר האוצר, יתבסס על פעולת הוד"לים על מנת לאפשר הפשרה מהירה של קרקעות חקלאיות בהיקף נרחב הממוקמות בשולי הערים במרכז הארץ ולהפכן לזמינות לבנייה במסגרת המיזם.

שורה תחתונה – במידה ואתם אוחזים בבעלות על שטח חקלאי הממוקם בסמוך לעיר במרכז הארץ, מומלץ כי תעקבו בעניין אחר הליך אישור פעולתן של הוד"לים.