לקראת אישור העדכון לתוכנית המתאר הארצית 35 (תמ"א 35) מה הם המיקומים בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר להשקעה ברכישת קרקע חקלאית?
אף שהמועד המדויק אינו יודע באופן רשמי ההערכה המקובלת בקרב גורמים בכירים בשוק הנדל"ן היא כי ממשלת ישראל צפויה לאשר במהלך השבועות הקרובים את התיקון המוצע לתמ"א 35- תוכנית המתאר הארצית המגדירה ומשרטטת את מדיניות התכנון והבניה של מדינת ישראל לשנים הקרובות.
כיצד ישפיע אישור התיקון בתמ"א 35 על תחום ההשקעה בקרקעות חקלאיות? ובכן אחד המהלכים המתבקשים בבחינת הכדאיות הכלכלית הטמונה ברכישת קרקע חקלאית מסוימת הוא בדיקה של ההתייחסות למיקום המסוים בתמ"א 35 וביתר פירוט – באיזה סוג מרקם נכללת הקרקע על פי ההגדרות התוכנית. השיוך למרקם מסוים הוא נתון משמעותי בהערכת הסיכויים כי גופי התכנון יאשרו בקשה להפשרת קרקע חקלאית. לדוגמא הסיכוי כי קרקע חקלאית המשויכת למרקם "שמור-ארצי" תופשר בשנים הקרובות הינו קטן בהרבה מהסיכוי כי קרקע אחרת המשויכת למרקם "עירוני" תופשר בעתיד הנראה לעין.
כל האמור לעיל צפוי להשתנות במידה והתיקון לת"א 35 אכן יאושר, שכן התיקון כולל שינוי בהנחיות לגופי התכנון המתחייבים מהגדרת חמשת המרקמים המצוינים בתוכנית וכן כולל שינוי במפת השיוך למרקמים בשטחה של ישראל. השורה התחתונה היא כי אישור התיקון יביא לכך שקרקעות חקלאיות שהיו עד עתה בעלות סיכוי נמוך עד לא קיים לאישור שינוי יעוד בזמן הקרוב, יהפכו למועמדות סבירות ומעלה לאישור שינוי יעוד מחקלאות למגורים. איזור התפר בין פרסום תכני התיקון לבין אישורו בפועל יוצר הזדמנות עבור משקיעים לאתר קרקעות חקלאיות אשר מעמדן ישתנה בעקבות אישור התיקון ולרכוש אותן בטרם מחירן יעלה ויותאם למציאות החדשה. יש לציין כי האמור לעיל מתייחס לקרקע חקלאית בבעלות פרטית, שכן חישוב הפוטנציאל הכלכלי הטמון בחכירת קרקע חקלאית שהוא אדמת מדינה, שונה ומורכב יותר.
אחד השינויים במדיניות התכנון בישראל הנכללים בתיקון לתמ"א 35 קובע כי קרקעות חקלאיות בישובים כפריים הממוקמים בסמוך לערים ולישובים עירוניים יהיו זמינות (בכפוף למגבלות ותנאים מסוימים) להפשרה עבור יעוד- מגורים. קביעה דומה נכונה גם לגבי קרקעות חקלאיות הממוקמות בשולי ערים או בסמוך לגבולן המוניציפלי. להלן נציג רשימה של כמה ישובים אשר מיקומם עשוי להביא לשינוי במעמדן התכנוני של הקרקעות החקלאיות בשטחם, כך שהסיכוי לאישור הפשרתן ישתנה בצורה דרמטית.
1. אביחיל – מושב במרכז השרון הממוקם בסמיכות גדולה לגבולה הצפון-מזרחי של העיר נתניה. דיונים בדבר "בליעת" שטחה המושב אל תוך נתניה, מתנהלים מזה מספר שנים, תוך התנגדות אקטיבית למהלך מצד תושבי אביחיל. אישור התיקון לתמ"א 35 עשוי להפוך את הקרקעות החקלאיות המפרידות בין הישוב לנתניה לבעלות פוטנציאל גדול להפשרה.
2. גבעת ח"ן – מושב הממוקם בין כפר סבא, לרעננה, להוד השרון ובסמוך לגבולן של שלושת הערים הנ"ל. סביב הישוב ישנן חלקות קרקע חקלאית היוצרות טריז בין הערים: כפר סבא, הוד השרון, רעננה והרצליה. אישור התיקון לתמ"א 35 מגדיל את הסיכוי כי תוכנית להפשרת קרקעות אלו, או חלק מהן, תזכה לאישור מגופי התכנון.
3. עדנים – מושב הממוקם בסמוך לגבולה הדרום-מערבי של הוד השרון. גם במקרה זה, אישור התיקון לתוכנית צפוי לשנות בצורה דרמטית את הכדאיות ברכישת אדמה חקלאית במצויה בתחום המושב.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה