השקעה בקרקע חקלאית באיזור פרדס חנה

בחינת אזורי הפעולה של החברות העוסקות בשיווק קרקע חקלאית מראה כי מרבית האדמות המשווקות מתרכזות בשני אזורים גיאוגרפיים עיקריים: השרון והשפלה. הסיבה להתמקדות גיאוגרפית זו נעוצה במספר פרמטרים כלכליים המאפיינים את שני האזורים הנ"ל: עתודת קרקעות חקלאיות

קרקע חקלאית בפרדס חנה

בבעלות פרטית בהיקף גדול יחסית המאפשרת לאותן חברות לרכוש יחידות שטח גדולות, רמת מחירים ממוצעת של אותם שטחים חקלאיים נרכשים, מגמת עלייה ברמת מחירי הנדל"ן באותם אזורים, עלייה מתמשכת בהיקף הבנייה החדשה באזור ואישור של תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות בשנים האחרונות באותם אזורים.

בחינת שוק הנדל"ן במושבה פרדס חנה מעלה כי כל הפרמטרים הנ"ל מתקיימים בו: בשטח המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור ישנם אדמות חקלאיות בהיקף נרחב, חלקן הלא מבוטל נמצאות בבעלות פרטית, רמת המחירים של אותן אדמות חקלאיות ממוצעת, בהתייחס למחירי הקרקעות החקלאיות במרכז הארץ, מחירי הנדל"ן בפרדס חנה נמצאים במגמת עלייה מתמשכת בשנים האחרונות, עלייה דומה נרשמה בשנים האחרונות גם לגבי היקף הבנייה החדשה ביישוב ולסיום - בחינת החלטות גופי התכנון הרלוונטיים מעלה כי בשנים האחרונות אושרו מספר תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות בשטח המועצה. 

כיצד ניתן להעריך את סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית בפרדס חנה?

מעבר לפרמטרים שצוינו בפסקה לעיל, יש להוסיף את העובדה כי המועצה המקומית פרדס חנה-כרכרו הציבה באופן מוצהר יעד להגדלת מספר התושבים במועצה בשנים הבאות. מצב זה מגדיל את הסיכויים כי תוכנית להפשרת שטח חקלאי בפרדס חנה, זכתה לתמיכת המועצה. תמיכת הרשות המקומית מהווה נדבך משמעותי בנכונותה של ועדת הבנייה ותכנון המקומית לאשר שינוי ייעוד לשטח חקלאי מסוים. מעבר לאמירות כלליות אלו יש לבחון כל מקרה לגופו, שכן נטייה כללית לאישור שינוי ייעוד אינה בהכרח מובילה לאישור שינוי ייעוד לחלקה ספציפית.

על מנת להעריך ביתר דיוק את הסיכויים כי קרקע מסוימת תופשר יש לבחון את הפרמטרים הבאים:  עד כמה קרובה הקרקע החקלאית המסוימת לאזור בנוי? בשטחה של פרדס חנה ישנם מספר שטחי קרקע חקלאית הצמודים לאזורי מגורים, או רחוקים מהם עשרות מטרים בלבד. קרבה שכזו מגדילה את הסיכויים כי הקרקע תופשר. מהי ההתייחסות לאותה חלקת קרקע בתוכניות המתאר הרלוונטיות? על פי פרסומי המעוצה, גופי התכנון עוסקים בשנים האחרונות בתכנונה וגיבושה של תוכנית מתאר חדשה למועצה פרדס -כרכור, אשר תתייחס באופן אחיד לשני הישובים, עם זאת לגבי שטחים נרחבים במועצה כבר קיימות תב"ע נקודתיות. בהתאם מומלץ לסקור את אותן תוכניות ולבדוק האם קיימת התייחסות לחלקה הספציפית? האם הוגשה בעבר תוכנית להפשרת קרקע לאותה חלקה? ואם כן, מדוע החליטו גופי התכנון לדחותה? מעבר לכך מומלץ לבחון את תוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית- מאחר ופרדס חנה נכללת במחוז חיפה, תוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית - מכונה תמ"מ 6 והיא מופיעה במלואה באתר מנהל מקרקעי ישראל. תוכנית מתאר רלוונטית נוספת אותה יש לסקור היא תוכנית המתאר הארצית - תמ"א 35 בה מותווית מדיניות הבנייה והתכנון של מדינת ישראל לשנים הבאות. סקירת התוכנית תוכל לגלות האם החלקה המסוימת מיועדת לשימור שטח ירוק או שמא היא מיועדת לפיתוח עירוני.