כיצד מתכוונת הרשות להגנת הצרכן לשנות את יחסי הכוחות בין השחקנים בתחום ההשקעה בנדל"ן חקלאי? ומה הקשר בין זה לבין שמאות מקרקעין? כל התשובות
לפני כשבוע הוציאה דוברת הרשות להגנת לצרכן (רשות ממשלתית עצמאית שאינה כפופה למשרד מסוים) הודעה לעיתונות בה נמסר על תוכנית פעולה חדשה של הרשות בתחום ספציפי – השקעה בקרקע חקלאית. מה הביא את הנהלת הרשות ליזום פעולה בתחום זה? על פי תוכן ההודעה מאחורי ההחלטה עמדו העלייה הניכרת במספר העסקות בתחום זה, פעולות השיווק האגרסיביות שנוקטות חברות הנדל"ן העוסקות בשיווק קרקע חקלאית ובעיקר כניסה לתחום זה של משקיעים פרטיים מן המעמד הבינוני הישראלי.
בדיקה שערכו אנשי הרשות של פרטי העסקות הנחתמות בשנים האחרונות בתחום ההשקעה ברכישת שטח חקלאי העלה חשש כי נכסים רבים תומחרו באופן לא הוגן וכי רוכשי הקרקעות שילמו מחיר גבוה במידה לא סבירה ביחס לערך הקרקע שנמכרה להם. הערכת אנשי המקצוע בתחום הייתה כי קיים חשד סביר כי חברות הנדל"ן הפועלות בתחום מנצלות את יתרונן המקצועי על פני המשקיע הממוצע, שאינו בקיא בתחום הנדל"ן החקלאי, על מנת להציג לו נתונים חלקיים או כוזבים לגבי ערכה של הנכס המוצע. אילו נתונים? הגביע הקדוש של בעלי קרקעות חקלאיות הוא השלמתו של תהליך הפשרה – תהליך תכנוני-סטטורי במסגרתו גופי התכנון הרלוונטיים (ועדות תכנון ובנייה מקומיות ומחוזיות) משנים את יעודה התכנוני של הקרקע מחקלאות לבנייה (למגורים, למסחר, לתעשייה וכו'). השלמת תהליך שינוי יעוד שכזה מביא לעלייה ניכרת בערכה של הקרקע המופשרת, לעתים עד פי 3 ויותר. בהתאם לאמור לעיל החשד הוא כי חברות הנדל"ן המשווקות אדמות חקלאיות, מציגות בפני הקונים הפוטנציאלים הערכות מוגזמות ולא מבוססות לגבי הסיכויים להפשרת הקרקעות המוצעות.
אז מה עושים עם זה?
על מנת להתמודד עם אותו פער ידע המתקיים בין החברה המשווקת למשקיע הממוצע פעלה הרשות להגנת הצרכן בשיתוף פעולה עם מועצת השמאים (גוף ממשלתי במשרד המשפטים המופקד על קביעות תקנות מקצועיות ואתיות לשמאים מורשים) על מנת לנסח תקן שמאים חדש בעת ערכית שומה לקרקע חקלאית. התקן החדש נועד לספק לקורא השומה תמונת מצב שלמה וברורה יותר לגבי הסיכוי כי החלקה תעבור תהליך הפשרה, לגבי המועד הסביר של השלמת תהליך הפשרה זה ולגבי ההשפעה של נתונים אלה על ערכה של הקרקע. בצעד משלים פועלת הרשות להוספת תקנות לחוק להגנת הצרכן שיחייבו את כל החברות המשווקות אדמות חקלאיות להזמין משמאי מקרקעין שומה על הקרקעות המשווקות ועל פי התקן החדש וכן להציג את אותה שומה בפני הקונים הפוטנציאלים. יש לציין כי פעולת הוספת תקנות לחוק אינה מחייבת את אישורה של הכנסת, אלא רק את אישורו של השר הממונה המוגדר בהוראות החוק.
מתי זה יקרה?
על פי הערכתם של אנשי הרשות להגנת הצרכן ושל אנשי מועצת השמאים, ביצועה של תוכנית הפעולה המדוברת תושלם תוך חודשיים לכל היותר.
איך זה ישפיע?
על מנת להעריך נכונה את השפעת המהלך על הפעילות בשוק הנדל"ן החקלאי נצטרך להמתין לאישורו ולפרסומו של תקן השמאים החדש, שכן רק אז ניתן יהיה לבחון האם שומה שתעשה על פי תקן זה אכן תציב בפני המשקיע הממוצע תמונה אמיתית וברורה לגבי ערך הקרקע.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה