עובדה ידועה היא כי מבנהו של תחום הנדל"ן בישראל מעניק חשיבות דרמטית לפעולתם של גופי התכנון ברמות השונות. חוקי התכנון והבנייה בישראל מעניקים לגופי התכנון הנ"ל (בפירוט: ועדות תכנון ובנייה מקומיות, ועדות לתכנון ובנייה מחוזיות והמועצה הארצית לתכנון ובנייה) סמכות לאשר או לדחות תוכניות לבנייה על חלקת קרקע מסוימת, להגדיל או להקטין את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות על שטח מסוים, לשנות את אופי השימוש המותר בחלקה מסוימת, להחליט על הפשרת קרקעות חקלאיות וכן הלאה.
על כן ובהתאם לאמור לעיל מומלץ לכלל העוסקים בתחום הנדל"ן, אם כמשקיעים ואם כיזמים, להבין לעומק את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל, האמורה להנחות ואף להכתיב את החלטותיהם של גופי התכנון. נכון לעת זו, המסמך המכונן של מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל היא תוכנית מתאר ארצית מספר 35 (או בשמה המקוצר והמוכר יותר – תמ"א 35). התוכנית עצמה כוללת מסמך ובו עיקרי התוכנית וכן נתונים המוצגים על מפת מידע גיאוגרפית (מעין מפה אינטראקטיבית דיגיטלית). שני סוגי המידע מוצגים במלואם באתר מנהל מקרקעי ישראל וכן באתר משרד הפנים.
בהגדרתה הרשמית תמ"א 35 היא תוכנית המתאר הארצית המתווה את מדיניות הפיתוח, הבנייה והשימור של מדינת ישראל עד לשנת 2020. התוכנית נבנתה בעבודת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, על וועדותיה השונות ואושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. תוכנית מתאר ארצית 35, בדומה לתכוניות מתאר ארציות אחרות, כוללת מסמך ובו כתובים עיקרי התוכנית וכן מסד נתונים המוצג על מערכת נתונים גיאוגרפית (מעין מפה אינטראקטיבית דיגיטלית). שני סוגי המידע מוצגים במלואם באתר מנהל מקרקעי ישראל וכן באתר משרד הפנים.
מטרתה המוצהרת של התוכנית היא ליצור עקרונות מנחים ומכתיבים לעבודתם של גופי התכנון בישראל, כך שיתקבל מענה לצרכי הפיתוח והבנייה של מדינת ישראל לשנים הבאות מחד ומאידך תוענק הגנה לעתודת השטחים הפתוחים בישראל, לערכי נוף, טבע ומורשת ולשטחים החקלאיים במדינה.
לצורך זה במסמכי תמ"א 35 התוכנית כוללת חלוקה של שטח המדינה ל-130 מרחבים תכנוניים מוגדרים ותחומים. במקביל מציגה התוכנית מונח חדש לתחום התכנון – מרקם (Texture). מונח זה מיועד להציג תיאור כללי של האופי המיועד והמבוקש לשטח מסוים. תמ"א 35 מציגה חמישה מרקמים אפשריים: מרקם חופי, מרקם עירוני, מרקם שמור משולב, מרקם שמור ארצי ומרקם כפרי. עבור כל אחד מאותם מרקמים קובעת התוכנית שורה של עקרונות וכללים המשרתים את האופי המיועד למרקם, לדוגמא: הגבלות על אופי הבנייה המותרת ועל היקף הבנייה, בשטח המרקם. הנחיות לגבי אילו שטחים פתוחים מותרים לבנייה ואילו שטחים פתוחים זכאים להגנה מפני פיתוח ובנייה.
במסגרת התוכנית כל אחד מאותם 130 מרחבים מוגדרים, משויך לאחד מחמשת המרקמים המצוינים לעיל. יש לציין כי התוכנית הארצית 35 אינה מכתיבה באופן מוחלט כל החלטה של גופי התכנון והיא בהחלט מותירה בידיהם שיקול דעת מסוים, בנוגע לסוגיות המובאות לפניהם.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה