מדריך לרכישת נחלה במושב

קסמן של נחלות חקלאיות (הידועות גם בשם- משקים חקלאיים) במושבים כנכס נדל"ן כבר מזמן אינו סוד שמור ליודעי דבר, דבר המתבטא היטב במחירן. ואין בכך פלא, שכן רבות מאותן נחלות הפכו בשנים האחרונות ממשק עזר חקלאי פעיל לבסיס קרקעי להגשמת החלום הישראלי הנפוץ על בית מידות המתפרס על פני חלקה ירוקה רחבת היקף. אולם רבים מאותם ישראלים, אשר אוחזים בחלום זה ושוקלים להמיר את הדירה בעיר בבעלות על נחלה במושב אי שם, אינם מודעים לרמת המורכבות הבירוקרטית המתלווה לעסקת רכישת נחלה במושב, הן מצידו של הקונה והן מצידו של המוכר. יתרה מכך, חשוב להבין, כי הסכומים הנכבדים המוצמדים כתג מחיר לנחלות אינם עוברים ישירות לכיסו של המוכר וכלל המיסים והתשלומים אותם הוא נדרש להעביר לאחר המכירה עשוי להגיע לעתים עד למחצית מסכום העסקה. 

המקור למורכבות הבירוקרטית המוזכרת לעיל טמון במספר גופים המעורבים בעסקת רכישת נחלה חקלאית והם: מנהל מקרקעי ישראל, הרשות המקומית, אגודת המושב ולעתים גם הסוכנות היהודית. יש לדעת כי רובם המוחלט של המושבים במדינת ישראל ממוקמים על קרקעות מדינה המנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. מצב זה מעניק למנהל מקרקעי ישראל מעמד משמעותי בעת העברת בעלות על נחלה, מעמד המתבטא גם בתשלום נכבד (המכונה – דמי הסכמה). מכשול בירוקרטי נוסף הניצב בפני ביצוע עסקת רכישת משק חקלאי, טמון במוסד הנקרא - אגודה שיתופית - הגוף המאגד את כלל בעלי המשקים במושב, מנהל את פעילותם המשותפת ומחזיק בסמכות לאשר או לדחות את קבלתו של חבר חדש לאגודה. על פי סמכות זו, למעשה, כל עסקת העברת בעלות של נחלה מחויבת באישור האגודה. בהתאם לסמכות זו הקימו אגודות מושבים רבות ועדות קבלה הבוחנות את רוכש הנחלה על פי פרמטרים שונים (בחינה הכוללת לעתים גם מבחנים פסיכוטכניים, ראיונות אישיים, מבחני גרפולוגיה ועוד) על מנת להסיק על מידת התאמתו לאופי הקהילה במושב. כמו כן ראוי לציין כי במושבים לא מעטים האגודה היא גם הגוף השוכר את קרקעות המושב, ובכלל זה שטח הנחלות, ישירות ממנהל מקרקעי ישראל (ולא בעלי הנחלות עצמם) וכך מחזיקה בסמכות מסוימת לשנות את מבנה הנחלות וחלוקת הקרקע. 

לשם הבהירות והדיוק נדגיש כי האמור לעיל מתייחס רק לנחלות שבעליהם חברי אגודה, שכן הנהלים לגבי רכישת בתים או חלקות במיזמי הרחבת מושבים אינם בהכרח דומים לאלה הנוגעים לרכישת נחלה.

מכשול בירוקרטי נוסף, אשר הפך נפוץ במיוחד בשנים האחרונות, סובב סביב נושא חריגות בנייה והשימוש בקרקע. השינוי הדרסטי שחל במושבים ברחבי הארץ הן מבחינת צורת הבנייה והן מבחינת הצורך לייצר מקור פרנסה שאינו חקלאות (לדוגמא – בניית יחידות דיור, מבנים מסחריים וכו'), הוביל בעלי משקים רבים לבצע חריגות בנייה ולעשות שימוש בקרקע החקלאית שלא זכה לאישור מתאים. הבאת הנחלה למצב בו יכול בעל הנכס למכור אותה לאדם אחר ולזכות בכל האישורים המתאימים לכך מחייב על כן תהליך לא פשוט של "טיהור ממזרים", מול רשויות התכנון המקומיות ומול מנהל מקרקעי ישראל, הכולל במרבית המקרים תשלום קנסות ולעתים גם הריסת מבנים.