הוד"לים, המסלול המהיר להפשרת קרקע חקלאית

בשנים האחרונות הלכה והתגברה המחאה הציבורית אשר קראה לראשי המדינה לפעול לפתרון משבר הדיור בישראל. המקור המרכזי להתגברות המחאה הינו העלייה המהירה במחירי הדירות בישראל עד לרמה מעבר להישג ידה של המשפחה הישראלית הממוצעת, בהתאם הדרישה המרכזית של מובילי המחאה הייתה כי הממשלה תפעל במרץ להורדת מחירי הדירות לרמה נגישה יותר. דרישה ציבור המוחים אל נפלה על אוזניים ערלות ובשנים האחרונות יזמה הממשלה מספר תוכניות ורפורמות בשוק הדיור אשר נועדו , לפחות במוצהר, להביא ליעד המבוקש – הורדת מחירי הדירות. נכון לנובמבר 2013 אפשר לקבוע בוודאות כי אף מאותן יוזמות ורפורמות לא השפיעה על מחירי הדירות בישראל.

האבחנה המקובלת על מרבית הגורמים הפעילים בשוק הנדל"ן הישראלי, כולל הגורמים הממשלתיים, היא כי הורדת מחירי הדירות תגיע כאשר יעלה מספר הדירות החדשות הנבנות כל שנה בישראל יגדל בצורה דרמטית. על מנת לבנות את אותן עשרות אלפי דירות חדשות יש צורך בקרקעות פנויות וזמינות לבניית מבני מגורים. בחינת עתודת הקרקעות המאושרות לבנייה בישראל מעלה כי היקפה רחוק מלספק מענה לצורך הנדל"ני. על כן קל להבין מדוע הפשרת קרקע חקלאית נחשבת לתהליך מרכזי ביותר ביצירת מאגר אדמות מאושרות ומזינות לבנייה. למרבה הצער יודעים זאת כל העסוקים בהשקעה ברכישת קרקעות חקלאיות, תהליך שינוי ייעוד לחלקת קרקע חקלאית במערכת התכנון הישראלית הוא ארוך, מסורבל ובלתי צפוי. נכון להווה בעל קרקע, בין אם הוא גורם פרטי, גורם ציבורי או אילו המדינה עצמה, אינו יכול לצפות במידה סבירה של ודאות כמה זמן יארך תהליך שינוי יעוד לקרקע חקלאית וכן אינו יכול לצפות מה תהיה תוצאתו של אותו תהליך.

בשנת 2011, על מנת לנסות ולפתוח את צוואר הבקבוק במסלול אישור התוכניות במערכת התכנון והבנייה בישראל, החליטה הממשלה להוסיף אליה גוף חדש – ועדות לדיור לאומי (ובראשי תיבות – וד"ל). פעולתם של הודל"ים הוסדרה בהוראת שעה (תקנה בחוק שתוקפה זמני) אשר נוסחה על ידי פקידי הממשלה ואושרה על ידי הכנסת.

בסעיפי הוראת השעה הרלוונטית כי המדינה תקים 6 וד"לים אשר יפעלו בצמוד ל-6 הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה וכי כל אחד מהוד"לים יצויד בסמכויות נרחבות מעט יותר מאלה של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, אך יחויב בקבלת החלטות בלוח זמנים קצר וקצוב במידה משמעותית. מאחר והקמת הוד"לים יועדה להגדלת מספר הדירות החדשות הנבנות בישראל, נקבעו תנאי סף קשיחים לתוכניות אותן ניתן להגיש לאישור הוד"ל. על פי תנאי סף אלה ניתן להגיש לאישור הגוף החדש רק תוכניות העוסקות בבניית מספר גדול של דירות מגורים ורק תוכניות העוסקות בקרקעות המנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל (אדמות מדינה ואדמות קק"ל).

למרות אוסף הכוונות הטובות במבחן התוצאה התגלתה יוזמת הוד"לים ככישלון ומספר הדירות אשר בנייתן אושרה במסלול הוד"לים עמד על כמה מאות בלבד. בשלהי 2013 נדרשה הממשלה לעסוק בנושא עקב תום תוקפה של הוראת השעה שאפשרה את פעולתם הוד"לים. למרות הכישלון הברור החליטה הממשלה לבקש מהכנסת להאריך את תקופה של הוראת השעה בשנתיים נוספות אך הפעם לצייד את הוד"לים בסמכויות נרחבות עוד יותר. בין היתר הורחבה סמכות הוד"לים בנודע להפשרת קרקע חקלאית - בנוסחה הקודם של הוראת השעה נקבע כי אישור תוכנית שינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות על ידי הוד"לים מצריך אישור נוסף של וועדה ייעודית במועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בנוסחה החדש של הוראת השעה נקבע כי הוד"ל רשאית לאשר הפשרת קרקעות חקלאיות ללא צורך באישור נוסף.