Mia electric

Mia electric היא חברה צרפתית המתמחה בפיתוח ובייצור מכוניות חשמליות. החברה הוקמה בשנת 2010 על ידי איש עסקים בשם פרופ' אדווין קוהל Edwin Kohl). קוהל אשר הרזומה שלו כולל מספר שנים כמנהל בתעשיית הרכב החליט כי הגיעה העת לעבור לעולם מוטורי ירוק יותר ויזם את הקמת החברה. בעלת השליטה בחברה היום היא חברת החזקות פרטית. בנובמבר 2011, מעט יותר משנה לאחר הקמתה הציגה חברה את המכונית הראשונה מתוצרתה אשר זכתה לשם הלא ממש יצירתי - mia. הייצור הסדרתי של ה-mia החל עוד באותה שנה ושיווקה בפועל החל ב-2012. באופן יוצא דופן מעט לתעשיית הרכב האירופית את ה-mia, על כל רכיביה כמעט, מייצרים במפעל החברה בצרפת. טווח המחירים של דגמי ה-mia השונים נע בין כ-15,000 דולר ל-20,000 דולר.

הקולקציה המוטורית של Mia electric כוללת 5 דגמים שהם בעצם אם רוצים להיות קטנוניים, 5 תצורות של אותה מכונית:

mia - מכונית חשמלית לנסיעות עירוניות בעלת 3 מושבים. מהירות מקסימלית של 100 קמ"ש, אורך - 2.87 מ', רוחב - 1.64 מ', משקל - 815 ק"ג בלבד.

mia L - הגרסה המשפחתית בעלת 4 מושבים, ארוכה יותר ומצוידת בתא מטען גדול יותר. מהירות מקסימלית של 100 קמ"ש, אורך - 3.19 מ', רוחב - 1.64 מ', משקל - 856 ק"ג בלבד.

mia U - תצורת הרכב המסחרי, מגיעה עם נפח מטען של 1,500 ליטרים, בגרסה בעלת מושב אחד ובעלת 2 מושבים. מהירות מקסימלית של 100 קמ"ש, אורך - 3.19 מ', רוחב - 1.64 מ', משקל - 826 עד 836 ק"ג בלבד.

mia Blue Star - גרסה מקוסטמת של ה- mia U, אותה תוכלו להתאים לצבעי הלוגו של החברה שלכם.

mia Cadabra - גרסה מקוסטמת של ה- mia U, בה ניתן לבחור את הרכב הצבעים של גוף הרכב מתוך 5 אופציות.

מדור 1 עד דור 4

מספר חודשים לפני הגעתה של רשת מדור 4 לישראל, שווה להקדיש כמה מילים להצגת הטכנולוגיה העומדת מאחורי רשתות הסלולר, מדור 1 ועד דור 4.

 

נכון ל-2013 נשיאת טלפון סלולרי הפכה לפעולת חובה עבור כל אזרח ישראלי המבקש להיחשב לאדם מתפקד בחברה ועל כן מתבקש להיות זמין לתקשורת בינאישית במרבית שעות היממה. מצב דומה מתקיים במרבית מדינות העולם המודרני, שכן קשה להתכחש לתועלת המיידית המגיעה משימוש בשירותיה של תקשורת סלולרית.

מהו הבסיס הטכנולוגי בזכותו רשתות סלולר יכולות לאפשר שירותי תקשורת נתונים ותקשורת קולית כמעט מכל מקום ברחבי ישראל? באופן מעט מפתיע למרות ההתפתחות המואצת במכשירי הסלולר עצמם ובשירותי התקשורת הסלולרית, גם רשתות הסלולר הראשונות וגם רשתות הסלולר המתקדמות ביותר המשתייכות לקטגוריית דור 4 (LTE Advanced) פועלות על בסיס אותו הגיון טכנולוגי.

מהי רשת סלולר?

התשובה לשאלה זו מתחילה כבר בשם עצמו. המונח "רשת סלולר" מגיע מן המילה באנגלית cell (תא) שכן רשת סלולר מורכבת מתאי שטח מוגדרים. המשך התשובה מצריך הסבר נוסף – איזור הכיסוי של רשת סלולרית מחולק לתאי שטח, שצורתם היא צורת משושה או קרובה לזה, וגודלם נע בין כמה מאות מ"ר לבין כמה קמ"ר. על מנת להבטיח רמת כיסוי איכותית תאי השטח מוגדרים כך שיתקיים שטח חפיפה קטן בין תא אחד למשנהו.

במרכזו של כל תא שטח ברשת הסלולר נמצא ממסר שידור וקליטה, האחראי על ניהול התקשורת של כל מכשירי הסלולר הנמצאים בשטח התא. על מנת לבצע פעולה זו הממסר מסוגל לנהל תקשורת דו כיוונית מול מכשירי סלולר, מול ממסרים אחרים ברשת ומול מרכז הבקרה של הרשת הסלולרית.

כיצד יודעים הממסרים אילו מכשירי סלולר נמצאים בתחומם? כל מכשיר סלולר, או ליתר דיוק כל מכשיר בו פועלת קישורית סלולרית, משדר בתדירות קבועה בתדר שמוקצה לשם כך (שונה מן התדרים עליהם מתבצעת תקשורת נתונים אל המכשיר וממנו). השידור מתבצע גם בזמן המכשיר נמצא במצב "שינה".

אותות השידור נקלטים על יד הממסרים הממוקמים בסמוך למכשיר ועל פי עוצמת האותות הנקלטים מתבצע חישוב של מיקום המכשיר המשדר (מיקום מוערך, מתחת לרמת הדיוק של מערכות GPS). אותות השידור של מכשיר הסלולר כוללים גם מידע מזהה לגבי המנוי (כלומר איזה מספר סלולרי משויך למכשיר). הממסר אשר קרוב ביותר אל המכשיר מקבל את האחריות על ניהול התקשורת איתו ומעביר עדכון על כך למרכז הבקרה של רשת הסלולר. יש לציין כי תהליך זה על אף שהוא נשמע ארוך מתבצע בפועל תוך חלקיקי שנייה.

במידה ומשתמש הסלולר נמצא בתנועה, ממסר התא הסלולרי מבחין בכך (בזכות ניתוח אותות השידור אותו הצגנו בפסקה לעיל) וכאשר המכשיר מתקרב ליציאה מאיזור הכיסוי של התא הסלולרי, מועבר עדכון על כך לממסרי תאי הסלולר הסמוכים, והממסר בו מזוהה עוצמת הקליטה הגבוהה ביותר מקבל עליו את האחריות למכשיר. בזכות השטחים החופפים בין תא סלולרי אחד למשנהו, המעבר ממסר לממסר מתבצע בצורה מהירה ושקופה למשתמש, על כן גם אם אתם מדברים במכשיר סלולר ברכב הנוסע במהירות (לא כנהגים יש לקוות) גבוהה, איכות השיחה לא תיפגע למרות המעבר המהיר מתא סלולר אחד למשנהו.

הוד"לים, המסלול המהיר להפשרת קרקע חקלאית

בשנים האחרונות הלכה והתגברה המחאה הציבורית אשר קראה לראשי המדינה לפעול לפתרון משבר הדיור בישראל. המקור המרכזי להתגברות המחאה הינו העלייה המהירה במחירי הדירות בישראל עד לרמה מעבר להישג ידה של המשפחה הישראלית הממוצעת, בהתאם הדרישה המרכזית של מובילי המחאה הייתה כי הממשלה תפעל במרץ להורדת מחירי הדירות לרמה נגישה יותר. דרישה ציבור המוחים אל נפלה על אוזניים ערלות ובשנים האחרונות יזמה הממשלה מספר תוכניות ורפורמות בשוק הדיור אשר נועדו , לפחות במוצהר, להביא ליעד המבוקש – הורדת מחירי הדירות. נכון לנובמבר 2013 אפשר לקבוע בוודאות כי אף מאותן יוזמות ורפורמות לא השפיעה על מחירי הדירות בישראל.

האבחנה המקובלת על מרבית הגורמים הפעילים בשוק הנדל"ן הישראלי, כולל הגורמים הממשלתיים, היא כי הורדת מחירי הדירות תגיע כאשר יעלה מספר הדירות החדשות הנבנות כל שנה בישראל יגדל בצורה דרמטית. על מנת לבנות את אותן עשרות אלפי דירות חדשות יש צורך בקרקעות פנויות וזמינות לבניית מבני מגורים. בחינת עתודת הקרקעות המאושרות לבנייה בישראל מעלה כי היקפה רחוק מלספק מענה לצורך הנדל"ני. על כן קל להבין מדוע הפשרת קרקע חקלאית נחשבת לתהליך מרכזי ביותר ביצירת מאגר אדמות מאושרות ומזינות לבנייה. למרבה הצער יודעים זאת כל העסוקים בהשקעה ברכישת קרקעות חקלאיות, תהליך שינוי ייעוד לחלקת קרקע חקלאית במערכת התכנון הישראלית הוא ארוך, מסורבל ובלתי צפוי. נכון להווה בעל קרקע, בין אם הוא גורם פרטי, גורם ציבורי או אילו המדינה עצמה, אינו יכול לצפות במידה סבירה של ודאות כמה זמן יארך תהליך שינוי יעוד לקרקע חקלאית וכן אינו יכול לצפות מה תהיה תוצאתו של אותו תהליך.

בשנת 2011, על מנת לנסות ולפתוח את צוואר הבקבוק במסלול אישור התוכניות במערכת התכנון והבנייה בישראל, החליטה הממשלה להוסיף אליה גוף חדש – ועדות לדיור לאומי (ובראשי תיבות – וד"ל). פעולתם של הודל"ים הוסדרה בהוראת שעה (תקנה בחוק שתוקפה זמני) אשר נוסחה על ידי פקידי הממשלה ואושרה על ידי הכנסת.

בסעיפי הוראת השעה הרלוונטית כי המדינה תקים 6 וד"לים אשר יפעלו בצמוד ל-6 הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה וכי כל אחד מהוד"לים יצויד בסמכויות נרחבות מעט יותר מאלה של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, אך יחויב בקבלת החלטות בלוח זמנים קצר וקצוב במידה משמעותית. מאחר והקמת הוד"לים יועדה להגדלת מספר הדירות החדשות הנבנות בישראל, נקבעו תנאי סף קשיחים לתוכניות אותן ניתן להגיש לאישור הוד"ל. על פי תנאי סף אלה ניתן להגיש לאישור הגוף החדש רק תוכניות העוסקות בבניית מספר גדול של דירות מגורים ורק תוכניות העוסקות בקרקעות המנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל (אדמות מדינה ואדמות קק"ל).

למרות אוסף הכוונות הטובות במבחן התוצאה התגלתה יוזמת הוד"לים ככישלון ומספר הדירות אשר בנייתן אושרה במסלול הוד"לים עמד על כמה מאות בלבד. בשלהי 2013 נדרשה הממשלה לעסוק בנושא עקב תום תוקפה של הוראת השעה שאפשרה את פעולתם הוד"לים. למרות הכישלון הברור החליטה הממשלה לבקש מהכנסת להאריך את תקופה של הוראת השעה בשנתיים נוספות אך הפעם לצייד את הוד"לים בסמכויות נרחבות עוד יותר. בין היתר הורחבה סמכות הוד"לים בנודע להפשרת קרקע חקלאית - בנוסחה הקודם של הוראת השעה נקבע כי אישור תוכנית שינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות על ידי הוד"לים מצריך אישור נוסף של וועדה ייעודית במועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בנוסחה החדש של הוראת השעה נקבע כי הוד"ל רשאית לאשר הפשרת קרקעות חקלאיות ללא צורך באישור נוסף.

זכרון יעקב, סיפור הקמתו של יישוב ציוני חקלאי

באיזו שנה הוקמה המושבה זכרון יעקב? כיצד הפכו התושבים מאירופה לחקלאים מצליחים? תשובות לשאלות אלו ודומות להן תוכלו למצוא במאמר זה.

בנסיעה על כביש החוף או כביש 4 כמה ק"מ לאחר פרדס חנה אם תביטו לכיוון מזרח אל הגבעות וההרים המתנשאים מעלה בוודאי תבחינו תפזורת רחבה של בתים יפים ומוארים המכסים את הנוף ההררי, אלו הם בתיה של המועצה המקומית זכרון יעקב, אשר כיום, יותר מ-100 שנים לאחר היווסדה, הפכה לישוב וילות יוקרתי למדי. מי היו מייסדי המושבה? איזה ישוב ביקשו להקים על אדמת הטרשים ההררית? על שאלות אלו, ננסה לענות

תולדותיה של המושבה זכרון יעקב מתארכים עד לסוף המאה ה-19, ימי העלייה הראשונה, או אז נשבתה קבוצת משפחות מקהילת יהודי רומניה ברעיון הציוני והחליטה לממשו בעל ידי עלייה לא"י ולהפריח את השממה. משפחות העולים היו ברובן בנות המעמד הבינוני ועל כן הצליחו לגייס הון על מנת לרכוש אדמות בארץ הקודש עליהן התעתדו להתיישב. בכסף שגויס רכש יהושע חנקין עבור המתיישבים את קרקעות גבעת זמרין מבעליה הערביים.

כחלק מן הרעיון הציוני החליטו העולים להקים מושבת איכרים חקלאית אשר פרנסת תושביה תהיה על עבודת האדמה. בכסף שגויס רכש גואל הקרקעות יהושע חנקין עבור המתיישבים את קרקעות גבעת זמרין מבעליה הערביים. בדצמבר 1882, כאשר הגיעו המתיישבים לאדמות שנרכשו נכונה להם אכזבה. הקרקע אשר תוארה באוזניהם כגן מלבלב של עצי פרי הצומחים בר על אדמת הר פורייה, התגלתה כאדמת טרשים בלתי ניתנת לעיבוד חקלאי. יש לציין כי לא היה זה המקרה היחיד בהם חוסר ניסיונם של החולצים הציוניים נוצל על מנת למכור להם אדמות טרשים תחת מצג שווא של קרקע חקלאית פוריה.

את החודשים הראשונים לישיבה על הקרקע נאלצו המתיישבים להקדיש לסיקול האבנים, על מנת להפוך את האדמות לחלקות קרקע חקלאית מתאימות לעיבוד. העבודה הפיזית הקשה וקשיי הקיום ביישוב החדש הכריעו לא מעט מן המתיישבים החדשים, חלקם חלו ומתו, אחרים נטשו והנותרים דבקו בכוח באדמה.

בדומה לחלק הארי של בני העלייה הראשונה, גם מייסדי זכרון יעקב לא היו בעלי נסיון בעבודת האדמה וגם לא החזיקו בידע תיאורטי לגבי עולם החקלאות. נתונים אלו יצרו עבורם תנאי פתיחה קשים למדי כחקלאים מתחילים ואכן תוך מספר חודשים נקלעו מרביתם למשבר כלכלי חמור. בצר להם פנתה הנהגת המושבה לברון רוטשילד בבקשת עזרה. הנדיב הידוע הסכים להעניק לאיכרים הלוואות בסכומים גדולים וכמשכון נטל את אדמותיהם, אותן הפקיד לניהולה של מערכת פקידות מטעמו. כספו של הברון נוצל למחייה יומיומית וכן להשקעה בעבודות תשתיות לפיתוח המושבה. בהנחיית פקידות הברון עברו האיכרים לגידול גפנים וזכו להצלחה כלכלית. כחלק מפעולותיו למען המתיישבים הקים הברון רוטשילד בזכרון יעקב יקב לייצור יין.

במהלך מלחמת העולם הראשונה נאלצו איכרי המושבה שוב להתמודד עם מצוקה כלכלית אולם עם סיום המלחמה והשלטת שלטון המנדט הבריטי בא"י, שבה זכרון יעקב לשגשג כמושבה חקלאית מצליחה.

שלא כמו מרבית מושבות העלייה הראשונה המושבה זכרון יעקב שמרה על צביונה החקלאי גם לאחר הקמת המדינה, בין היתר בשל מספרם המועט יחסית של משפחות העולים אשר נקלטו בה. היישוב גדל והתפתח במהלך השנים לאחר מכן בקצב איטי יחסית ועל אף שמספר התושבים המשיך לעלות ובתים חדשים נבנו, היקף הקרקעות החקלאיות ביישוב לא נפגע באופן משמעותי.

במהלך שנות ה-80 וה-90 חל שינוי דרמתי במצב זה, כחלק ממהלך ממשלתי ארצי לבניית מספר רב של יחידות דיור חדשות (כפתרון דיור להמוני העולים ממדינות בחר העמים), התאפשרה הפשרתה של קרקע חקלאית בישובים רבים ובהם גם זכרון יעקב. עד לשנות ה-2000 נוספו ליישוב מספר שכונות מגורים חדשות ואופיו החקלאי של היישוב הטשטש כמעט כולו.

השקעה ברכישת קרקע חקלאית – סקירת שוק

בשנים האחרונות חלה עלייה ניכרת בהיקף הפעילות בתחום ההשקעה בקרקע חקלאית. עלייה זו באה לידי ביטוי בהיקף הקרקעות המוצעות לרכישה, במחזור העסקאות המתבצעות בתחום, במספר החברות הפעילות בתחום ובמספר של המשקיעים הפעילים בתחום. במאמר זה נציג כמה נתונים בנוגע לפעילות בתחום. אחד מאזורי הארץ העומדים במוקד פעילות הרכישה של קרקעות חקלאיות הוא איזור השרון, להלן מספר נתונים לגבי הישובים בשרון בהם משווקת קרקע חקלאית.

הוד השרון

בדרום מזרח העיר ישנו מתחם תכנוני גדול, בהיקף של כ-600 דונמים, המכונה- שביל התפוזים. קרקעות חקלאיות במתחם זה משווקות על ידי חברת קבוצת אייזנברג (בבעלות שמעון אייזנברג), חברת קרקעות ישראל וקבוצת יזמים אותה מוביל נריה אליוף.

הרצליה

בדרום מערב העיר ובסמוך לחוף הים ישנו מתחם תכנוני גדול המכונה – חוף התכלת. קרקע חקלאית במתחם זה משווקת על ידי קבוצת אייזנברג (בבעלות שמעון אייזנברג) ועל ידי חברת טריגו השקעות ושיווק נדל"ן.

חדרה

בתחום שיפוטה של העיר חדרה ישנם שני אזורים שונים בהם משווקות אדמות חקלאיות. בצידה הצפון מזרחי של העיר משווקות חלקות קרקע חקלאית על ידי חברת קפיטל גרופ (חברת נדל"ן המתמקדת בנישת קבוצות רכישה), בצידה הדרום-מזרחי של העיר נמצאות חלקות קרקע חקלאית המוצעות לרכישה כהשקעה, על ידי חברת קרקעות ישראל.

כפר סבא

בצידה הצפון- מזרחי של העיר כפר סבא ממוקם מתחם תכנוני גדול המכונה – מתחם צפון בן יהודה, בשל קרבתו לרחוב בן יהודה בעיר. שטחים חקלאיים במתחם זה משווקות לציבור המשקיעים על ידי חברת טריגו.

פרדס חנה-כרכור

המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור היא אחד הישובים המובילים בתחום ההשקעה בנדל"ן חקלאי. שטחים חקלאיים המוצעים לרכישה ממוקמים בצידה המערבי של המושבה, בצידה הצפוני ובצידה הדרומי. בין החברות הפועלות בתחום המושבה: חברת רויט גרופ, קרקעות להשקעה, חברת  נדל"ן נדל"ן (חברת נדל"ן ישראלית אשר הוקמה על ידי ארז ניר ושי מוגרבי), חברת אדמה לוג'יסטיק גרופ (בניהולו של אורן קובי), חברת אתרוג א.ר. בנייה ופיתוח וחברת יש נכסים מקבוצת מלכה השקעות.

מושב תלמי אלעזר

בסמוך למושב תלמי אלעזר, הממוקם בסמוך לפרדס חנה ומצידו הדרומי של כביש 65, מוצעות לרכישה חלקות קרקע חקלאית על ידי חברת קרקעות ישראל.

מושב גן השומרון

בסמוך למושב גן השומרון, הממוקם בסמוך לכרכור ומצידו הדרומי של כביש 65, ישנן אדמות חקלאיות המוצעות לרכישה כהשקעה על ידי חברת רויט גרופ.

בנימינה

בתחום המושבה בנימינה, אחד הישובים הלוהטים ביותר בתחום הנדל"ן בישראל ישנם שטחים חקלאיים המשווקים לציבור המשקיעים על ידי חברת נדל"ן נדל"ן (חברת נדל"ן ישראלית אשר הוקמה על ידי ארז ניר ושי מוגרבי).

גבעת עדה

בשטחה של גבעת עדה, המושבה הסמוכה לבנימינה ומאוחדת איתה ברשות מקומית אחת – המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה, ישנן חלקות אדמה חקלאית המשווקות על ידי חברת בראל נכסים.

שדה ורבורג

בסמוך למושב שדה ורבורג ישנן קרקעות חקלאיות המשווקות לציבור הרחב על ידי חברת קרקעות ישראל.

קרקע חקלאית, השקעה אטרקטיבית או לא?

צירוף נסיבות כלכליות שונות המתקיים בשנים האחרונות במשק הישראלי הביא ציבור רחב מבין האזרחים בישראל לחפש אחר אפיקי השקעה שונים מאלו בהם אחזו לפני כן. לעניין זה תרמו בין היתר ירידה משמעותית בתשואה המתקבלת באפיקי חיסכון והשקעה קלאסיים: תוכניות חיסכון, פיקדונות וכו', עלייה ניכרת ביוקר המחייה, אי יציבות באפיקי ההשקעה בשוק ההון. אחד מאפיקי ההשקעה המושכים תשומת לב רבה במיוחד הוא השקעה בתחום הנדל"ן אשר נהנה בשנים האחרונות מגאות מתמשכת הבאה לידי ביטוי בעליית ערך משמעותית. מנגד יש לציין כי סכומי הסף הנדרשים לביצוע השקעה בחלק נכבד מאפיקי ההשקעה בנדל"ן (דירות, בתים צמודי קרקע וכו') הינם גבוהים מדי עבור ציבור רחב של משקיעים, זאת בצירוף החשש כי הגאות בתחום קרובה לשיאה ופעולות שונות שנקט בנק ישראל נגד המשקיעים בתחום, הקטינו את מספר המשקיעים הנכנסים לתחום.

כל האמור לעיל הציף על פני השטח אפיק השקעה נדל"ני המספק מענה מסוים למשקיע הממוצע, אפיק זה הינו השקעה בקרקע חקלאית. עד לפני מספר שנים מרבית המשקיעים בקרקעות חקלאיות היו משפחות חקלאים ותיקות ואמידות וחברות יזמות נדל"ן. עניין זה השתנה עם תחילת פעילותם של חברות נדל"ן אשר רכשו שטחי קרקע חקלאית בהיקף נרחב והחלו בשיווק חלקות קטנות (לרוב בנות דונם, חצי דונם או רבע דונם) משטחים אלו ברמת תימחור של עשרות ומאות אלפי ₪, אשר הפכה את ההשקעה לאפשרית עבור ציבור רחב יחסית מבעלי החסכונות בישראל. רמת האטרקטיביות של ההשקעה בקרקעות אלו עלתה בין היתר בשל אותה גאות במחירי הדיור, המבטיחה תשואה יוצאת דופן במקרה של שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה, תשואה אשר עשויה להגיע לכדי מאות אחוזים.

התשואה הפוטנציאלית מקרקע הנובעת מהחכרתה לעיבוד חקלאי הינה מזערית על כן שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה (הליך הנודע בכינוי – הפשרת קרקע) הוא המפתח העיקרי המבדיל בין השקעה מוצלחת בקרקע חקלאית לבין השקעה המסתיימת במפח נפש. אם כן היכולת להעריך בצורה נכונה את הסיכוי כי חלקת קרקע מסוימת תעבור תהליך של הפשרה וגילם הסיכוי לכדי סכום כסף היא היכולת העיקרית הנדרשת מציבור המשקיעים בקרקעות חקלאיות על מנת לקבל החלטה מושכלת בתחום. למרבה הצער רמת המורכבות וסבך הבירוקרטי המאפיין את מדיניות התכנון והבנייה בישראל מקשה על ביצוע הערכה מדויקת לגבי סיכויי ההפשרה של חלקה ועל כן מומלץ במקרים רבים לשכור את שירותי של איש מקצוע בעל נסיון וידע בתחום (דוגמת שמאי מקרקעין המתמחה בנדל"ן חקלאי) על מנת שיספק תשתית מידע מדויקת ואמינה ככל האפשר לגבי השקעה מסוימת. אפשרות נוספת היא לקיים תהליך למידה עצמאי של התחום באמצעות אתרי אינטרנט המספקים מידע אמין ומקיף על התחום. כך למשל יש להבין את משמעותה של תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המגדירה את האופק התכנוני העתידי של כלל שטחה של מדינת ישראל.

השקעה בקרקע חקלאית – בזכות הרגולציה

עיון בדפי העיתונות הכלכלית בשנה האחרונה, מעלה כי יותר מפעם אחת פורסמו ממצאים מחשידים בדבר פעילות השיווק של חברות הנדל"ן העוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות. תלונות המשקיעים והמשקיעים בפוטנציה, כפי שתועדו באותן כתבות, עוסקות בעיקר במצג שווא או במצג חסר של מידע לגבי ערכה הכלכלי הריאלי של הקרקע המשווקות. חשוב להבהיר, אין בכוונתי לטעון כי אין בשוק הנדל"ן החקלאי הזדמנויות אטרקטיביות להשקעה או כי כל חברות הנדל"ן פועלות להונות את ציבור המשקיעים, מנגד ברור למדי כי השקעה מושכלת בנדל"ן חקלאי מצריכה מאגר בסיסי של ידע מקצועי בתחום. מאחר וחלק ניכר מציבור המשקיעים הקטנים בישראלים אינו אוחז במידע זה, נוצר פוטנציאל מפתה מדי לחברות למכור למשקיעים חלום נדל"ני על התעשרות מהירה, גם אם לא תמיד יש לכך ביסוס אמיתי במציאות.

בראשית חודש ספטמבר 2013, באופן מפתיע מעט התברר כי בכוונת המדינה לפעול לשיפור המצב המתואר לעיל ולהנהיג רגולציה במטרה למנוע מחברות הנדל"ן לנצל את יתרון הידע שלהן על פני המשקיעים. הגוף אשר יזם את המהלך הרגולטורי הוא הרשות להגנת הצרכן – רשות ממשלתית עצמאית. על פי הודעת הרשות, בעקבות הצטברות תלונות של משקיעים ישראלים, פנתה הרשות לשמאי הממשלתי הראשי (יחידה במשרד המשפטים). מסתבר כי בידי השמאי הממשלתי שמורה הסמכות להתקין תקנים מקצועיים מחייבים עבור שמאים מורשים בישראל ובעקבות פניית הרשות החליטו שני הגופים לגבש תקן שמאי חדש אשר יסדיר את האופן הראוי בו על שמאי מקרקעין לערוך שומה לקרקע חקלאית. יש לציין כי תקן שמאות מטעם השמאי הממשלתי אינו בגדר המלצה או הנחיה מקצועית אלא בגדר תקנה משפטית מחייבת.

תקן 22 הוא תוצר של הפעולה המשולבת של שני הגופים ובאופן רשמי הוא מוגדר כתקן שמאות לעריכת שומה לקרקעות שאינן מאושרות לבנייה, המשווקות על בסיס ציפייה כי מעמדו התכנוני של הקרקע ישתנה והן יאושרו לבנייה. בפועל הכוונה היא לייצר תקן לעריכת שומה לקרקעות חקלאיות המשווקות כהשקעת נדל"ן. נוסח התקן שפורסם באוקטובר 2013 קובע כי על שמאי מקרקעין העורך שומה לשטח שאינו מאושר לבנייה (כגון קרקע חקלאית) לכלול בה את האלמנטים הבאים:

-הערכת שווי לשטח במעמדו התכנוני בהווה.

-בדיקה מקצועית ומקיפה של המידע הנמסר לו על ידי מזמין השומה לגבי התוכנית לשינוי מעמדה התכנוני של הקרקע, במילים אחרות – התוכנית שתוגש לגופי התכנון על מנת שאלה יאשרו את הפשרת הקרקע.

-רק במידה והבדיקה מעלה כי המידע שנמסר הוא אמין ומדויק ואכן ישנו סיכוי סביר כי הקרקע תופשר בעתיד הנראה לעין, השמאי רשאי לכלות בשומה גם הערכת שווי לקרקע במידה ואכן היא תופשר לבנייה.

-לצד הערכת שווי לקרקע המופשרת על השמאי לכלול סקירה מפורטת של כל השלבים הבירוקרטיים בתהליך הפשרת הקרקע אשר תכלול הערכה לגבי מועד ביצועו של כל שלב ולגבי ההוצאות הצפויות לבעל הקרקע, אם בדמות עלויות תכנון או בדמות היטל מס.

נכון לאוקטובר 2013 תקן 22 פורסם על ידי השמאי הממשלתי על מנת לאפשר לבעלי עניין (שמאי מקרקעין, חברות נדל"ן וכו') להגיש התנגדויות, הערות ותיקונים לנוסח התקן. ההערות שימסרו יבחנו על ידי אנשי השמאי הממשלתי בשבועות הבאים, לאחריהם סביר להניח כי התקן יאושר, פחות או יותר בנוסחו הנוכחי.

האם זה יעזור?

במידה ותקן 22 יאושר, שומה שתיערך לאדמה חקלאית על ידי שמאי מקרקעין מורשה, תציג מידע מפורט וברור לגבי ערכה הריאלי של הקרקע, באופן אשר יצמצם במידה ניכרת את האפשרות של חברות הנדל"ן להציג מצג חסר או מוטה של מידע. עם זאת ישנן עדיין כמה שאלות רלוונטיות למידת יעילות מהלך רגולטורי זה.

1- איזה גוף יערוך בדיקה לשומות שטחים חקלאיים ויוודא כי הן אכן נערכו על פי התקן שנקבע?

2- מהן הסנקציות שיוטלו על שמאי מקרקעין אשר יערוך שומה לקרקע חקלאית, באופן שלא יעמוד בהוראות התקן?

3- מי יחייב את חברות הנדל"ן להזמין שומה לקרקעות המשווקות ולאחר מכן להציג אותן למשקיע הפוטנציאלי? בהקשר לשאלה זו הודיעה הרשות להגנת הצרכן כי בכוונתה להוסיף תקנה לחוק להגנת הצרכן אשר תחייב את חברות הנדל"ן להציג שומה מקצועית לקונה המתעניין.

הפשרת קרקע חקלאית, דירות להשכרה ושר האוצר- סיפורה של רפורמה

השבוע קיבל קבינט הדיור הממשלתי מספר החלטות לאישור והוצאה לפועל של תוכניות לפתרון משבר הדיור. אחת התוכניות הבולטות והמסוקרות ביותר מבין אלה שאושרו, הייתה זו שהגיש ראש קבינט הדיור – שר האוצר יאיר לפיד. על פי פרטי התוכנית שפורסמה בכוונת המדינה להוביל לבנייתן של כ-150,000 דירות חדשות אשר ייעודו להשכרה, במהלך 10 השנים הבאות.

איפה יבנו?

על מנת שעשרות אלפי הדירות לא יישארו כאבן ריקה להשכיר שאין לה הופכין, הוחלט כי רוב הדירות החדשות יבנו באזורים בהם קיים ביקוש נדל"ני גבוה, בעיקר בערים הגדולות במרכז הארץ (גוש דן, השרון, השפלה). על פניו החלטה סבירה, רק שמימושה בעולם האמיתי מצריך יצירת מאגר גדול בהיקפו של קרקעות פנויות ומאושרות לבנייה, הרבה מעבר להיקף הקרקע המאושר לבנייה הקיים כיום. על מנת לייצר מאגר קרקעות כזה הוחלט לייצר מסלול מהיר להפשרת קרקע חקלאית בשולי אותן ערים, בין אם היא נכללת בתחום שיפוטה של העיר ובין אם היא רק סמוכה לגבול תחום השיפוט. מסלול זה יעבור ככל הנראה דרך הוד"לים- אותם גופי תכנון שהקימה הממשלה לפני כשנתיים ונועדו לזרז תהליכי תכנון של מיזמי דיור גדולי מימדים.

הכוונה היא לפעול להפשרת קרקעות חקלאיות שהן אדמות מדינה (לכל הפחות בחלקן הגדול הן אדמות מדינה) המנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל. מגבשי התוכנית מעריכים כי מרבית אדמות המדינה המתאימות לשמש למטרה זו, אינן נמצאות בידי הרשות למקרקעי ישראל, אלא בידי חוכרים פרטיים, ברובן משפחות חקלאים בישובים כפריים סמוכים לערים. על מנת לעשות שימוש בקרקעות לצרכי בניית דירות, תפעל המדינה להחזרת האדמות מן החוכרים לידי הרשות למקרקעי ישראל. ההנחה היא כי החוכרים לא ימהרו להשיב את הקרקעות לידי המדינה ועל כן הוחלט ליזום פיצוי מוגדל לחוכרי קרקע חקלאית אשר יסכימו לפנות את הקרקע ללא התנגדות. מנגד, תאושר הפעלת מהלכי פינוי ללא הסכמה נגד חוכרים שיסרבו לוותר על האדמות.

מי יבנה?

על מנת להוציא את התוכנית לפועל הוחלט להקים חברה ממשלתית בשם "דירה להשכיר" אשר תעסוק בעיקר בקידום מיזמי בנייה של אותן דירות מול גופי התכנון. החברה, כך מקווים ראשי משרד האוצר, תפעל לזירוז תהליכי הפשרת קרקע חקלאית, לזירוז אישור תוכניות בנייה וזירוז הוצאת היתרי בנייה. החברה תופקד גם על הוצאתם של מכרזים לבניית הדירות ולא תתפקד כחברה קבלנית.

מה ההיגיון?

ההיגיון העומד בבסיס התוכנית הוא יצירת מודל לבניית דירות השכרה אשר יבטיח ליזם תשואה שנתית בת 6-8 אחוזים- החברה תוציא מכרזים לבניית דירות להשכרה. החברות שיזכו במרכז יחזיקו בבעלות על הדירות למשך תקופה של 20 שנים, במהלכן ייהנו מפדיון דמי השכירות. לאחר מכן יוכלו החברות למכור את הדירות בשוק הפרטי.

הציפייה היא התשואה המובטחת תגרום לגורמים מוסדיים בשוק ההון הישראלי להיכנס כגורמים פעילים בשוק הדירות להשכרה. במידה וציפייה זו תתממש יכנסו לתחום מיליארדים של ₪ של הון ציבורי, ותאפשר לפרויקט לנוע קדימה ללא צורך בתקציבי ענק ממשלתיים.

 

חברות לשיווק חלקות קרקע חקלאיות - יזמות או ספסרות?

אחת השאלות המתבקשות בקרב ציבור המשקיעים השוקלים רכישת חלקת קרקע חקלאית משלל החברות המשווקות חלקות אלו הינה – אם אכן ההשקעה המוצעת הינה מוצלחת כל כך מדוע בוחרות החברות לשווקן לקהל הרחב ולא לשמור אותן לעצמן כהשקעה עצמית?

לשאלה הגיונית זו מספר תשובות אפשריות והצגתן במאמר זה מיועדת לסייע לאותו ציבור משקיעים להבין טוב יותר להבין את אופן פעולתו של שוק ההשקעה בנדל"ן חקלאי.

תשובה 1 – מצג שווא

עבור חלק מועט יחסית מבין האדמות החקלאיות המשווקות התשובה הברורה היא כי למעשה לא מדובר בהשקעה מוצלחת כל כך, כלומר סיכויי ההפשרה של האדמה המשווקות הינם נמוכים למדי והנתונים המוצגים לקונה הפוטנציאלי הינם חלקיים או מטעים. על כן קל להבין מדוע חברה מסוימת בוחרת למכור את הקרקעות ולא לשמור אותה בבעלותה.

תשובה 2 – חלוקת סיכונים

עבור חלק בלתי מבוטל של החברות העוסקות בשיווק אדמה חקלאית התשובה היא כי הן אכן שומרות בבעלותן חלק מסוים מן הקרקעות ומשווקות חלק אחר. בבסיס אופן פעולה זה עומדת העובדה הידועה כי גם השקעה אטרקטיבית בנדל"ן אשר הסיכויים לקבלת תשואה בה גבוהים, אינה נטולת סיכונים. מנגד ככל שהשטח הנרכש לצורך השקעה גדול יותר קל יותר לבעלי הקרקע להוביל וליזום מהלך תכנוני לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה (מהלך אשר אמור להביא לעליית ערך הקרקע ומימוש ההשקעה). על מנת לאזן בין הסיכונים מחדש והעדיפות להשקעה בשטח נרחב מנגד, בוחרות החברות היזמיות למכור חלק מן הקרקע תוך החתמת הקונים על הסכם שיתוף המבטיח את פעולתם המשותפת של כל בעלי הקרקע מול גופי התכנון. במקרה זה בהחלט ניתן לבחון את אחוז הקרקעות שהחברה המשווקת מחליטה לשמור בבעלותה כאינדיקציה למידת האטרקטיביות שהיא מייחסת להשקעה.

תשובה 3 – מימון ואשראי

נכון לשנים האחרונות בעלי הקרקעות החקלאיות, במיוחד באיזורי הביקוש למגורים, מודעים היטב לרווח האפשרי הטמון בהפשרת הקרקע. עניין זה גרם לעלייה ניכרת במחירן של קרקעות אלו בעסקות רכישה המתבצעות בשוק זה.

הפועל היוצא של עלייה זו היא כי החברות העוסקות בשיווק חלקות קרקע חקלאית נדרשות להוציא סכומי כסף נכבדים, מיליוני ₪ לכל הפחות, על מנת לרכוש את הקרקעות. הצורך בהוצאת סכומי כסף בהיקפים המדוברים, מוביל את מרבית החברות בתחום זה לפעול אלא על בסיס אשראי בנקאי הניתן להן (ולא על בסיס הון עצמי של בעלי החברה). השימוש באשראי בנקאי גורם באופן ברור לתעדוף של רווח מהיר בטווח הקצר לעומת האפשרות, שאינה נטולת סיכונים, לרווח גדול יותר לטווח הארוך. מכאן שאופן פעולה זו אינו מעיד בהכרח על אטרקטיביות נמוכה של ההשקעה המוצעת, אלא על דפוס פעולה כלכלי המתחייב מן השינויים אשר אירעו בענף הנדל"ן בשנים האחרונות.

כיצד בודקים את מצבה התכנוני של קרקע חקלאית?

אחד הפרמטרים המרכזיים המשפיעים על ערכה הכלכלי של קרקע חקלאית היא האופן בו הקרקע מוגדרת בתוכניות המתאר הרלוונטיות, החל מתוכניות מתאר מקומיות, דרך תוכניות מתאר מחוזיות וכלה בתוכניות מתאר ארציות.

כיצד יכול המשקיע הממוצע לבצע בדיקה בעניין זה לגבי שטח חקלאי המוצע לו לרכישה?

הדרך הקלה והמקצועית ביותר היא לשכור את שירותיו של בעל מקצוע מתחום הנדל"ן על מנת שיערוך עבורכם את הבירור מול תוכניות המתאר. הפריחה בשוק הנדל"ן החקלאי הביאה מספר לא מבוטל של חברות ובעלי מקצוע להציע את שירותיהם למשקיעים בעניין זה. בעלי המקצוע המתאימים לעניין זה הם: עו"ד המתמחים בנדל"ן חקלאי, אדריכלים ושמאי מקרקעין.

במידה והחלטתם לאמץ אופציה זו, מומלץ כמובן להשתמש בשירותי של בעל מקצוע מנוסה, אשר יכול להציג ולהוכיח את ידיעותיו בתחום. היתרון העיקרי הטמון בשכירת שירותיו של איש מקצוע היא יכולתו לקרוא מסמכים תכנוניים ולפרש עבורכם את ממצאיו ומשמעותם בשפה ברורה ומובנית. החיסרון העיקרי בדרך פעולה זו היא כמובן העלות הכרוכה בה.

במידה והחלטתם לצלול לתחום ולבצע את הבדיקה בעצמכם, עליכם לבקש מן החברה המציעה לכם לרכוש אדמה חקלאית, את המידע המדויק לגבי מיקומו של המגרש המוצע. מידע זה מופיע בצורת צירוף שני נתונים פשוטים: מספר גוש ומספר חלקה.

לאחר שקיבלתם לידיכם נתונים אלו, הדרך הקלה ביותר לבצע את הבדיקה היא לגשת לאתר מנהל מקרקעי ישראל. באתר זה תוכלו באמצעות הזנת מספר גוש ומספר חלקה, לצפות בכל תוכניות המתאר הרלוונטיות למגרש המסוים.

את הבדיקה באתר המנהל ניתן לבצע לגבי הן אדמות מנהל והן לגבי קרקעות בבעלות פרטית, שכן במאגר האתר מופיעות רובן המוחלט של תוכניות בניין הערים בישראל. אפשרות נוספת היא לגשת לאתר הוועדה הרלוונטית ולבדוק האם המידע מופיע בו. למרבה הצער הועדות המקומיות והמחוזיות בישראל אינן פועלות תחת מדיניות אחידה ויש ועדות הפועלות ברמת שקיפות גבוהה יותר לציבור מאחרות. את תוכנית המתאר הארצית הרלוונטית –  תמ"א 35  - תוכלו למצוא מוצגת באתר משרד הפנים.

לאחר שאיתרתם את התוכניות הרלוונטיות לכם, תאלצו לבצע תהליך למידה מסוים, שכן קריאת הנתונים המופיעים בתוכניות המתאר הרלוונטיות (גם כמסמך וגם על גבי מערכת נתונים גיאוגרפית) והבנת משמעותם, היא עניין מורכב מעט המצריך מעט ידע מקצועי.

עם זאת, במידה ומצאתם את התוכנית הרלוונטית מוצגת על גבי מערכת מידע גיאוגרפית (GIS, מעין מפה אינטראקטיבית המציגה שכבות מידע שונות), קריאת הנתונים תהיה קלה יותר מאשר בקריאת מסמך המתאר את הוראות התוכנית. גם במקרה זה למרבה הצער, לא כל התוכניות מוצגות באתר האינטרנט גם על גבי מערכת מידע גיאוגרפית.

כיצד מחשבים את כדאיותה הכלכלית של השקעה בקרקע חקלאית?

הירידה ברמות התשואה הנרשמת באפיקי השקעה מסורתיים בשוק ההון הישראלי בשנים האחרונות, הביאה ציבור רחב מבין תושבי המדינה לבחון ולשקול כניסה לתחומי השקעה פחות שגרתיים. אחד מאותם אפיקי השקעה אשר זוכה לפופולריות לא מעטה הינו הנדל"ן החקלאי. 

בחינת ההיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל מעלה כי אכן במשך שנים רבות התקיים פוטנציאל כלכלי מבוסס לנדל"ן החקלאי וישנן עדויות רבות למקרים בהן משפחות ותיקות זכו לרווח כלכלי יוצא דופן בשל בעלות על קרקעות חקלאיות שהיו באיזורים נידחים בזמן רכישתן (בעלות נמוכה יחסית), אך ברבות השנים הפכו לנכס נדל"ן מבוקש באיזורי ביקוש יוקרתיים (הרצליה, רמת אביב, רעננה ועוד). 

לאור השינויים הרבים אשר עברו על שוק הנדל"ן הישראלי (ביניהם בין היתר עליית מחיריהן של קרקעות חקלאיות) בשנים האחרונות עולה השאלה- האם גם כיום קיימת כדאיות כלכלית להשקעה באדמה חקלאית? ובכן בחינת התשואה לה זכו משקיעים באדמה חקלאית שהופשרה לבנייה מעלה כי בהכללה התשובה לשאלה זו היא חיובית. אולם בחינת כלל הפרויקטים המוצעים בתחום זה מעלה מצב מגוון יותר ומכאן שהמשקיע הנבון יערוך בדיקת כדאיות בנפרד לגבי כל הצעת השקעה המגיעה אל שולחנו.

כיצד מחשבים את כדאיותה הכלכלית של השקעה בקרקע חקלאית?

הנחת בסיס עקרונית הנוגעת לבדיקת כדאיות כלכלית של השקעה בקרקע חקלאית (ונכונה גם להשקעות רבות אחרות) היא כי נתונים מספריים מסוימים המשמשים לביצוע החישובים הכלכליים עשויים להשתנות במהלך הזמן. כך למשל שינוי במדיניות המיסוי הישראלית לגבי נכסי נדל"ן עלול להיות בעל משמעות קריטית לגבי הכדאיות הכלכלית בהשקעה מסוימת. על מנת להתמודד עם סיטואציות אפשריות שכאלה נוהגים העוסקים בתחום לבצע הערכות סיכויים לגבי מצבים שונים ולגלם סיכויים אלו לכדי סכום כספי הנוסף לחישוב הכלכלי. מעבר לכך הפרמטר העיקרי הנוגע להשקעה בקרקע חקלאית- כלומר האם הקרקע תופשר לבנייה ואם כן מתי, גם כאשר הוא נשען על עובדות ונתונים ידועים, מבוסס בסופו של דבר על הערכה.

המוסר השכל הנובע מתיאור זה ואותו חשוב לזכור הוא כי גם חישוב כלכלי העושה שימוש במודלים מדעיים ונוסחאות מתמטיות, נשען לבסוף על הערכות אותן מבצעים בני אדם ואלה עשויות להיות לעתים לא מדויקות. 

לאחר שהפנמנו עניין זה נעבור לחישוב עצמו המבוסס כבכל השקעה על בחינת סכום הכסף המושקע מול סכום הכסף שיקבל המשקיע בעת מימוש ההשקעה.

חישוב סכום ההשקעה

החלק העיקרי בסכום ההשקעה בקרקע חקלאית הינו כמובן הסכום הנדרש לרכישת הקרקע. לסכום זה יש להוסיף הוצאות שוטפות הנובעות מן הבעלות על הקרקע (ארנונה ומיסים שונים). ככלל ניתן לומר כי עבור חלקות קרקע בנות דונם ופחות מכך וכל עוד השטח מוגדר כקרקע חקלאית, הוצאות אלה הינן נמוכות וכמעט זניחות ועל כן יש חברות המציעות השקעה בקרקע חקלאיות המוכנות לקחת על עצמן את תשלום ההוצאות הנ"ל עד להפשרת הקרקע. 

מלבד ההוצאות השוטפות יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות העשויות לנבוע מן הצורך בקידום תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה אלא מול גופי התכנון (ועדה מקומית, ועדה מחוזית וכו') הוצאה בתחום זה עשויה להיות שכירת שירותיו של אדריכל לעריכת התוכנית או לביצוע תיקונים בה, ניהול הליך משפטי נגד גופי התכנון מול החלטה הפוגעת בזכויות בעלי הקרקע וכן הלאה. גם במקרה זה חשוב לברר במדויק מול החברה המשווקת באילו הוצאות נושאת ותישא החברה ואילו עשויות ליפול על הקונה. 

חישוב הרווחים

במרבית המקרים של השקעה בקרקע חקלאית מימוש ההשקעה מגיע בעת מכירת הקרקע. במקרים הנפוצים פחות משתמש המשקיע בזכות על הקרקע שרכש ולאחר שזו הופשרה הוא בונה נכס או מבצע עסקה מול יזם נדל"ן במסגרתה הוא מקבל לידיו נכס נדל"ן בוני (דירה, חנות, בית וכן הלאה). המקרה האחרון הינו מסובך יותר לחישוב וכולל שיקלול מספר רב של משתנים לא ידועים, על כן נתמקד בחישוב הפשוט ביותר המתייחס לערך הקרקע בלבד.

ההליך הבירוקרטי הנלווה לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית הינו ארוך ורב שלבי. על כן מעבר משלב שלב של התוכנית להפשרת הקרקע (לדוגמא אישור של הועדה המקומית והפקדה לוועדה המחוזית) עשוי, בהערכה סבירה להביא לעלייה בערך הקרקע שרכשתם ולשמש כנקודת יציאה. השפעה דומה עשויה להיגרם בעקבות עלייה במחירי הנדל"ן ככלל או בעקבות שינוי במדיניות גופי התכנון לגבי הפשרת קרקעות חקלאיות. ראוי לציין כי מרבית החברות כוללות בעסקת רכישת חלקת הקרקע גם חתימה על הסכם שיתוף המאחד את כלל בעלי החלקות במתחם תכנוני גדול יותר. לעתים כוללים הסכמים אלו גם הגבלות מסוימות על מידת הסחירות של חלקות הקרקע כל עוד הן נמצאות במעמד של – קרקע חקלאית.

במידה ובחרתם להמשיך להחזיק בבעלות על הקרקע עד למועד ההפשרה, חישוב הרווח הצפוי צריך להיעשות בשיקלול מספר נתונים: שווי קרקע לבנייה באיזור המסוים במועד ההפשרה, סוג הבנייה אשר נקבע בתוכנית המאושרת (מגורים, מסחר, תעשיה, תיירות וכו'), היקף זכויות הבנייה המוגדר בתוכנית שאושרה (מדובר בבנייה צמודת קרקע או בבנייה לגובה, מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות פר דונם וכו'), הוצאות הפיתוח שהתוכנית מטילה על היזם (דוגמת הקמת גן ציבורי, תשתיות וכו') וכמובן היקף השטח שרכשתם. בחישוב הפרמטר האחרון יש לקחת בחשבון כי מרבית תוכניות הבנייה למתחם תכנוני חדש כוללת הפקעה של כמחצית השטח לצרכים ציבוריים (כבישים, מדרכות, שטחים ירוקים וכו'). נתון חשבוני נוסף הנכלל בחישוב זה הוא היקף המס המוטל על בעלי הקרקע בעת שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה, המורכב בעיקרו ממס בשם – היטל השבחה. היטל השבחה מוערך כמחצית מסכום העלייה בערך הקרקע בעקבות הפשרתה, אולם עניין זה נתון לשינויים בהתאם למקרה הספציפי ולמעמדו של בעל הקרקע.

לאחר שביצעתם את כלל החישובים המפורטים לעיל והגעתם למספר המשקף את הרווח הצפוי מהשקעה בקרקע חקלאית מסוימת, בצעו השוואה של רווח זה מן הרווח הצפוי מהשקעה של סכום דומה באפיק חיסכון שמרני (דוגמת אגרות חוב ממשלתיות). תוצאות ההשוואה יאפשרו לקבוע האם מדובר בהשקעה כדאית כלכלית באם לאו.

ההיסטוריה של כפר יונה, ישוב חקלאי שהיה לעיירה מתפתחת

תיאור קורותיה ההיסטוריים של היישוב כפר יונה באיזור השרון, למן הקמתו בראשית המאה ה-20 ועד למועצה המקומית כפר יונה של ימינו. 

בדומה ללא מעט ישובים בראשית ימיו של היישוב הציוני בא"י גם היישוב כפר יונה הוא תוצר פעילותו של ציוני נלהב ובעל אמצעים. במקרה הנ"ל מדובר באיש עסקים בלגי-פולני בשם יונה ז'אן פישר שהיה במקרה גם יהודי ובעל חיבה לרעיון הציוני. בשנת 1927 הגיע פישר לארץ ישראל ובמהלך הסיור בחלקי הארץ הגה והחל לבצע יוזמה אשר נועדה לשלב הגיון עסקי עם ציונות -  לרכוש קרקע חקלאית בהיקף נרחב, לטעת עליו פרדסים, להציע ליהודים אמידים ממדינות אירופה להשקיע במיזם מתוך תקווה שבעתיד ההכנסה אשר יניב המיזם יצור עבור אותם יהודים בסיס כלכלי יציב מספיק על מנת לעלות לא"י. כמו כן נועד המיזם לספק פרנסה לפועלים יהודים בא"י. לצורך הוצאת המיזם לפועל גייס פישר שותף בשם שלמה גוטליף, אף הוא יהודי אמיד מבלגיה.

ב-1928 רכשו השניים 1,500 דונם ממערב לעיר הערבית טול כרם והחלו בעבודה. למרבה הצער שנה לאחר מכן הלך פישר לעולמו ואדמותיו הועברו לבעלות בנו ואחיו. במהרה התגלה גם כי יהודי אירופה אינם ששים להשקיע את כספם ברכישת קרקע חקלאית במדינה רחוקה ונחשלת, על אף אהדתם לחלום על שובו של עם לאדמתו. למרות הקשיים, מוריס פישר, בנו של יונה ז"ל לא זנח לגמרי את חלומו של אביו, במשותף עם דודו יהושוע פישר המשיך לרכוש אלפי דונמים של קרקעות חקלאיות באיזור. לצורך ניהול הקרקע החקלאית שנרכשה הוקמה חברה בשם – מטעי השרון ועליה הוטל לטעת פרדסים על האדמות ולנהל את אותם פרדסים כעסק חקלאי לכל דבר.

הטיפול בשטחי הפרדסים הנרחבים הצריך כמובן כוח עבודה, גוטליף ופישר אשר ביקשו לתמוך בעבודה עברית, גייסו עשרות פועלים מן המושבות הסמוכות. ב-1932 מכר גוטליף כ-300 דונם של קרקע לקבוצת פעולים שהתארגנה על מנת להקים לעצמה ישוב חקלאי חדש ולהפוך משכירים לבעלי קרקע עצמאים. באותה שנה עלו המתיישבים על הקרקע והיישוב כפר יונה (לזכרו של יונה ז'אן פישר) קם לתחייה. בהקמת היישוב סייעה גם חברת "מטעי השרון". בניית בתי היישוב נעשתה בשלבים, מטעמי תקציב בעיקר. גם פיתוח התשתיות נעשה בקצב איטי יחסית והתושבים נאלצו להתמודד עם תנאי קיום לא קלים, וכן עם יחס עוין מצד תושבי כפרים ערביים בסביבה.

בתחילה בוססה פרנסת התושבים בעיקר על עבודה כפועלים שכירים בפרדסי "מטעי השרון", אך עם הזמן, כאשר הצליחו להכשיר לעצמם קרקעות חקלאיות, עברו לעבד אותן, גם כן בענף ההדרים. ב-1940 הוכרז היישוב כמועצה מקומית. במהלך מלחמת העולם השנייה ספג היישוב מכה כלכלית קשה שכן מאורעות המלחמה הביאו לעצירת יצוא התפוזים מן הארץ והותירו את בעלי הפרדסים ואת הפועלים כמעט ללא הכנסה. על מנת להתמודד עם המשבר החלו רבים מן התושבים לעבוד בעבודות שונות בבסיס הצבא הבריטי בבית ליד. בתום המלחמה שבו רבים מן התושבים להתפרנס מחקלאות.

הקמתה של מדינת ישראל וליתר דיוק גל העלייה העצום שהגיע לאחר מכן, שינה את פני היישוב בצורה דרמטית. משרד השיכון החליט לעשות שימוש במתקני הצבא הבריטי על מנת להקים באיזור מעברת עולים, בה מוקמו כ-750 משפחות עולים ומחוסרות אמצעים מיהדות כורדיסטן, עירק ומרוקו. כפועל יוצא הפך כפר יונה מיישוב חקלאי מבוסס יחסית בן 70 משפחות לעיירת עולים ענייה.

עד לשנות ה-90 לערך הייתה המועצה המקומית כפר יונה, רשות מקומית ענייה למדי אשר רבים מתושביה היו מובטלים. מגמת השינוי החלה עם כאשר יותר ויותר משפחות עצירות הבינו כי הן יכולות לרכוש בתים ביישוב במחיר זול יחסית ועדיין להנות ממיקומו המרכזי, באופן יחסי.

ההיסטוריה של כפר סבא – מושבה שהיתה לעיר

סיפור הקמתה של המושבה החקלאית כפר סבא ותיאור תולדותיה מאותם ימי עבר עד לימינו אנו, בהם כפר סבא היא אחת הערים הגדולות ומבוקשות באיזור השרון. במילים אחרות , כיצד מקרקע חקלאית קמה לה עיר.

בדומה לכמה מן הערים הגדולות בישראל גם ראשיתה של העיר כפר סבא הולך לאחור עד לימי העלייה הראשונה בהם הגיעו ראשוני החלוצים הציוניים לארץ ישראל על מנת להקים בה ארץ חדשה ועם חדש.  

העניין שהחלה יהדות גולה במזרח אירופה לגלות בחידושו של היישוב הציוני בא"י, נגלה בעיני חבורת יזמים תושבי פתח תקווה בראשה עמד הרב יחיאל מיכל פינס, כהזדמנות כלכלית-אידיאולוגית מוצלחת. ב-1892, לאחר שגייסו הון מתאים, רכשו היזמים שטח בן 7,000 דונם מצפון-מזרח למושבה פ"ת. הכוונה המקורית הייתה לנטוע על השטח כרמי שקדים וזיתים, לפצל את השטח לחלקות קטנות יותר ואת אלה לשווק ליהודים אמידים בגולה כהשקעה בארץ הקודש. התקווה האידיאולוגית שהתגלמה במהלך הכלכלי הייתה כי הבעלות על נכס חקלאי מניב, תייצר עבור אותם יהודים אמידים מקור הכנסה יציב בא"י, וזה יאפשר להם לעלות ארצה במידה פחותה של חוסר ודאות כלכלית.

 למרות שלל הכוונות הטובות התוכנית הסתיימה בכישלון נחרץ, שכן בדומה לגואלי אדמות ציונים אחרים, היזמים לא הצטיינו בבחירת קרקעות מתאימות לחקלאות ולהתיישבות ובדיעבד התברר כי למרות העלייה באהדה לרעיון הציוני, רכישת קרקע חקלאית לא מוצלחת במיוחד באיזור שומם בא"י לא הצטיירה בעיני בניה האמידים של יהדות הגולה כהשקעה אטרקטיבית. בצר להם מכרו היזמים את האדמות לפטרון היישוב הציוני – הברון רוטשילד וזה העבירם לידי חברת ההתיישבות שהקים – יק"א.

ב-1903, כעשור לאחר רכישת הקרקעות מבעליה הערבים, פיצלה יק"א את השטח לחלקות ואת אלה מכרה בזול לאיכרי המושבה הוותיקה פתח תקווה (אשר ייעדו את הקרקעות לבני הדור השני) ולקבוצה מבני העלייה השנייה שהגיעו ארצה באותן שנים.  בשנים לאחר מכן נהגו בעלי הקרקע (ופועלים מטעמם) לעבד את הקרקע במשך ימי החול ובסוף השבוע לשוב למושבת האם -  פתח תקווה. במקביל בוצעו באיטיות עבודות פיתוח במקום על מנת להכשיר את הקמתה של מושבה חקלאית עצמאית, כך למשל ב-1906 נחפרה באר מים לשתיה ולהשקיית השדות. התנגדות השלטון העות'מאני לא אפשרה לבנות מבני קבע והאיכרים והפועלים התגוררו בצריף ובמבנה שנבנה כאורווה (ח'אן).

ב-1912 הצליחו המתיישבים להשיג את הרישיונות המתאימים והחלו בבניית בתי אבן למגורים, לא היו אלה בתים יפים במיוחד, גם ביחס לתקופה, אולם לעומת מבנה האורווה ללא ספק הם נחשבו לשדרוג. שנה לאחר מכן הושלמה בנייתם של 12 בתים ראשונים וכפר סבא הפכה משטח חקלאי למושבה עצמאית. ב-1914 פרצה מלחמת העולם הראשונה ומעורבותה של האימפריה העות'מאנית בלחימה פגעה קשה בכל המושבות בא"י ככלל ובכפר סבא הצעירה בפרט. הפגיעה הייתה כה קשה עד כי רק מספר שנים לאחר סיום המלחמה (וכיבוש הארץ על ידי הצבא הבריטי) עד שהצליחה כפר סבא להתאושש ולשוב למסלול צמיחה והתפתחות.

עד לשנות ה-30 התפרנסו איכרי כפר סבא בעיקר מכרמי שקדים וזיתים שנטעו על אדמותיהם ומאחר שאלו לא הניבו רווח גדול, התפתח היישוב בקצב איטי ומספר תושביו לא גדל בהרבה. בשלהי שנות ה-20 המירו האיכרים את הכרמים בגידול חדש יחסית – פרדסי הדרים. ענף הפרדסים התגלה כמקור הכנסה רווחי הרבה יותר והקפיצה בהיקף ההכנסות האיץ את קצב הפיתוח המושבה, שהייתה למרכז אזורי של מגדלי ההדרים בשרון. במהלך שנות מלחמת העולם השנייה נפגעה ההכנסה מן הפרדסים באופן משמעותי שכן ייצוא הפירות נעצר, אולם בסוף המלחמה שבה כפר סבא לדהור קדימה: משפחות עולים ממדינות שונות נקלטו ביישוב ושטחי המגורים הורחבו. תהליך זה הואץ אף יותר לאחר הקמת המדינה, או אז נקלטו בכפר סבא אלפי משפחות עולים ועוברן הקימה המדינה שכונות דיור ציבורי חדשות. גם במקרה זה הפרקטיות היתה השיקול המכריע בתכנון האדריכלי והשכונות החדשות לא התאפיינו בשפע של בתים יפים ומעוצבים במיוחד. במהלך שנות ה-50 גדל מספר התושבים ביישוב במהירות והוא איבד במידה רבה את צביונו החקלאי. ב-1962 הוכרזה כפר סבא כעיר.

תולדות מטולה, מחקלאות לתיירות

סיפור היווסדו של היישוב הצפוני ביותר במדינת ישראל מושבת איכרים חקלאית שהיתה למרכז תיירותי על גבול ישראל –לבנון.

נכון לשנת 2013 מטולה היא מועצה מקומית אשר שטח שיפוטה משתרע על פני כעשרת אלפים דונם ומספר התושבים בה עומד על כ-1,600 איש. רבים מתושבי המועצה מתפרנסים בדרך זו אחר אחרת מענף האירוח הכפרי (מתבסס בעיקר על תיירות פנים), מצב עניינים שהיה ככל הנראה מפתיע לא מעט את מייסדי היישוב בסוף המאה ה-19.

האדמות עליה הוקמה המושבה מטולה נרכשו בשנת 1893 על ידי פטרון היישוב הציוני בא"י- הברון אדמונד רוטשילד אשר נודע גם בכינוי "הנדיב הידוע". בעליה הקודמים של הקרקע היה עשיר נוצרי-מרוני מלבנון ובעסקת המכירה קיבל הברון (וחברת יק"א אותה הקים) גם את האריסים על האדמות- תושביו הדרוזים של כפר בשם – אומטולה (אשר סיפק את ההשראה לשמו של היישוב היהודי החדש). בתחילה עשתה חברת יק"א נסיון להקים ישוב מעורב דרוזי-יהודי, אולם משזה לא צלח הועמדה הקרקע לטובת מתיישבים יהודים בלבד. 

ב-1896 עלו כ-60 משפחות על הקרקע והקימו את המושבה מטולה. משפחות המייסדים היו ברובן בני הדור הצעיר במושבות הותיקות בישראל: ראשון לציון וזיכרון יעקב, אשר לא הצליחו להקים לעצמם נחלה במקום מגוריהם הקודם. אדמתה של מטולה הייתה קרקע חקלאית פורייה ובהתאם לחזון הציוני הוקם היישוב כמושבת איכרים אשר פרנסתה מושתת על עיבוד הקרקע. אל מול היתרון הגלום באיכות הקרקע נאלצו המתיישבים להתמודד עם שורה לא קטנה של מגרעות במיקומו של היישוב החדש. המרחק מישובים יהודים אחרים, היעדר תשתיות תחבורה ואחרות והקרבה לישובים ערבים עוינים יצרו תנאי מחייה קשים למדי בשנים הראשונות לתולדות המושבה, אולם למרות כל אלה המשיכו המתיישבים לדבוק בקרקע. 

הסכם סייכס-פיקו שנחתם בין בריטניה לצרפת במלחמת העולם הראשונה, הביא לכך שמטולה נכללה בתחום שלטונו של המנדט הצרפתי ולא של המנדט הבריטי (אשר שלט על מרבית שטחה של א"י ובהתאם על מרבית היישוב הציוני). הבידוד משאר היישוב הציוני החמיר מאוד את הסכנה הביטחונית לשלומם של תושבי מטולה, שהייתה לא מבוטלת עוד לפני כן. ב-1920, בלית ברירה, נטשו התושבים את מטולה וברחו לשטח המנדט הבריטי. מו"מ בין בריטניה לצרפת הביא מאוחר יותר לשרטוט מחודש של הגבול, מטולה הועברה לתחום המנדט הבריטי והתושבים שבו לבתיהם ב-1923.

בעקבות הסכם שביתת הנשק עם לבנון לאחר מלחמת העצמאות איבדו איכרי מטולה קרקעות חקלאיות בהיקף נרחב אש נותרו בשטח לבנון ועל כן זכו לפיצוי מטעם המדינה בדמות קרקע חקלאית בעמק החולה. במהלך שנות ה-50 נהנתה מטולה מקצב פיתוח מהיר ומהשקעה של מוסדות הממשלה בתשתיות באיזור (כחלק ממהלך לחיזוק ישובי הגבול), במקביל מטעי הפירות הנשירים אשר ניטעו על אדמות היישוב, הניבו הכנסות נאות וחלק לא מבוטל ממשפחות איכרי מטולה היו למשפחות אמידות ומבוססות (בקנה מידה של אותם שנים) ובנו לעצמם בתים יפים וגדולים. העשורים לאחר מכן היו מוצלחים פחות, הרעה מתמשכת במצב הביטחוני פגעה בשגרת החיים של התושבים, הפריעה לעיבוד הקרקעות החקלאיות וחיסלה ניסיונות להקמת תשתית תיירותית ביישוב. 

ב-1982 לאחר מלחמת לבנון הראשונה חלה הטבה משמעותית במצב הבטחוני, אולם מנגד הפעילות החקלאית ספגה מכה כלכלית קשה, כחלק ממשבר כללי של כל המגזר החקלאי בישראל בשנות ה-80. באותה תקופה הוברר לתושבים כי חובה עליהם לבסס מקורות פרנסה חלופיים ולא להישען על החקלאות בלבד. הנוף הירוק, שפע מקורות המים, הקרבה ליעדי טיולים ידועים והשלווה הכפרית הפכו את ענף האירוח לבחירה המתבקשת. במהלך שנות ה-80 וביתר שאת בשנות ה-90, הוקמו בנחלות רבות במושבה, לצד בתי המגורים גם צימרים, יחידות אירוח ועסקים נוספים בתחום האירוח הכפרי. בשיאו של תהליך זה הפכה מטולה ליישוב אשר פרנסת תושביו תלויה במידה ניכרת בענף התיירות

מי הן החברות הפועלות בשוק הנדל"ן החקלאי?

עד לפני כעשור היה ניתן לספור את מספר השחקנים בשוק הנדל"ן החקלאי על שתי כפות ידיים (וגם זה בימים חמים). מצב עניינים זה השתנה בצורה דרמטית בשנים האחרונות וכיום פעולות בשוק מספר לא מבוטל של חברות נדל"ן חדשות וחברות נדל"ן ותיקות אשר הרחיבו את תחום פעולתן גם לנישה החקלאית. 

להלן סקירה קצרה של מן החברות הבולטות כיום המשווקות קרקע חקלאית לציבור המשקיעים בישראל.

חברת יש נכסים

חברת נדל"ן אשר הוקמה ומנוהלת על ידי יזם נדל"ן צעיר בשם יקיר מלכה. החברה החלה את פעולתה בשנת 209 ומאז רכשה שטחים חקלאיים בהיקף נרחב בתחומי היישובים: המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור, חולון, מושב תלמי אלעזר, בנימינה ועוד. השטחים שנרכשו פוצלו לחלקות קרקע חקלאית קטנות ושווקו לציבור המשקיעים בישראל. החברה פועלת בשיתוף פעולה עם האדריכל גיורא גור ועם משרד עו"ד דורון אריאל ושות'.

חברת MSN ייזום ושיווק נדל"ן

חברה חדשה יחסית תחום הנדל"ן החקלאי, עוסקת בעיקר בביצוע פעילויות שיווק עבור חברות נדל"ן אחרות. הוקמה על ידי קבוצת יועצי נדל"ן בעלי התמחויות שונות בתחום המקרקעין. אנשי החברה, כל על פי המוצהר, מאתרים נכסי נדל"ן בעל פוטנציאל ומשווקים אותם למשקיעים בישראל. לאחרונה החלה החברה בשיווק קרקעות ברובע גלילות, במתחם חוף התכלת בהרצליה, בפרויקט "עיר ימים" בחדרה ובמושבה מגדל.

חברת נדל"ן נדל"ן

אחת החברות הותיקות יותר בתחום הנדל"ן החקלאי. עיקר היקף פעילותה מכוון לשיווק דירות מגורים, אולם במקביל עוסקת נדל"ן נדל"ן בשיווק אדמות חקלאיות בראשון לציון ובפרדס חנה.

חברת אלמוג נדל"ן

חברה אשר הוקמה ומנוהלת על ידי יזם נדל"ן בשם קובי אלמוג. החברה עוסקת בעיקר בארגון קבוצות רכישה של משקיעים לביצוע השקעה משותפת בנכסי נדל"ן שונים, ביניהם גם שטחים חקלאיים. בין היתר שיווקה החברה קרקעות חקלאיות בכפר תבור, בעפולה, בטבריה, בפרדס חנה-כרכור, בחצור הגלילית, בגדרה ועוד. משרדי החברה ממוקמים ברחוב פנקס בת"א.

חברת רילטי אקזיוקטיב

עד לאחרונה היתה רילטי אקזיוקטיב רשת של משרדי תיווך (זכיינית של רשת תיווך בינלאומית בעלת אותו שם) ובהתאם עסקו אנשיה בתיווך נכסים כגון: דירות, בתים צמוד קרקע וכו', בחודשים האחרונים החלה חברת רילטי לעסוק גם בשיווק השקעות בקרקעות חקלאיות. בין המיזמים המשווקים על ידי  החברה: קרקעות במיזם עיר ימים בחדרה וקרקעות בחוף התכלת בהרצליה. מטה החברה ממוקם ברמת החייל, ת"א. החברה הוקמה על ידי צמד יזמי נדל"ן: שמעון אייזנברג וציון בן חיים. 

שמעון אייזנברג הוא בעליה של חברת אייזנברג גרופ, העוסקת גם היא בשיווק קרקעות. 

חברת קרקעות ישראל

חברה ותיקה יחסית בשוק הנדל"ן החקלאי, למרות זאת לא הצלחנו לאתר מידע אמין לגבי זהות בעלי החברה או זהותם של מנהליה. בשנות קיומה עסקה החברה בשיווק אדמות במושב שדה ורבורג, בחדרה, בהוד השרון, בבנימינה, בפרדס חנה-כרכור ובמושב תלמי אלעזר. משרדי החברה ממוקמי ברחוב תובל ברמת גן.

השקעה בקרקעות חקלאיות, מילון מונחים

במידה והנכם שוקלים השקעה ברכישת קרקע חקלאית וקיבלתם לידיכם מספר הצעות מיזמים הפועלים בתחום, בוודאי נתקלתם במגוון מונחים מקצועיים אשר משמעותם אינה ברורה מאליה. על מנת לסייע לכם בעניין זה להלן מספר ביאורים קצרים לכמה מונחים נפוצים בשימוש בתחום זה.

מה זו קרקע חקלאית?

חלקת קרקע אשר השימוש החוקי המותר בה הוא לצרכי עיבוד חקלאי בלבד (מטעים, גידולי שדה וכו') לצורך זה לא משנה האם אכן הקרקע משמשת בפועל לחקלאות או שוממה וריקה, שכן המונח מתייחס להגדרת השימוש המותר בקרקע על פי גופי התכנון בישראל.

מה הן אדמות מינהל (או אדמות מדינה)?

חלקת קרקע הנמצאת בבעלות מדינת ישראל ומנוהלת על ידי המנהל למקרקעי ישראל (גוף ממשלתי). רובן המוחלט של הקרקעות החקלאיות בישראל והקרקעות בכלל הינן אדמות מינהל. חלק נכבד מאדמות המינהל ובוודאי אלו המעובדות על ידי חקלאים, מושכרות על ידי המינהל לאנשים או ארגונים (לדוגמא אגודות חקלאיות של מושבים) בחוזי חכירה ארוכי טווח, לתקופה של עשרות שנים ובמחיר נמוך. חוזים אלו מסדירים את הזכויות שיש למנהל ולחוכר על הקרקע, במקרים שונים ביניהם, במקרה של הפשרת קרקע חקלאית לבנייה. במקביל כל פעולה של בנייה, או מכירת הקרקע, מחייבות אישור מטעם המנהל ולרוב כרוך בתשלום (דמי הסכמה). יש לציין כי מדיניות המנהל לגבי זכותו של החוכר להנות מהרווח הטמון בהפשרת קרקע חקלאית או במכירת קרקע חקלאית משתנה מעת לעת, בהתאם למדיניות הממשלתית, לחץ של ארגונים חברתיים, מצב שוק הדיור וכן הלאה. ככלל ניתן לומר כי הנטייה השלטת בעת זו היא להעביר את מרבית הרווחים בחזרה לידי המדינה. עניינים אלו משפיעים במידה ניכרת על רמת הכדאיות הטמונה בהשקעה בקרקע חקלאית אשר הינה אדמת מנהל, אך זאת עדיין קיימת ויש לשקול כל מקרה לגופו.

מה היא אדמה פרטית?

חלקת קרקע הנמצאת בבעלות אדם או גוף פרטי (כלומר אינו ממשלתי). נכון ל-201 רק חלק קטן מן הקרקעות בישראל נמצאות בבעלות פרטית. במרבית המקרים, השקעה בקרקע חקלאית פרטית נחשבת לאופציה מועדפת על השקעה ברכישת קרקע חקלאית בבעלות המדינה (אדמת מינהל) שכן היא מסובכת פחות מבחינה בירוקרטית ופוטרת את המשקיע מתשלומים שונים למינהל. מנגד לעדיפות זו יש ביטוי ברור במחירה של קרקע חקלאית פרטית ביחס לקרקעות חקלאיות בבעלות המינהל.

מהי הפשרת קרקע?

תהליך תכנוני במסגרתו משנים גופי התכנון את השימוש המותר של קרקע מחקלאות לבנייה (מגורים, מסחר, תעשייה וכן הלאה). הפשרת קרקע היא היעד המבוקש של כל המשקיעים בקרקע חקלאית והשלמתה מעלה את ערך הקרקע במאות אחוזים במרבית המקרים.

מה זה טאבו (לשכת רישום מקרקעין)?

הגוף הממשלתי האחראי על רישום הזכויות על נכסי נדל"ן בישראל. רישום בטאבו היא הפעולה הרשמית המתעדת ומבטיחה את תוקף רישום הבעלות של אדם או חברה על נכס נדל"ן (חלקת קרקע, דירה, בית וכו') תוך קישור ישיר בין הבעלות לבין שרטוט גבולותיו המדויקים הנכס על גבי מערכת מיפוי רשמית, כולל ציון מספר גוש ומספר חלקה. עסקה למכירת בעלות על נכס נדל"ן אשר אינה כוללת רישום בעלות בטאבו על שם הקונה, עלולה להוליד ערעורים על תוקף בעלותו של הקונה על הנכס, על גבולות הנכס וכן הלאה. הרישום בטאבו כולל לעתים מידע נוסף כגון: שיעבוד הנכס לטובת בנק או גוף אחר, בעלות משותפת על נכס וכן הלאה. נכון להיום מערכת רישום הזכויות בטאבו הינה מערכת ממוחשבת וכוללת מפות דיגיטליות.

מה זה מספר גוש ומספר חלקה?

השיטה הרשמית לרישום ותיעוד נכסי נדל"ן בישראל מבוססת על חלוקת שטח המדינה לגושים (כ-15,000 במספר) וחלקות, חלוקה זו מוצגת בין היתר על גבי מערכת המידע הממוחשבת המצויה בטאבו. גוש הוא יחידת הרישום הגדולה יותר וכל גוש מכיל מספר חלקות. על כן בעת רישום נכס נדל"ן בטאבו לכל נכס מצוין מספר גוש ומספר חלקה.

מהי תמ"א 35?

תוכנית מתאר ארצית הפורסת את מדיניות התכנון של מדינת ישראל בנוגע לפיתוח המתוכנן לשנים הבאות בשטח המדינה. התוכנית אשר אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, מגדירה את האיזורים המיועדים לפיתוח עירוני, כלומר הרחבת איזור המגורים והמסחר בישובים בארץ וכן את האיזורים המיועדים לשימור כשטחים פתוחים וירוקים, האיזורים המיועדים להקמת תשתיות תחבורה ומתקני תשתית, אזורים בהם יוקמו אזורים תעשייה, אזורים בהם ישומרו אתרי נוף, טבע ומורשת וכן הלאה. הסיכוי כי קרקעות חקלאיות אשר אינן מסומנות כאזור לפיתוח עירוני בתמ"א 35 יופשרו לבנייה הינו קטן למדי (אך קיים עדיין), מנגד סימון קרקע חקלאית כאזור המיועד לפיתוח עירוני אינו מבטיח כי הקרקע תופשר לבנייה ובמיוחד אינו מבטיח כי הפשרה שכזו תתבצע בהכרח מועד קרוב.

מה זה הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף הוא מונח משפטי-נדל"ני המתאר הסכם המיועד להסדרת בעלות משותפת על חלקת קרקע. במרבית המקרים הסכם השיתוף מפרט ומסדיר את היחסים בין בעלי הזכויות על הקרקע, את החלק היחסי שיש לכל בעל זכות בנכס, את אופן ניהול הקרקע וקבלת ההחלטות בנוגע אליה (לדוגמא – בהחלטת רוב). במקרים מסוימים הסכם שיתוף כולל גם מגבלות שונות על האופן בו יכול בעל זכות בקרקע למכור את חלקו היחסי. בתחום ההשקעה בקרקע חקלאית ישנם יזמים רבים הרוכשים שטח קרקע גדול, מחלקים את השטח לחלקות בנות דונם, חצי דונם או רבע דונם ומשווקים אותן למשקיעים מעוניינים. במקרים ממין זה קיימת חשיבות ניכרת להחתמת הרוכשים על הסכם שיתוף, שכן הפשרת קרקע חקלאית ואישור תוכנית בניין לשטח כוללים לעתים חלוקה מחודשת של החלקות הרשומות המרכיבות את השטח. הסכם שיתוף מבטיח לכל משקיע את חלקו היחסי בקרקע, גם במקרה של חלוקה מחדש. תועלת נוספת בהסכם שיתוף היא איחוד כל המשקיעים לפעולה משותפת ומוסדרת להפשרת הקרקע ומניעת התנגדויות מצד משקיע זה או אחר אשר עלולות לעכב או לטרפד את התהליך. מנגד, כאמור לעיל, הסכם שיתוף כולל לעתים גם הגבלות מסוימות על הזכויות ויכולת המימוש של ההשקעה. על כן מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי עצמאי לבחינת הסכם השיתוף הנלווה להשקעה בקרקע.

מה זה מושע?

רישום בעלות משותפת על נכס נדל"ן בטאבו כאשר לא מוגדרת חלוקה ברורה של הנכס לבעלים השונים, אלא רק מצוין חלקו היחסי בנכס. לדוגמא בעלות משותפת ושווה של שלושה אנשים על קרקע הרשומה בטאבו כחלקה אחת, במצב מושע  יכלול הרישום בטאבו רק את הזכות של כל אחד מן הבעלים לשליש מן הבעלות על הנכס. רישום מלא יכלול חלוקה של החלקה לשלוש תת חלקות שונות (כולל שרטוט גבולות מדויקים על גבי מערכת המיפוי בטאבו), כאשר כל תת חלקה רשומה על שם אחד מן הבעלים.

בדיקת כדאיות לרכישת קרקע חקלאית ביסוד המעלה – מקרה לדוגמא

בהיעדר אלטרנטיבות אטרקטיביות או אפילו סבירות, להשקעה ולשימור ערכו של ההון הקטן שהצלחתם לצבור, ישראלים רבים נגררים לשקול בחיוב אפיק השקעה שהיה לפופולארי למדי בשנים האחרונות- רכישת קרקע חקלאית. על מנת לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת בעניינים שכאלה, נתאר במאמר זה מקרה לדוגמא של בחינת הכדאיות הפיננסית הטמונה ברכישת מגרש חקלאי מסוים.

במידה והנכם נמנים על הציבור הלא ממש קטן של משפחות מעמד בינוני ומעלה בישראל, אשר מתלבטות באיזה אפיק השקעה לשים את מעט הזלוטים שחסכתם ליום סגריר, בוודאי נתקלתם בחבר/שכן/נהג מונית/איש מכירות שסיפר לכם כמה כדאי לכם לרכוש קרקע חקלאית. ואכן בחינה נטולת פניות של היקף הפעילות בשוק הנדל"ן הישראלי מעלה, כי בהחלט יתכן כי ישנן חלקות קרקע חקלאית בישראל אשר רכישתן נושאת עימה פוטנציאל לרווח סביר ומעלה. מנגד, גם האופטימיים מבין אנשי המקצוע בתחום יתקשו להכחיש, כי במלאי הקרקעות העומדות למכירה ישנם לא מעט מגרשים המתומחרים ברמה גבוהה פי כמה מערכם הריאלי. על מנת להבדיל אלה מאלה, נדרש המשקיע הלא מנוסה לבצע מספר בדיקות לגבי הנכס וכמובן גם לנטרל את עצמו ממהלכי השיווק של המוכר ולבסס את החלטותיו על בהגיון קר. על מנת לסייע לכם בביצועם של תהליכים מעין אלה, נציג כעת את פרטיו מקרה לדוגמא בו נבחנה הכדאיות הכלכלית הטמונה ברכישת אדמה חקלאית באיזור יסוד המעלה.

בעלת הקרקע, אישה בשנות השישים לחייה, ירשה לפני כשנתיים מהוריה חלקה בת 26 דונם של קרקע חקלאית הממוקמת מעט מצפון לתחומה של המושבה יסוד המעלה. מאחר ולא החזיקה בניסיון או בידע קודם אודות שוק הנדל"ן החקלאי, החלטה בעלת הקרקע לערוך סקר מחירים קצר לגבי קרקעות חקלאיות בישראל, בסיומו החליטה כי ערך החלקה עומד על סכום של 50,000 ₪ לדונם. מאחר ותחום ההשקעה בקרקעות חקלאיות נחשב לתחום "חם" בקרב משקי הבית בישראל, העריכה בעלת הקרקע כי לא יעבור זמן רב עד אשר תוכל להמיר את הבעלות על האדמה בסכום נאה ביותר של שקלים.

בדיקה מעמיקה שנעשתה לחלקה על ידי אחד המשקיעים הפוטנציאלים העלתה את הממצאים הבאים:

1- הקרקע המדוברת היא אדמת בור, מאחר ומזה כעשור היא אינה מעובדת ואינה משמשת לפעילות חקלאית כלשהי (לפני כן שימשה הקרקע לגידולי שדה שונים). במהלך 10 השנים שחלפו איבדו בעלי הקרקע את זכויות המים המשויכות לקרקע והסיכויים להשבתן של אלו כיום, עומדים על כ-50 אחוזים. כפועל יוצא, הקרקע אינה נמכרת כנכס חקלאי מניב הכנסות והפיכתה לנכס שכזה תצריך השקעת משאבים.

2- חקלאים וחברות חקלאיות הפועלות באיזור יכולים לחכור אדמות חקלאיות ממנהל מקרקעי ישראל בסכומים נמוכים למדי.

3- בתמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית המתווה את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל לשנים הבאים נכללת הקרקע במרחב תכנוני המשויך למרקם – שמור משולב. שיוך זה נושא עימו שורה של הנחיות והגבלות לגופי התכנון בנוגע לקבלת החלטות באם לאשר או לדחות תוכניות לשינוי יעוד של קרקעות חקלאיות. בהכללה ניתן לומר כי הסיכויים שקרקע המשויכת למרקם שמור-משולב תעבור תהליך של הפשרה לבנייה (שינוי יעוד תכנוני מחקלאות לבנייה) קטנים במידה ניכרת מהסיכויים כי קרקע המשויכת למרקם – פיתוח עירוני תעבור תהליך תכנוני דומה.

4- המגרש שנבדק ממוקם במרחק כמה מאות מטרים ממגרשים ביסוד המעלה אשר תוכנית להפשרתם נדונה בשנים האחרונות בגופי התכנון הרלוונטיים. עם זאת אותן תוכניות אינן מתייחסות למגרש שנבדק.

5- בכל תוכניות המתאר הקיימות המתייחסות לאזור (תוכנית מתאר מקומית- יסוד המעלה, תוכנית מתאר מחוזית – מחוז צפון) מוגדר המגרש המדובר כקרקע חקלאית. נכון לעת זו אף אחד מן הגורמים המקומיים הרלוונטיים: רשויות מקומיות, חברות נדל"ן, משרד השיכון וכו', לא העלה תוכנית בה מוגדרת הקרקע בייעוד אחר מזה של קרקע חקלאית ואף לא הצהיר על כוונה עתידית לעשות כך.

לאור ממצאי הבדיקה הודיע המשקיע לבעלת הקרקעות כי המחיר המבוקש אינו תואם את ערכה הריאלי של הקרקע והא מוכן לבחון את רכישת הנכס רק במידה והמחיר המבוקש יעודכן לסכום של 7,000 ₪ לדונם, ולאחר ביצוע סקר גיאולוגי לבחינת סוג האדמה בשטח.

העיר חדרה – אודות

לעיר חדרה שמור מקום של כבוד בתולדות היישוב הציוני בארץ ישראל, בין היתר בשל היותה אחד מן הישובים הוותיקים ביותר בתולדותיה של התיישבות זו. במאמר להלן נציג תיאור קצר של הקמת היישוב וכן כמה נתונים על העיר כיום.

המושבה חדרה הוקמה בשנת 1891, כעשור לפני כן אחת מאגודות "חובבי ציון", אשר התאגדו באותן שנים במדינות מזרח אירופה (בעיקר ברוסיה), אשר איגדה קבוצת משפחות יהודיות אמידות מערים שונות בליטא. חברי האגודה גייסו סכום כסף נכבד שנמסר לידי משלחת נציגים, אשר יצאה לא"י על מנת לאתר ולרכוש קרקעות מתאימות להתיישבות. בשהותם בארץ חברו נציגי האגודה ליהושע חנקין, שנודע כמומחה לענייני רכישת קרקעות בא"י. בתיווכו של חנקין נרכשו כ-30,000 דונם של אדמות ביצה בצפון השרון מבעל קרקעות ערבי. במידה רבה ניצל חנקין את אמונם של נציגי האגודה בו, שכן האדמות שנרכשו נחשבו כמעט לחסרות ערך, הן בתור קרקע חקלאית ובוודאי בתור איזור התיישבות.

יתרה מכך, עסקת רכישת הקרקעות לוותה בהתחייבות מצד חנקין לייבש את הביצה בקרקע לפני שסכום התשלום יועבר לו במלואו. עד להשלמת מפעל הייבוש נשמרו הכסף ושטרי הבעלות על האדמות אצל נאמן, שהוסכם בין הצדדים. בדרכים שונות הצליח חנקין לקבל לידיו את הכסף, על אף שלא פעל לייבוש הביצות כלל.

ב-1891, כאמור, עלו חברי האגודה לא"י והתיישבו במבנה קיים על הקרקע (הח'אן, מבנה שהיה לימים למוזיאון לתולדות חדרה). מחלת הקדחת שהכתה במתיישבים בשל יתושי האנופלס בביצה, הביאה למותם של חלק ניכר מן המתיישבים ואף הכריעה משפחות שלמות. בשל כך ובשל קשיי הקיום במקום עזבו המתיישבים אתר לזמן מסוים ומששבו נאלצו להתמודד עם פולשים צ'רקסים לאדמותיהם.

בשנים לאחר מכן, בעזרת סיוע כספי של הברון רוטשילד, הצליחו מייסדי חדרה לחפור תעלות ומעברי ניקוז אשר הביאו ליישוב הביצות. נסיון קודם לייבוש הקרקע, שלא צלח, הביא לנטיעת יער איקליפטוסים במערב היישוב, כיום יער האיקליפטוסים הגדול ביותר בישראל. ייבוש הביצות העלה את חדרה על דרך המלך: פיתוח היישוב הואץ ואיכרי המושבה התפרנסו במידה רבה של הצלחה מעיבוד קרקעות חקלאיות בסביבת היישוב. ענפי החקלאות הנפוצים באותה עת היו: פרדסי הדרים, כרמי שקדים וזיתים וגידולי שדה שונים.

מעמדה של חדרה כיישוב המוביל בצפון השרון נשמר גם בזמן שלטון המנדט הבריטי. לאחר הקמת המדינה השתנה אופייה של חדרה באופן דרמטי עם קליטתן של אלפי משפחות עולים חדשים ממדינות שונות. ממושבת איכרים חקלאית מבוססת הפכה חדרה לישוב עירוני אשר מרבית תושביו משתייכים למעמדות הנמוכים מבחינת הכנסתם. ב-1952 הוכרזה חדרה כעיר. קליטת משפחות עולים הייתה הגורם המרכזי לגדילה המואצת במספר תושבי העיר גם בעשורים לאחר מכן, הן בגל העלייה מברית המועצות בשנות ה-70, בגל העלייה ממדינות חבר העמים בשנות ה-90 ובמצעי העלייה מאתיופיה.

נכון ל2013 חדרה היא עדיין אחת הערים הגדולות ביותר בישראל מבחינת היקף שטחן, תחום שיפוט העיר משתרע על פני כ-50,000 דונמים וכולל עתודת קרקעות פנויות רחבת היקף. חלק לא מבוטלת מאותה עתודת קרקעות מוגדר כקרקע חקלאית.

חמשת הדברות של השקעה בקרקעות חקלאיות

1- דמיינו את התסריט הרע

הדרך לחתימה על עסקת רכישה של קרקע חקלאית רצופה בחלומות על "לעשות את המכה", תקוות לעתיד עשיר יותר והבטחות של בעלי עניין לתשואה אטרקטיבית. האמת? קל להתפתות. לפני שאתם מכניסים את היד לכיס ושולפים את חבילת השטרות מומלץ שתשקיעו זמן בהדמיית האפשרות השנייה. כיצד יראה מצבכם הפיננסי במקרה, חס וחלילה, שהקרקע הנרכשת לא תופשר לבנייה בעשרים השנים הבאות? במידה והמציאות בסופה של הדמיה זו נראית לך סבירה או לכל הפחות נסבלת, אתם מוזמנים להמשיך הלאה.

2 – לא חייבים לבד

ההחלטה אם להשקיע בקרקע חקלאית או לא היא כמובן שלכם ורק שלכם, אך הקביעה הנ"ל לגמרי לא אומרת שכל החוכמה נמצאת אצלכם. זה הזמן להתייעץ, לשאול, לברר ולשמוע דעות אחרות מחברים שהתנסו בתחום, בעלי מקצוע, מקורבים או גם סתם אנשים חכמים שאתם מעריכים את דעתם. אם גודש הדעות ששמעתם בלבל אתכם ואתם כבר לא בטוחים כי ההשקעה היא הצעד הנכון, כנראה שהיא באמת לא.

3 – אין מתנות חינם

קחו בחשבון שהעידן בו השקעה בקרקע חקלאית הייתה נישה צרה למביני עניין, חלפה מן העולם ומרבית ההצעות להשקעה בקרקעות חקלאיות שיגיעו לעברכם מן החברות הגדולות בתחום, כבר מתומחרות מתוך שקלול הרווח הפוטנציאלי הצפוי לכם, שלא לדבר על שלל ההוצאות ונתח המיסוי הנלווים למימוש ההשקעה. האם יש בתוך אותן הצעות גם השקעות טובות? בהחלט יתכן, אבל הסיכוי שהן יניבו לכם תשואה שתהפוך אתכם למיליונרים, קטן עד מזערי.

4 – רחוק מן העין, קרוב אל הכסף

למרות המוסר השכל שהועבר בסעיף הקודם, חייבים להיות הגונים ולהצהיר, סביר להניח כי בתוך תחום ההשקעה באדמות חקלאיות עדיין מסתתרות השקעות שיכולות להביא אל חשבון הבנק שלכם סכומים מרשימים מאוד. איפה הן נמצאות? לא במקומות שכולם מחפשים אותן מן הסתם, אבל גם כיום, באיזורי פריפריה מסוימים (ערבה, נגב, גליל), מחקר מעמיק, קשרים טובים, זיהוי הזדמנויות והבנת תהליכי התכנון בישראל, עשוי להביא אל שולחנכם הזדמנות לרכישת שטחים חקלאיים נרחבים במחיר מצחיק. עם זאת לצד הסיכוי, תמיד מחכה הסיכון והקרקע שקניתם יכולה בהחלט להישאר בייעודה חקלאי במשך שנים רבות או להיות מופקעת לצורך ציבורי זה או אחר. לכן שווה לזכור - השקעה בקרקעות באזורים אלו מצריכה סבלנות, יכולת פיננסית להמתין שנים רבות וכמובן גם מזל לא יזיק.

5 – על חקלאות חשבתם?

בשנים האחרונות תחום ההשקעה באדמות חקלאיות מרכז אליו מספר הולך וגדל של משקיעים, יזמים וספסרי נדל"ן החולמים כולם כאחד על היום בו תהפוך האדמה חומה לשכונת יוקרה, עד שרובם נוטים לשכוח את הסיבה המרכזית לקיומן של קרקעות חקלאיות – פעילות חקלאית. קשה להתווכח שהסיכוי לרווח אסטרונומי מחקלאות הוא גבוה במיוחד או קיים בכלל, אבל אם כלו כל הקיצים והתברר לכם כי האדמה שרכשתם לא תופשר בעתיד הנראה לעין, שווה לזכור – גם מטע אבוקדו זה משהו בחיים.

פרדס חנה כרכור – אודות

במאמר זה נציג פרופיל מתומצת של המועצה המקומית פרדס חנה –כרכור, אחד הישובים הכפריים העולים בענף הנדל"ן הישראלי ככלל ובתחום הקרקעות החקלאיות בפרט, בשנים האחרונות.

פרדס חנה –כרכור היא מושבה כפרית הממוקמת בגבולו הצפוני של איזור השרון. הישובים הקרובים אליה הם: בנימינה, קיבוץ גן שמואל, מושב עין עירון, מושב תלמי אלעזר, גבעת עדה ומושב גן השומרון. מרבית צדדיה של המושבה מוקפים בשטחים פתוחים, בחלקם הגדול קרקעות חקלאיות. יש לציין כי על אף כי יש עדיין קרקעות חקלאיות בפרדס חנה המעובדות באופן רציף, היקפן הצטמצם במידה ניכרת בשנים האחרונות, עקב ירידת הכדאיות הכלכלית בחקלאות מחד והפשרת קרקעות לצורך בניית מגורים מנגד.

בהיבט ההגדרה המוניציפלית פרדס חנה-כרכור מוגדרת כמועצה מקומית, הגדרה המיועדת לישובים הגדולים מספיק כדי לזכות בהגדרה עצמאית מחוץ לגבולותיהן של המועצות האזוריות, אך קטנות מדי, מבחינת מספר התושבים, מכדי לזכות בהגדרה כעיר. הרצון לשמר מעמד של ישוב כפרי גורם לעתים למועצות מקומיות בישראל לעכב את הכרזתם כעיר על ידי משרד הפנים, גם כאשר מספר התושבים במועצה מאפשרת זאת. פרדס חנה-כרכור הינה אחת מאותן מועצות מקומיות, המוזכרות לעיל וראשי המועצה הצהירו בפומבי כי הם אינם מעוניינים בקבלת מעמד של עיר.

המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור נוצרה בשנת 1969, כאיחוד של שני ישובים כפריים סמוכים: כרכור ופרדס חנה. האיחוד בוצע ביוזמת משרד הפנים הפועל לעתים לאיחוד מוניציפלי של ישובים לצורך הקטנת מספר הרשויות המקומיות בישראל והגדלת היעילות התקציבית. 

שני היישובים הוקמו במהלך שנות ה-20 של המאה ה-20 כישובים חקלאיים. במהלך עשרות השנים לאחר מכן, הפכה פרדס חנה ליישוב הגדול מבין השניים, שכן על אף שהיישוב כרכור הוא הוותיק מביניהם, קליטתן של מספר רב של משפחות עולים בפרדס חנה במהלך שנות ה-50 העניק לה עדיפות במספר התושבים. התרחבות שטחי המגורים בשני היישובים ובעיקר בפרדס חנה העלימה את השטחים הפתוחים אשר ניצבו בעבר בין שני היישובים.

שטחם המאוחד של שני הישובים המתגלם בתחום שיפוטה של המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור הוא 22,500 דונם. מספר התושבים במועצה עומד כיום (2013) על כ-33,000 איש. ראש המועצה נכון לשנת 2013 הוא חיים געש.

אחת התופעות המסקרנות בתחום הנדל"ן בישראל היא ההשפעה החיובית שיש להקמתן של תחנות רכבת ישראל על הישובים הסמוכים לתחנה. השפעה המתבטאת לרוב בעליית ערכי נכסי הנדל"ן ביישובים ובהגירה חיובית של אוכלוסייה מבוססת כלכלית ובשיפור כללי של תדמית היישוב. המושבה פרדס חנה-כרכור היא אחת הדוגמאות העכשוויות לתופעה זו. 

מומחי נדל"ן רבים מסמנים את הקמתה של תחנת הרכבת בבנימינה ולאחר מכן הקמתה של תחנת הרכבת בצידה הדרום-מערבי של המושבה (תחנת קיסריה-פרדס חנה), כגורמים משמעותיים בעליית מחירי הנדל"ן בפרדס חנה-כרכור.  מנועי צמיחה נוספים לעלייה ברמת הפעילות של חברות הנדל"ן בפרדס חנה הם: תמיכתה של המועצה המקומית בהעלאת היקף הבנייה החדשה ביישוב, תמיכת המועצה המקומית בהקטנת המגבלות על בנייה לגובה ביישוב, עליית המחירים המואצת באיזור המרכז בישראל אשר הניעה משפחות מעמד בינוני רבות לחפש דירות ובתים באזורים מרוחקים יותר ואיכות החיים השקטה והכפרית המאפיינת את היישוב.

העיר עפולה - תעודת זהות מקומית

העיר עפולה היא היישוב העירוני המרכזי בעמק יזרעאל, ככזו מספקת העיר שירותים שונים לישובים הכפריים (מושבים וקיבוצים) הממוקמים בסביבתה. בהתאם לאמור לעיל זכתה העיר לכינוי "בירת העמק". אוכלוסיית העיר מונה כיום כ-60,000 תושבים. היישוב עפולה הוקם ב-1925 וב-1972 הוכרז כעיר. למשך מרבית השנים לאחר מכן זכתה עפולה לתדמית של עיר פריפריה אפורה ומנומנמת מעט. במהלך שנות ה-90 גדלה אוכלוסיית העיר בקצב מהיר בעקבות הגירה של אוכלוסיית עולים מחבר העמים.

תדמיתה המנומנמת של העיר זו נמצאת בתהליך של שינוי במהלך השנים האחרונות. בשנים אלו הלכה וגדלה מצוקת הנדל"ן באיזור המרכז, מצוקה שהתבטאה בעלייה משמעותית ברמת המחירים. עניין זה הביא לשינוי במפת איזורי הביקוש הנדל"ני בישראל והרחבתם למעגל רחב יותר ועלייה ברמת האטרקטיביות של איזורים שונים בפריפריה. במסגרת תהליך זה הפכה עפולה לאופציה אטרקטיבית, בעיקר בשל רמת מחירים נמוכה יחסית למוצרי דיור ובשל בנייתם של פרויקטים חדשים שהציעו רמת גימור גבוהה לצד שקט ואיכות חיים המאפיינים ישובים כפריים.

זיהוי ההזדמנות לשדרג את מעמד העיר, על ידי עיריית עפולה, הוליד מאמץ מקביל לפיתוח העיר. במסגרת מאמץ זה שופרו במידה ניכרת פני העיר, תוך השקעה יתרה בטיפוח שטחים ירוקים (לדוגמא פארק רכבת מזרח). כמו כן נעשה מאמץ לשיפור תשתית התחבורה בעיר עצמה וברמת נגישותה לעורקי תחבורה מרכזיים. מאמץ זה מביא לתוצאות בהעלאת איכות החיים בעיר ובהתאם בעלייה במספר משפחות המעמד הבינוני המהגרות לעיר ובעלייה ברמת מחירי הדיור. 

ההערכה המקובלת על מרבית מומחי הנדל"ן היא כי העלייה ברמת האטרקטיביות הנדלנ"ית של עפולה צפויה להימשך בשנים הבאות. לכך אמורה לתרום גם סלילת קו הרכבת חיפה-בית שאן הכולל גם בניית תחנת רכבת בעפולה ורמת המחירים בענף הדיור אשר למרות עלייתה עדיין נמוכה בהשוואה לאיזור המרכז.

קרקע חקלאית, סיכוי מול סיכון

בשנים האחרונות עבר שוק הנדל"ן החקלאי מהפכה של ממש, בסופה הפך הסחר בחלקות קרקע חקלאית לאפיק השקעה נפוץ בקרב ציבור רחב פי כמה וכמה מבעבר. האם גם ב-2014 תימשך מגמת הרחבת היקף הפעילות או שמא הגיע הגל אל קיצו?  במאמר זה ננסה להעריך לאן תנשוב הרוח בשנה הבאה עלינו לטובה ולזהות מגמות חדשות.

יש פוטנציאל רווח, אבל קטן יותר

אחד המניעים השיווקיים החזקים ביותר אשר משכו משקיעים קטנים לשוק הנדל"ן החקלאי הוא התיאורים של אותו רגע קסום בה הקרקע החקלאית שרכשתם מופשרת לבנייה ובאחת מכפילה ואולי אף משלשת את ערכה. הערכתנו היא בשנה הקרובה נצפה שחיקה הולכת וגוברת בגובהה של אותה קפיצת ערך. מדוע? ובכן אחד מתוצרי הלוואי של הגאות בשוק הנדל"ן החקלאי הוא עלייה במחיריהן של הקרקעות החקלאיות, גם כאשר טרם התחיל תהליך להפשרתן ואף אין ודאות לגבי תחילתו של תהליך שכזה אם בכלל. עד לפני כעשור לערך יכול היה המשקיע המיומן עדיין לרכוש קרקע חקלאית בסמיכות סבירה למרכז (בעיקר ביישובי השפלה וביישובי השרון) במחיר אשר התבסס בעיקר על ערכה החקלאי של האדמה. נכון להשנה קרקעות חקלאיות מוצעות לרכישה כאשר מחירן מגלם כבר חלק לא מבוטל (יש יאמרו מופרז ביותר) מקפיצת הערך הצפויה עם הקרקע תופשר. נכון לעת זו כל הסממנים מצביעים על כך שמגמה זו תגבר.

אין באמור לעיל משום קביעה כי פוטנציאל הרווח ברכישת שטח חקלאי יעלם, אולם למשקיע המעוניין מומלץ לזנוח את חלומות ההתעשרות ברגע ולהיות מוכן להסתפק בעליית ערך צנועה יותר. מסקנה נגזרת נוספת משחיקת קפיצת הערך בהפשרת הקרקע היא כי יש לתת משקל גדול יותר למועד הצפוי (על פי ההערכה כמובן) של ההפשרה. במצב בו ההפשרה לוותה בקפיצת ערך ענקית הרשו לעצמם משקיעים רבים לרכוש אדמה חקלאית גם אם זו לא הייתה מועמדת להפשרה בשנים הקרובות. ההנחה שהתגלמה בהשקעות ממין זה הייתה כי גם יעברו 10, 15 שנים עד להפשרת האדמות, הרי שקפיצת הערך תפצה את המשקיע הסובלני. כעת כאשר פוטנציאל הרווח קטן, על המשקיע הממוצע לקחת בחשבון כי בפריסת הרווח על פני שנים רבות יתכן כי השקעה באפיקי השקעה אחרים יניבו תשואה אטרקטיבית יותר או לכל הפחות ודאית יותר. עם זאת יש לציין כי משקיעים בעלי כיסים עמוקים ונכונות להמתין בסבלנות עדיין יכולים למצוא שטחים חקלאיים למכירה באיזורי הפריפריה המרוחקת (נגב, ערבה, רמת הגולן וכו') אשר מחיריהם עדיין נקבעים בעיקר על פי ערכם החקלאי.

הרגולציה לאן

השחקנים המרכזיים בשוק הנדל"ן החקלאי הן ללא ספק חברות הנדל"ן העוסקות בשיווק חלקות קרקע חקלאית קטנות (לרוב לא יותר מדונם) למשקיעים קטנים. אותן חברות, אשר רובן החלו לפעול בעשור האחרון, משקיעות את עיקר משאביהן בשיווק הקרקעות לציבור הרחב. פעולות השיווק של לפחות חלק מאותן חברות התאפיינה באגרסיביות לא מעטה ולעתים גם בהצגה לא מדויקת (בלשון המעטה) של נתונים והערכות בנוגע לשטח המשווק. 

עדויות ותלונות של משקיעים ומשקיעים בפוטנציה על הטעיה או הצגה חלקית של מידע, פורסמו בעיתונות הכלכלית מספר פעמים רב. נכון לסוף 2013 נראה שגודש הפרסומים מוביל את המדינה לנקוט בפעולות על מנת לספק הגנה טובה יותר לציבור המשקיעים. בראש החזית הפעולה נמצאים הרשות להגנת הצרכן (רשות ממשלתית עצמאית) והשמאי הממשלתי (יחידה במשרד המשפטים) אשר פעלו בשיתוף פעולה לגיבוש תקן שמאות ייעודי לתחום השטחים החקלאים. תקן השמאות- תקן מספר 22, נמצא בהליכי אישור מתקדמים וסביר להניח כי בשנת 2014 כבר יכנס לתוקף. 

יש לציין כי תקן שמאות אינו בגדר המלצה מקצועית של השמאי הממשלתי, אלא מהווה תקנה מחייבת לכלל השמאים בישראל. נוסח התקן שפורסם לאחרונה ברבים קובע שורה של כללים לגבי האופן בו על שמאי לערוך שומה לאדמה שאינה מיועדת לבנייה, אך מוצעת למכירה על בסיס הנחה כי בעתיד ישונה יעודה התכנוני והיא תאושר לבנייה. הכלל המשמעותי ביותר בתקן קובע כי השמאי רשאי לשלב בשומה גם הערכה לגבי שווי האדמה לאחר הפשרה, רק במידה ובדיקה מקצועית שערך העלתה כי קיים סיכוי סביר כי התוכנית להפשרת הקרקע אשר הוצגה בפניו אכן תתרחש כמתוכנן. יישומו של כלל זה כך מקווים מנסחי התקן, ימנע מחברות נדל"ן לשווק קרקעות חקלאיות אשר הסיכוי להפשרתן זעום. במקביל לאישור התקן פועלת הרשות להגנת הצרכן להתקנה תקנה בחוק להגנת הצרכן אשר תחייב את חברות הנדל"ן להציג בפני הקונה הפוטנציאלי שומה שתיערך לשטחים החקלאיים העומדים למכירה.

הכוונות טובות והמטרה ראויה, אבל המימוש? קשה להאמין כי הצעדים הרגולטוריים אשר תוארו לעיל יצליחו לכופף את חברות הנדל"ן למסגרת אתית הדוקה. גם אם יותקנו התקנות סביר מאוד להניח כי אנשי השיווק של חברות הנדל"ן ימצאו דרכים יצירתיות לעקוף ולמסמס אותן. שורה תחתונה – המשקיע הנבון לא יחכה להגנת הרגולציה אלא יבדוק ויוודא ויחקור את המידע שניתן לו באופן עצמאי, וישכיל אם ינהג על פי הכלל הידוע – יש ספק, אין ספק.

קרקע חקלאית בישראל, עולם הולך ונעלם

לאן מועדות פניה של החקלאות במדינת ישראל? האם שוק הנדל"ן יבלע לתוכו את כל הקרקעות החקלאיות באיזור המרכז? במאמר זה ננסה לחזות את ציר התפתחותה העתידית של החקלאות בישראל.

הרעיון הציוני, אשר החל ללבוש פסים מעשיים בסוף המאה ה-19, הורכב ממספר אלמנטים מלבד חידוש היישוב היהודי בארץ ישראל. עבודת האדמה ועיבודה החקלאית היו ללא ספק מן היסודות המרכזיים במחשבה הציונית ועל כן אין פלא כי כאשר הגיע הרעיון התיאורטי לכדי הגשמה מעשית, הייתה החקלאות נדבך מרכזי. מרבית הישובים הציונים אשר הוקמו בא"י על ידי בני העלייה הראשונה, בני העלייה השנייה ובני העלייה השלישית, היו ישובים חקלאיים (מושבות, קיבוצים, מושבים וכו') אשר פרנסת תושביהם התבססה בעיקר על עיבוד קרקע חקלאית.

בדומה לרעיון הציוני בכללותו גם, החשיבות האידיאולוגית שיוחסה לחקלאות, השתנתה שינוי דרמטי במהלך 100 השנים ויותר שחלפו מאז ראשית היישוב הציוני בא"י. השינוי לא נותר במרחב התיאורטי, כך למשל, נכון לשנים האחרונים ספק אם אפילו אחד מן הישובים החדשים שהוקמו בישראל היו בעלי אופי חקלאי כלשהו. יתר על כן, רובם המוחלט של הישובים הוותיקים בתולדות היישוב הציוני אשר נוסדו בצביון חקלאי, איבדו צביון זה והיו לערים או ישובי וילות יוקרתיים, בהם המונח "קרקע חקלאית" מסמן השקעה פוטנציאלית בנדל"ן ולא משאב חקלאי.

ירידת קרנה של החקלאות כערך ציוני, לצד הירידה ברמת הכדאיות הכלכלית הטמונה בפעילות חקלאית (בוודאי אל מול ערכה הנדל"ני של הקרקע) ולצד הביקוש ההולך וגובר לדירות בשל צמיחת האוכלוסייה, יצרה תהליך הולך ומואץ של הפשרת קרקעות חקלאיות לטובת בניית שכונות מגורים חדשות. התוצר של תהליך זה היה הידלדלות הולכת וגוברת של מאגר הקרקעות החקלאיות במיוחד במרכז הארץ, באזורים: המרכז, השרון והשפלה. 

מן העבר השני יש לציין כי בשנים האחרונות התפתחו שני מחסומים נגדיים לפגיעה בהיקף האדמות החקלאיות בישראל: העלייה במודעות הציבורית לחשיבות קיומם של שטחים פתוחים וירוקים כחלק ממודעות גבוהה יותר לכלל תחום איכות הסביבה, פעילותם של גופים ציבוריים וממשלתיים נגד השימוש המסחרי שעושים בעלי קרקעות באדמות אשר ברשותם, ללא היתר תכנוני מתאים. שני מחסומים אלו באו לידי ביטוי בצורה מודגשת בתמ"א 35 – תוכנית מאתר ארצית אשר אושרה ב-2005 ובה התוותה הממשלה את מדיניות התכנון והבנייה של ישראל עד לשנת 2020. בניסוח העקרונות התכנוניים של תמ"א 35 הודגשה החשיבות בשימור עתודות שטחים פתוחים וירוקים גם באיזורי הביקוש הנדל"ני הגבוהים בישראל (כלומר מרכז הארץ), בהתאם לדגש זה כלל התוכנית הטלת מגבלות נוקשות על יכולתם של גופי התכנון לאשר הפשרת קרקעות חקלאיות באותם אזורים.

כל האמור לעיל היה נכון לגבי העבר, ומה לגבי העתיד? לאחרונה פרסם מנהל התכנון במשרד הפנים כי בכוונת הממשלה להוביל עדכון דרמטי לתמ"א 35. העדכון המתוכנן נועד לתת פתרון למצוקה ההולכת וגוברת בשוק הדיור בישראל וביתר דיוק – לנסיקת מחירי הדירות. הפתרון המתוכנן כך על פי מנהל התכנון, יתמקד בין היתר בפעולה להגדלת היקף הבנייה החדשה באיזורי הביקוש הנדל"ני, מתוך תקווה שהצפת השוק באלפי דירות חדשות תביא להורדת מחירים לרמה נגישה יותר עבור המשפחה הישראלית הממוצעת. על מנת לבנות את אותן אלפי דירות חדשות נדרשת קרקע זמינה לבנייה, והעדכון המתוכנן לתמ"א 35 נועד לייצר מאגר של קרקעות זמינות לבנייה, בעיקר באמצעות הסרת כמה מן המגבלות על הפשרתם של שטחים חקלאיים. ניתן להניח כי אישורה הצפוי של תמ"א 35 המעודכנת, תדרדר את מאגר האדמות החקלאיות במרכז הארץ לשפל היסטורי ותביא כליה על שארית הפעילות החקלאית המתבצעת באזורים אלו.

קרקע חקלאית, מה זה אומר? מדריך למשקיע

מהי בעצם קרקע חקלאית? מה קורה לתוכנית בנייה כאשר היא עוברת להפקדה? מי יכול לאשר שינוי ייעוד לאדמה חקלאית, כל התשובות לשאלות אלה ועוד כמה, במאמר שלפניכם.

אם גם אתם שוקלים לעלות על המסלול המהיר בדרך להיות בעליה המאושרים של חלקת קרקע חקלאית בישראל, מוטב שתעצרו רגע בצד ותקדישו כמה דקות ללימוד משמעותם של כמה מושגי יסוד בעולם הנדל"ן החקלאי.

שאלה מספר 1 – הפקדת תוכנית, מה פירוש?

"הפקדה" הוא הכינוי המקובל בשלב בירוקרטי בתהליך אישורה של תוכנית כלשהי על ידי רשויות התכנון בישראל (ועדות מקומית לתכנון ולבנייה, ועדות מחוזיות לתכנון ולבנייה, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה). בשלב זה מפרסמת רשות התכנון הרלוונטית בפומבי את פרטיה של תוכנית אשר נדונה לפניה, ועברה אישור ראשוני, ומזמינה בעלי עניין להציג התנגדויות והסתייגויות לפרטי התוכנית, במידה ויש להם כאלה. חוקי התכנון בישראל מחייבים את רשויות התכנון לעשות מאמץ סביר ליידע את מי אשר עשוי להיפגע מאישור התוכנית הנדונה ולאפשר להם להתנגד לה. הפרסום נעשה לרוב באמצעות הצבת מודעה בכלי תקשורת מקומיים וארציים ודיוור ישיר לתושבים המתגוררים בקרבה לקרקע הנדונה בתוכנית. תקופת ההפקדה, לרוב בת מספר חודשים, היא התקופה בה יכולים בעלי עניין (אנשים פרטיים, חברות עסקיות, גופים ציבוריים וכו') להגיש לרשות התכנון הרלוונטית את התנגדותם לתוכנית כולה או לחלקים ממנה. יש לציין כי במקרים לא מעטים  רשויות התכנון, בעיקר המקומיות, מואשמות בכך שהן מבצעות את חובת ההפקדה רק כדי לצאת ידי חובה (או מתחת לזה) ואינן פועלות באופן אמיתי ליידוע הציבור בדבר תוכניות הנדונות על ידן. הסיבות למצב זה, כך על פי הסברה המקובלת, נעות בין רשלנות בירוקרטית ובין כניעה ללחץ מצד גורמים חיצוניים המעוניינים באישור התוכנית "מתחת לרדאר" הציבורי על מנת למנוע הגשת התנגדויות.

בתום תקופת ההפקדה, במידה והוגשו לרשות התכנון התנגדויות מצד הציבור, עולה התוכנית לדיון מחודש בליווי אותן התנגדויות. יש לציין כי חוקי התכנון בישראל אינם מחייבים את רשויות התכנון השונות לשנות את החלטתן בעקבות התנגדויות מצד הציבור אך הן מחויבות להתייחס אליהן ולדון בהן, חובה המביאה להארכה ולגרירה של תהליך בירוקרטי מורכב גם כך. כפועל יוצא של מצב עניינים זה, הגשת התנגדויות היא לעתים כלי בידי גורמים שונים לעכב את ביצועה של תוכנית הנדסית כלשהי ולעתים גם משמות כאמצעי לחץ על יזמי התוכנית. לצורך הדוגמא, הגשת התנגדות לתוכנית המסדירה את הפשרתה של קרקע חקלאית לצרכי בנייה, יכולה להגיע מטעמן של גופים ציבוריים המעוניינים בשימור היקף השטחים הפתוחים והירוקים באיזור, היא יכולה להגיע מטעמם של תושבי שכונה קרובה החוששים כי הבנייה תכער את הנוף הנשקף מחלונות הבתים ותביא לפגיעה בערך הנכסים, היא יכולה להגיע מטעמו של אחד מבעלי הקרקע אשר חש כי התוכנית פוגעת בזכויותיו על הקרקע וכן הלאה.

שאלה 2 – מהי קרקע חקלאית?

קודם כל- שאלה טובה, ועכשיו לדבר עצמו – קרקע חקלאית היא חלקת אדמה מסומנת אשר מוגדרת בתוכנית המתאר הרלוונטיות כקרקע בעלי ייעוד חקלאי, כלומר ניתן לעשות בה שימוש במסגרת פעילות חקלאית בלבד וכל פעילות אחרת אסורה ומצריכה היתר שימוש חורג. פעילות חקלאית שכזו יכולה להיות גידול שדה תבלינים, נטיעת מטע תפוחים, הקמת משתלה, הפעלת חוות סוסים וכן הלאה. מנגד אם בעל הקרקע ישכיר אותה כשטח חנייה לנהגי משאיות (לצורך הדוגמא) הוא יהיה חשוף לענישה מצד רשויות התכנון, הטלת קנסות ועוד. 

קרקע חקלאית פרטית מול אדמת מנהל, כל ההבדלים כולם

מהם ההבדלים בין קרקעות פרטיות לאדמות מדינה בכל הנודע לרכישת קרקעות חקלאיות למטרת השקעה? מה זה בעצם אדמות מדינה ומי מוכר אותן? תשובות ועוד מידע רלוונטי

מעט רקע

סוגיית הבעלות על משאבי טבע היא אחת הסוגיות המרכזיות בכל משק כלכלי בעולם, מבין משאבי הטבע המרכזיים לעניין זה: מים, מחצבים, חופי ים ואולי החשוב מכולם – קרקע. הבעלות על הקרקע היא ללא ספק סוגיה כלכלית מהותית במשקי מדינות רבות, החל במדינות בהן לחקלאות יש מקום מרכזי בכלכלה המקומית (לדוגמא – ברזיל) בהן קרקע פורייה היא המשאב הבסיסי, וכלה במדינות בהן תהליכי פיתוח ובנייה דורשים עוד ועוד קרקעות, לדוגמא – מדינת ישראל.

כאמור לעיל סוגיית הבעלות על חלקות הקרקע המרכיבות את שטחה של מדינת ישראל, הינה סוגיה כלכלית בעלת משמעות רבה בתחומים כלכליים רבים: החל מהליכי תכנון עירוניים וכלל ארציים, דרך בניית פרויקטים למגורים, עיבוד קרקעות חקלאיות והשקעה בנכסי נדל"ן שונים.

במדינת ישראל נכון לשנת 2013 למעלה מ-90 אחוז משטחה של ישראל מוגדר כאדמות מדינה. תחת הגדרה זו נכללות קרקעות הנמצאות בבעלות המדינה וקרקעות הנמצאות בבעלות קק"ל, אלה גם אלה מנוהלות על ידי גוף ממשלתי בשם – רשות מקרקעי ישראל (בעבר – מנהל מקרקעי ישראל).

השקעה ברכישת קרקע חקלאית פרטית

משקיעים בתחום הנדל"ן באם רכשו קרקע חקלאית פרטית או באם הן חוכרים קרקעות חקלאיות מן הרשות למקרקעי ישראל, מכוונים ליעד נכסף אחד – תהליך תכנוני-בירוקרטי המכונה- הפשרת קרקעות. הפשרתה של קרקע חקלאית היא הכינוי המקובל להחלטה של גופי התכנון בשונים (בעיקר ועדות לתכנון ולבנייה מחוזיות) בדבר שינוי ייעודה של חלקת קרקע מסוימת מחקלאות לבנייה. החלטה שכזו מביאה לנסיקה מיידית בערכה של הקרקע, שכן ערכו של דונם שטח חקלאי מעורך בכמה עשרות אלפי ₪ לכל היותר, בעוד שערכו של אותו דונם לאחר שהופשר מגיע לאמות אלפי ₪ ואף עשוי לעבור את רף המיליון. 

בחינה של שוק ההשקעה בנדל"ן חקלאי מעלה בבירור תיעדוף של המשקיעים המעוניינים לטובת קרקע חקלאית פרטית. הסיבה לכך נעוצה בשתי סיבות עיקריות: בירוקרטיה וחלוקת רווחים. 

בירוקרטיה – אדמות מדינה, כאמור לעיל מנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל, גוף ממשלתי הנודע ולא לטובה בהתנהלות בירוקרטית איטית. על כן חוכרים של אדמת מנהל חקלאית המבקשים ליזום תהליך של הפשרת הקרקע ובהמשך ליזום פיתוח של הקרקע נדרשים לקבל לכך את אישורה של רשות מקרקעי ישראל. אישור זה ניתן בכפוף לשיקולים שונים ומשתנים של הרשות עצמה, בהתאם למדיניות משרד השיכון ומדיניות ממשלת ישראל ככלל. 

חלוקת רווחים – מרבית אזרחי ישראל אשר אוחזים בזכויות שונות על אדמות מדינה נמצאים במעמד של –חוכרים ובמקרה הספציפי של אדמות חקלאיות, קביעה זו נכונה שבעתיים. חלקם של החוכרים ברווח הכספי המגיע כתוצאה מתהליך הפשרה של שטח חקלאי, נמצא במגמת ירידה מתמשכת למן הקמת המדינה ועד לימינו, כאשר מנגד חלקה של המדינה באותם רווחים הולך וגדל. מטבע הדברים, מגמה זו מביאה לירידה הולכת וגוברת בכדאיות ההשקעה באדמות מדינה חקלאיות, עם זאת גם כיום כדאיות זו עדיין עשויה להתקיים במקרים מסוימים, בעיקר כאשר מדובר בשטחים בהיקף גודל וכשאר החוכרים הינם יזמי נדל"ן בעצמם.