קרקע חקלאית, השקעה אטרקטיבית או לא?

צירוף נסיבות כלכליות שונות המתקיים בשנים האחרונות במשק הישראלי הביא ציבור רחב מבין האזרחים בישראל לחפש אחר אפיקי השקעה שונים מאלו בהם אחזו לפני כן. לעניין זה תרמו בין היתר ירידה משמעותית בתשואה המתקבלת באפיקי חיסכון והשקעה קלאסיים: תוכניות חיסכון, פיקדונות וכו', עלייה ניכרת ביוקר המחייה, אי יציבות באפיקי ההשקעה בשוק ההון. אחד מאפיקי ההשקעה המושכים תשומת לב רבה במיוחד הוא השקעה בתחום הנדל"ן אשר נהנה בשנים האחרונות מגאות מתמשכת הבאה לידי ביטוי בעליית ערך משמעותית. מנגד יש לציין כי סכומי הסף הנדרשים לביצוע השקעה בחלק נכבד מאפיקי ההשקעה בנדל"ן (דירות, בתים צמודי קרקע וכו') הינם גבוהים מדי עבור ציבור רחב של משקיעים, זאת בצירוף החשש כי הגאות בתחום קרובה לשיאה ופעולות שונות שנקט בנק ישראל נגד המשקיעים בתחום, הקטינו את מספר המשקיעים הנכנסים לתחום.

כל האמור לעיל הציף על פני השטח אפיק השקעה נדל"ני המספק מענה מסוים למשקיע הממוצע, אפיק זה הינו השקעה בקרקע חקלאית. עד לפני מספר שנים מרבית המשקיעים בקרקעות חקלאיות היו משפחות חקלאים ותיקות ואמידות וחברות יזמות נדל"ן. עניין זה השתנה עם תחילת פעילותם של חברות נדל"ן אשר רכשו שטחי קרקע חקלאית בהיקף נרחב והחלו בשיווק חלקות קטנות (לרוב בנות דונם, חצי דונם או רבע דונם) משטחים אלו ברמת תימחור של עשרות ומאות אלפי ₪, אשר הפכה את ההשקעה לאפשרית עבור ציבור רחב יחסית מבעלי החסכונות בישראל. רמת האטרקטיביות של ההשקעה בקרקעות אלו עלתה בין היתר בשל אותה גאות במחירי הדיור, המבטיחה תשואה יוצאת דופן במקרה של שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה, תשואה אשר עשויה להגיע לכדי מאות אחוזים.

התשואה הפוטנציאלית מקרקע הנובעת מהחכרתה לעיבוד חקלאי הינה מזערית על כן שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה (הליך הנודע בכינוי – הפשרת קרקע) הוא המפתח העיקרי המבדיל בין השקעה מוצלחת בקרקע חקלאית לבין השקעה המסתיימת במפח נפש. אם כן היכולת להעריך בצורה נכונה את הסיכוי כי חלקת קרקע מסוימת תעבור תהליך של הפשרה וגילם הסיכוי לכדי סכום כסף היא היכולת העיקרית הנדרשת מציבור המשקיעים בקרקעות חקלאיות על מנת לקבל החלטה מושכלת בתחום. למרבה הצער רמת המורכבות וסבך הבירוקרטי המאפיין את מדיניות התכנון והבנייה בישראל מקשה על ביצוע הערכה מדויקת לגבי סיכויי ההפשרה של חלקה ועל כן מומלץ במקרים רבים לשכור את שירותי של איש מקצוע בעל נסיון וידע בתחום (דוגמת שמאי מקרקעין המתמחה בנדל"ן חקלאי) על מנת שיספק תשתית מידע מדויקת ואמינה ככל האפשר לגבי השקעה מסוימת. אפשרות נוספת היא לקיים תהליך למידה עצמאי של התחום באמצעות אתרי אינטרנט המספקים מידע אמין ומקיף על התחום. כך למשל יש להבין את משמעותה של תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המגדירה את האופק התכנוני העתידי של כלל שטחה של מדינת ישראל.